淺析買賣不破租賃的限制與立法完善

摘 要 法律是維護公民合法權益的有利武器，“買賣不破租賃”規則是國家為了均衡交易各方的權益制定的一種交易規則，它在法律體系之中，但是因為規則規定還存在問題和漏洞，所以在具體實施的過程中會因為“各種限制”而無法有效適用。為了提高買賣不破租賃的司法實踐效果，各國都在對該法則進行規則重建，并且相關體系制度的建立也正在加快步伐，從立法完善角度，應對買賣不破租賃的限制問題，是本文要討論的主題。

關鍵詞 買賣 租賃 “買賣不破租賃”

作者簡介：程芳芳，河南恒翔律師事務所，專職律師，研究方向：法學。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.06.108

“買賣不破租賃”規則是承租人租賃權的對抗效力規則，該法則源于公元前7世紀羅馬法中的“買賣破租賃”規則。隨著經濟發展、經濟交流逐漸頻繁，買賣交易情況也變得日益復雜，處于弱勢地位的承租者，需要依靠法律來維護自身的合法權利，并且削弱租賃對抗下不平衡狀態的產生。對于“買賣不破租賃”限制的討論與立法完善的研究已經相對豐富，在已有研究結論和觀點的基礎上，進行綜述性研究，是本文論題展開的前提和基礎。

一、“買賣不破租賃”的限制

（一）定義

因為各國在“買賣不破租賃”方面的定義各有各的解釋和說法，所以本文只討論我國對于該項法則的定義，即買賣不破租賃是指“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”該項定義出自我國《合同法》第二百二十九條，該定義對于“租賃期間”的解釋會引發諸多歧義或問題，也就是說，無論是承租人還是出租人，都可以針對租賃期間的各種情況圍繞租賃權展開對抗。從該法律條文的司法實踐效果來看，“買賣不破租賃”更傾向于對承租人權利的保障，法律的傾向性特征，促使這項規則的濫用，公平交易狀態被影響。

（二）“買賣不破租賃”規則的限制

1.“租賃物”限制

“買賣不破租賃”是對于租賃物所有權的交易，所以對于租賃物的解釋和說明各國有各國的規定和說法，它會影響到租賃合同的真實效力。法國、日本將租賃物列為“不動產”范圍，德國在此基礎上，破格規定把超出不動產范圍的“船舶租賃”業務也納入其中，可見，在租賃物權限上，“買賣不破租賃”的法則會因為對租賃物權限的界定不統一、歧義、超界限等情況，讓規則陷入推行無法控制、使用沒有說明的“濫用”境地。

2.租賃權對抗效力的限制

各個國家對租賃權的有效規定是比較明確的，其中最主要的判斷依據是，租賃合同是否公示，只有公示才可確立租賃權，其權益才受到“買賣不破租賃”的法規的保護。隨著各國在實施租賃權時遇到的問題不同、界定看法不同，租賃權的對抗效力開始因為“公示”“登記”“交付”等條件的不同，有區別說明，由此，來自租賃權對抗效力的限制也因此而生。法國法典規定，租賃合同只有“公示”后方可有效;德國民法則規定，“交付”就代表合同的“公示”過程;而我國將租賃權的“交付”過程看得比較重，及租賃權的轉移事實產生其對抗效力才會生效。因為租賃權的對抗效力產生要求、產生節點、產生影響的不同，“買賣不破租賃”的規則制度在推行中存在諸多不確定的解釋，以對抗效力為例，它受到租賃權、租賃物、租賃期間等諸多定義的控制，改變其一，其租賃權的對抗效力就會發生改變，在紛繁復雜的租賃交易事件中，要向讓“買賣不破租賃”法規適用于每一種情況，實在是難上加難。

3.“買賣不破租賃”規則法律后果的限制

圍繞“買賣不破租賃”規則各國都會制定與之配套的制度，以確保規則的有效實施，然而實施之后，其法律后果或法律解釋也備受限制。我國《合同法》中，對“買賣不破租賃”規則中的“不影響租賃合同的效力”是給出了明確指示的，這更加確定了租賃合同的延續性影響。合同順延則代表租賃權依然存在于出租人和承租人之間，圍繞租賃權的一切合規的法律后果，都不會影響租賃權的對抗效力。由此可見，買賣不破租賃的規則在某些方面可以抑制權力不均衡的情況，然而因為租賃合同延續性的不可破壞性，讓該規則的法律后果備受限制，甚至其法律后果一點限制作用也不起，甚至會讓規則的實施處處掣肘，變得形同虛設。

二、“買賣不破租賃”的立法完善建議

通過上文研究發現，“買賣不破租賃”在司法實踐的過程中，其立法定義、關鍵詞界定、司法解釋、法律實施等過程，因客觀條件、主觀因素或是法規缺陷等因素，導致“買賣不破租賃”出現了諸多“限制問題”。基于此，本文從各國圍繞“買賣不破租賃”的法規解讀，從完善我國該項法規的角度，提出建議想法。

（一）限制“租賃物”的適用范圍

對于“買賣不破租賃”規則來說，租賃物是制度推行首先要解釋清楚的一個關鍵詞定義，所以對于租賃物適用范圍的解釋和規定非常關鍵。在原有法規基礎上，可以對租賃物中“不定產的性質”進行說明，如：各行各業、各領域的代表性事物、參照物，亦或是名詞范圍等，說明越詳細、租賃物的適用范圍越明確，圍繞租賃物的法規解釋就更具針對性。同時，對于無法納入“不定產”的租賃物，可以納入特殊選項和行列當中，如：汽車、船舶等，特殊租賃物的“買賣不破租賃”法規，有特殊的解釋和立法條件，則依靠法規對租賃物進行權限限制或控制的時候，便可以對照法規的明細說明，一一對應采取處理辦法。

