“房票”：優化拆遷安置模式的探索

吳卓儒 元卓鳴 金天

摘 要 近年來，浙江省拆遷工程不斷推進，“房票”安置政策應運而生，其應用可以大幅度縮短拆遷安置周期，并減少當前商品房的庫存。本文以路橋、奉化、安吉、嵊州四地為調查對象，通過文獻研究、政策對比、等方法，探求房票基本情況、適用范圍與優惠力度。從平臺、物業、異地交易、土地等方面提出建議，為政府在推廣房票安置政策或出臺新的拆遷安置政策提供借鑒性意見，促進房地產市場良性發展，帶動經濟平穩運行。

關鍵詞 房票 拆遷規劃 安置政策

作者簡介：吳卓儒、元卓鳴、金天，浙江工商大學。

中圖分類號：D632 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.06.085

2015年6月浙江省在文件《浙江省人民政府辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》中首次提出“房票”制度，該項政策的實施對促進房市去庫存推動房地產市場健康發展和幫助被拆遷戶以效率最高的方式完成安置工作做出了巨大貢獻。

一、房票安置政策對比探究

（一）房票基本情況

在實踐中，浙江省目前流轉的“房票”大多以證明或證明書的形式出現，而名稱卻大不相同。臺州市路橋區：住房征收市場化安置購房憑證;嵊州市：房票安置購房證明書;湖州市安吉縣：市場化商品房安置證明。而寧波市奉化區則直接以“房票”出現。

房票一般都設有使用期限，在以上四地中，嵊州市房票使用期限為2年，其余三地為1年。同時，各地對房票的流通性也都做了限制，一般轉讓時都需要進行實名登記或限制轉讓次數。路橋區禁止房票的流通，對房票實行實名制，并規定不得轉讓、買賣、套現。而安吉縣對流通性并未作出明確的規定與限制，只是表示了房票可以轉讓。

（二）房票適用范圍

在房票的使用范圍上，路橋區與奉化區的房票可在區總體規劃用地范圍內任意選擇樓盤，自主性較大。安吉縣內的拆遷戶可在政府公布的樓盤中自主選擇，而嵊州市拆遷戶的自主選擇性較低，只能在政府規定的部分樓盤中進行選擇。

對于可選房源的來源，大部分地區都是通過政府與開發商的簽約，而安吉縣則較為特殊。安吉縣采用競爭機制，由樓盤自主申報后，政府進行審核后挑選，并公示。同時，政府對參與“房票”的“樓盤”將實行“年審制”，通過每年一公布、一更新，吸納信譽度高、百姓呼聲高、品質高的“樓盤”進入名單，以便讓被征收戶有更的選擇機會，有效地保障了房子的質量以及拆遷戶的權益。

對于房型的選擇，不同地區也有著不同的規定。相比較而言，寧波市奉化區拆遷戶的房型選擇范圍較廣，房票所有人可以選擇購買奉化市域范圍內備案商品住宅及商業用房、二手商品住宅及商業用房、政府允許出售的剩余安置房屋。安吉縣內可以選擇一手房或者二手房，但是一手房的優惠幅度略大于二手房，從而更加有效地去庫存。臺州市路橋區與嵊州市的房型選擇單一，只能選擇一手住宅商品房，二手房不在房票的適用范圍內。

（三）優惠力度

二、對浙江省“房票”的啟示

通過對四地房票政策的比較，結合各地優勢，對浙江省房票安置的優化改進提出建議。

（一）優化系統預防問題，統一規范建立平臺

上級部門可以做許多系統上的優化，比如統一“房票”制度的管理機關名稱，讓老百姓了解應該找哪個部門解決“房票”相關的問題。同時可以進行程序上的規定，比如規定公開“房票”補償方式的各種算法，對算法不進行直接的規定但是要求地方部門推行“房票”政策的時候需要一個固定公開的算法，以此建立一個統一的規范來協調各方的利益需求。

政府作為拆遷戶和開發商最好的溝通中間人，可以通過建立一個公開的三方溝通平臺來解決房票面值和房價差額協調難等問題。同時平臺也該對房票進行必要的實時監控，了解具體的流動狀態。建立相應的線上線下平臺，尤其是互聯網平臺對于快速協調作用巨大。甚至可以在平臺建立穩定后，政府可針對低收入人群及住房保障建立完善自己的“房票”政策，并納入平臺系統里。

（二）推進多級聯動管理，完善物業獎懲制度

房票作為一項拆遷安置新政策，其目的就是為了讓廣大被拆遷群眾住有所居，政府有義務為被拆遷群眾提供安全、溫馨、舒適的住所。建立物業管理制度新格局對多渠道保障房票政策實施具有重大的現實意義。

一方面進一步理順政府相關部門、鄉鎮（街道）及社區的職責和關系，不斷提高物業服務質量，著力調處物業管理活動中的各種問題與矛盾，維護業主和企業合法權益，提升被拆遷群眾的居住滿意度。以安吉的“物業管理工作三級聯動機制”為例。在政府辦統一領導下，負責一級聯動的日常事務工作，各有關鄉鎮（街道）負責本轄區物業管理二級聯動。成立社區物業管理服務分站，負責三級聯動。

另一方面，政府應進一步明確對拆遷安置小區物業管理水平的要求，并設置一定的巡視制度，同時對巡視結果建立一定的獎懲機制，從根本上起到對擔任拆遷安置小區物業管理的公司既約束又激勵的機制。

（三）建立三方溝通機制，有效促進異地交易

浙江省各地區“房票”式安置政策的實施下，雖存在短期支付難問題，但長時間段測試，充分體現其平衡性。并且將其打造成全省及全國流通的市場化安置補償款憑證，更有利于房產的雙向交易。由于房票異地交易涉及到多維變量，要注意以下兩個問題。

首先是要根據對應安置面積單價，在三方溝通平臺上增加模塊，實行兩家以上評估公司根據被征收人的所在區域，“背靠背”地進行評估，科學、合理、精準地維護被拆遷群眾的合法權益。

其次是異地交易政策的出現必定滿足了人民大眾的需要，建立全國性的融資平臺就顯得至關重要。“房票”流轉的每一環節，都要確保信用。最難的是確保資金周轉正常，到期能及時支付，否則容易引起連鎖反應，造成政府信用危機，影響政策繼續實施。

（四）明確土地權力關系，合理規劃利用土地

新修改的《憲法》《土地管理法》《城市房地產管理法》及其他相關法律和法規，明確規定在城市建設拆遷過程中，政府收回國有土地使用權、開發商開發土地，除了依法對被拆遷人的房屋進行補償外，還應補償被拆遷人因喪失國有土地使用權而遭受的損失。同時要從法律上對城市建設拆遷中被拆遷人的國有土地使用權的財產權地位加以確認。政府在取得被征收土地之后，應結合當地特色與實際，合理規劃土地，使當地經濟更加健康地發展。

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