試析房屋租賃合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)

摘 要 屋租賃合同的當(dāng)事人主要包括出租人與承租人，二者可平等協(xié)商、意思自治，在合同中約定權(quán)利與義務(wù)。為了實(shí)現(xiàn)房屋租賃同的目的，出租人必須及時(shí)將房屋交付承租人使用、履行相應(yīng)的附隨義務(wù)、對(duì)房屋進(jìn)行修繕與必要的管理。

關(guān)鍵詞 房屋租賃 租賃合同 當(dāng)事人

作者簡(jiǎn)介：孟令楠，沈陽(yáng)師范大學(xué)國(guó)際商學(xué)院。

中圖分類號(hào)：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.06.023

一、房屋租賃合同中出租人的權(quán)利

（一）獲得房屋的租賃收益

出租人是房屋的實(shí)際所有人，擁有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，有權(quán)與房屋的承租人簽訂房屋租賃合同，約定房屋的使用與管理事項(xiàng)，并且從中獲得收益的權(quán)利。除了一部分的房屋租賃為無(wú)償使用，一般的房屋租賃合同均為有償合同。出租人與承租人對(duì)房屋的租賃費(fèi)用的內(nèi)容、支付方式進(jìn)行約定，以合同條款方式將房屋租賃費(fèi)用進(jìn)行規(guī)定。在房屋租賃合同生效之后，房屋出租人便有權(quán)依據(jù)合同約定的方式，從承租人那里獲得房屋租賃的收益。該收益的基礎(chǔ)來(lái)源于出租人對(duì)房屋的所有權(quán)，依照物權(quán)法的規(guī)定，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，房屋所有人可以占有、處分、使用，從房屋中獲得收益。房屋租賃合同中出租人獲得收益的權(quán)利，是基于物權(quán)而產(chǎn)生孳息。

（二）行使房屋處分與收益權(quán)

房屋租賃合同僅僅將房屋交給承租人使用，承租人成為房屋的直接占有者，并且享有合同約定的房屋使用權(quán)，但是作為房屋所有權(quán)的出租人是房屋的間接占有人，其依然可以對(duì)房屋行使處分、從中獲得收益。盡管房屋所有人的物權(quán)因?yàn)樽赓U合同的存在，“買賣不破租賃”原則給作為所有權(quán)人的出租人帶來(lái)一定限制，但是并不會(huì)導(dǎo)致出租人的處分權(quán)與收益權(quán)就此消滅。所以，房屋出租人在不違背租賃合同的情況下，依然可以將房屋進(jìn)行處分，例如，對(duì)房屋行使抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)，在告知承租人的情況下將房屋賣給第三人等。

房屋租賃合同在房屋出租人與承租人之間成立了房屋租賃合同關(guān)系，二者的權(quán)利義務(wù)彼此相對(duì)。為了充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)的利用價(jià)值，房屋出租人基于自身對(duì)房屋的所有權(quán)，可以對(duì)房屋進(jìn)行處分，并且從中獲得收益的權(quán)利。即便在房屋處分過(guò)程中，可能給房屋承租人帶來(lái)利益的損害。

（三）租賃合同的依法解除權(quán)

當(dāng)房屋租賃合同符合解除條件的時(shí)候，房屋出租人可以依法解除房屋租賃合同。該項(xiàng)權(quán)利為單方解除權(quán)，一旦符合房屋租賃合同的約定條款，房屋出租人便可以要求解除合同。此外，房屋出租人還依據(jù)合同約定與法律規(guī)定，依法要求承租人進(jìn)行賠償。可見，房屋租賃合同具有相對(duì)性，為了實(shí)現(xiàn)房屋租賃的基本目的，房屋出租人與承租人可以對(duì)房屋使用的內(nèi)容進(jìn)行自由約定，其中便包括租賃合同的解除權(quán)。

房屋租賃合同關(guān)系有效期間，出租人依然是房屋的實(shí)際所有權(quán)人，不能基于租賃合同關(guān)系便使得這一權(quán)利消滅。當(dāng)滿足解除合同的條件時(shí)，房屋出租人便可以依法解除租賃合同，消滅二者存在的房屋租賃的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。

二、房屋租賃合同中承租人的權(quán)利

（一）依據(jù)合同占有、使用房屋

承租人與出租人簽訂了房屋租賃合同，成立房屋租賃的法律關(guān)系，根據(jù)合同約定，承租人有權(quán)占有房屋、排除干擾的權(quán)利。承租人為了滿足生活或者經(jīng)營(yíng)需要，簽訂的房屋租賃合同，在合同生效之后，房屋出租人應(yīng)該及時(shí)按照合同約定將房屋交給承租人使用，滿足合同目的。在占有與使用房屋的時(shí)候，承租人的有權(quán)要求排除正常居住、使用房屋的各種障礙。確保在正常承租房屋時(shí)，不因房屋自身的原因，帶來(lái)生命與財(cái)產(chǎn)安全的損害。例如，房屋使用過(guò)程中，存在的重大安全風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)房屋承租人有權(quán)要求出租人進(jìn)行修繕與維護(hù)。再如，正常使用房屋時(shí)，出租人頻繁出入房屋，給承租人的生活帶來(lái)干擾，此時(shí)承租人可以要求排除干擾。

當(dāng)房屋租賃合同因?yàn)槌鲎馊说闹饔^原因，導(dǎo)致房屋無(wú)法正常居住與使用，致使承租人租賃房屋的合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，此時(shí)承租人有權(quán)要求解除合同。如果損害了承租人的現(xiàn)有利益或者未來(lái)的收益，有權(quán)要求存在過(guò)錯(cuò)的出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。如果因?yàn)榭陀^原因或者不可抗力，導(dǎo)致房屋承租人無(wú)法正常適用房屋，此時(shí)房屋承租人可以要求解除合同。

（二）房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，是指在房屋租賃合同期間，房屋所有人將房屋出賣，房屋承租人有權(quán)要求以同等條件優(yōu)先獲得該房屋的購(gòu)買權(quán)。我國(guó)《合同法》第230條對(duì)此進(jìn)行了規(guī)定。 但是，房屋出賣給配偶、子女、近親屬的除外。可見，房屋租賃合同法律關(guān)系使得房屋的承租人合法占有與使用房屋，為了保護(hù)房屋承租人的合法權(quán)益，在房屋無(wú)法繼續(xù)承租時(shí)，房屋承租人可以要求以同等條件購(gòu)買該房屋。從而有效維護(hù)房屋承租人的生活與經(jīng)營(yíng)的安定，也能夠減少交易成本，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展需要。

在房屋租賃合同有效期間，房屋所有人準(zhǔn)備出售房屋時(shí)，必須提前告知現(xiàn)在的房屋承租人，包括房屋出賣的價(jià)款、付款方式等。房屋承租人獲得告知之后，有權(quán)要求以同等條件購(gòu)買房屋的權(quán)利，如果房屋承租人自愿放棄房屋的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，或者在限定的期限內(nèi)沒(méi)有回復(fù)，此時(shí)房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)便推定放棄，房屋可以正常出賣給他人。一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，房屋承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他買受人而購(gòu)買房屋的權(quán)利。房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是一種優(yōu)先性的權(quán)利，表現(xiàn)為房屋承租人與第三人購(gòu)買機(jī)會(huì)的優(yōu)先。但是該權(quán)利也受到限制，《房屋租賃合同解釋》第24條規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確做出購(gòu)買的意思表示的，承租人就不能再主張優(yōu)先購(gòu)買房屋。