“買賣不破租賃”規則是發條修飾下的制度，所以要想制度越完善，就越需要通過對其中關鍵詞加以詳細說明，租賃物定義和理解的確定，以概括性語言、提示舉例、類推適用的說明方式，可以有效防止出租人、承租人圍繞租賃物適用范圍，采取不法手段，激化權益矛盾。

（二）完善租賃權對抗效力的公示制度

可以說，租賃權是租賃交易過程中極容易產生風險的“權力責任”，因此，要想杜絕對租賃權的歧義，擺脫“公示制度”的限制，也要從制度上優化完善。比方說，租賃權轉移時，承受不可知風險的受讓人，應有權選擇或尋找到第三方，就租賃權所含的隱蔽風險進行風險劃分，一方面保護受讓人的合法權益，另一方面也是平衡租賃權在轉讓過程中交易各方承擔的風險。

在公示制度完善細節方面，需要確保“公示”操作過程各個要素俱在，并且在說明各要素的時候，明確要素的形成條件和要求。比方說，租賃權轉移的過程，必須要配合同步租賃物的轉移，租賃物與租賃權的風險、權力轉移是同步推進的，當租賃物未轉移的情況下，租賃權是無權完成完全轉移目標的。又比方說，“公示”“登記”“交付”等租賃權的轉移方式都可以認可，但是需要第三方介入，認可、承認租賃權轉移的過程，以第三方視角，完成“公示”“登記”“交付”等正規權益轉接的存在過程。如此一來，第三方便成為了租賃權糾紛中，責任判屬、評價的依據，在追求租賃權責任的時候，第三方因“公示”“登記”“交付”等作證行為的依據說明和解釋也會作為重要依據，納入司法實踐中。

（三）加強“買賣不破租賃”規則的法律效果

對于其他國家來說，我國在“買賣不破租賃”規則法律效果方面缺乏的是監督、管控的辦法和手段，可能在明文規定的狀態下，規則的推行有法可依，就依法而行，無法可依，就通過協商、依據現有法規進行解釋。法律效果注重法律的評判，而沒有追求實施、同步監控的過程，這是法律效果推行不佳的主要體現。為此，我國需要針對“買賣不破租賃”規則的法律效果，給予針對性的加強管控與監督，方法有：

首先，重點考慮租賃物、租賃權對于出租人、承租人的權益效益影響，從人性角度對租賃權、租賃交易過程所有權益的判定進行屬性劃分。如：與德國、法國學習，對“買賣不破租賃”的各方權益人，通過所有權限定，讓租賃合同推行的不同節點下，都有針對于出租人、承租人，亦或是第三方應當承擔的權益、責任。再加上人性思考，當租賃交易糾紛出現后，便可以利用司法實踐對矛盾糾紛出現的節點，有針對性地采取能夠落實到實處的判罰方法。

其次，“買賣不破租賃”進入到法律實踐階段，應當圍繞出租人、承租人應當承擔的法律責任，對處罰辦法、處罰時限、處罰要求及相關的連帶責任進行明確說明，即形成完整的“承擔模式”。無論是出租人，還是承租人，因為租賃糾紛或矛盾，做出了對租賃合法交易產生不利影響的不法行為，就應當承擔相應的“賠償義務”，或是由出租人、承租人單方承擔，或是由二者共同承擔，總之，承擔責任后的處罰內容要詳細、明確。

最后，對于“買賣不破租賃”規則法律后果不佳的情況，也可以通過特例、特案調查的方式研究處罰不到位、不得力的研究。任何一種法規、制度在推行實踐的過程，其不利因素、干擾情況都會相繼出現，特殊情況下，只有通過反思、調研的方式反復思考，才可準確找到“法律后果”不佳、不成立、不受控制的根本原因。通過調研對“買賣不破租賃”的規則或是司法實踐辦法加以分析，其漏洞和細節問題才會顯現，問題出現了，應對問題的措施加以補充，補充后再出現問題，再加以解釋，如此反復，法律后果的實踐效果才能得到慢慢完善。

上述各種行為和辦法，其核心要素在于針對于“買賣不破租賃”規則在制定或實施中的出現的歧義、問題，亦或是不可預見的情況進行重新的解釋、說明，下定義、找解決方案，完善定義方式、強化處理辦法等。一系列完善操作的辦法，有基礎、有條件、有規則、有方法，如此“買賣不破租賃”的規則才能適用于當前紛繁復雜的租賃交易市場、法制環境。

結論：綜上所述，“買賣不破租賃”規則在保護人權、提高交易公平方面有其不可取代的價值，但是在司法實踐中，該項法規的內容、標準和要求、操作與實踐等階段性工作，都面臨著諸多限制條件和因素，它們讓該項本捍衛正義的規則，變成了讓交易有漏洞、空子可鉆的不規則制度。今后，隨著租賃交易環境、條件以及事件的日趨復雜，“買賣不破租賃”規則的“限制”會越來越多，所以其立法完善的改革與優化便更加“迫切”，其研究與討論的意義價值也就更加深遠。

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