負債融資、償債能力與籌資風險措施研究

汝紅

摘要：負債融資是房地產企業籌集資金的主要方式，隨著房地產企業經營規模的擴大和房地產投資項目的增多，房地產企業的資產負債率也隨之逐年提升，在一定程度上降低了企業償債能力。本文從分析房地產行業的負債融資現狀與償債能力入手，提出了防范房地產行業籌資風險的措施建議。

關鍵詞：房地產企業;負債融資;償債能力;籌資風險

中圖分類號：F275

文獻識別碼：A

文章編號：1001-828X（2019）010-0304-01

一、房地產行業的負債融資現狀

與國外的發達國家相比，我國的房地產企業由于起步較晚，整體實力略顯偏弱，因房地產企業的數量不斷增多，導致市場競爭日益激烈，企業的生存環境堪憂。同時，房地產行業的相關規范標準尚不健全，金融系統也不完善，由此使得國內的房地產企業普遍采用負債的方式進行籌資。不僅如此，大部分房地產企業的資產負債率偏高，均值在60%左右，嚴重的超過90%。無論是大型房地產企業，亦或是小型房地產企業，全都以舉債圈錢的方式買地，且不計后果地擴大企業規模，這在一定程度上制約了我國房地產業的健康發展。從經營者的角度上講，他們對房地產企業的定位，決定了市場發展和走向。在當前的形勢下，房地產企業想要存活，必須清楚如何利用負債進行經營，并規避相應的風險。然而，國內大部分房地產企業對于負債風險并未給予足夠的重視，很多企業仍然在大量舉債。從國家統計局給出的數據可以證明這一問題：房地產企業的負債占總資金的比重逐年增加，2017年第一季度到位資金3.57萬億元，同比增長11.5%，國內貸款約為6892億元，增長幅度約為10.7%，企業自籌資金為1.09萬億元，同比下降7.2個百分點。可見，房地產企業仍舊采用的是負債經營的方式。

二、房地產行業償債能力分析

1.短期償債能力不足

在企業資產結構中，若流動資產所占比重越大，則企業的短期償債能力越強。對于房地產企業而言，存貨所占企業資產結構比重較高，由于存貨的流動性較差，在短時間內很難實現變現，所以導致房地產企業的短期償債能力較差。

2.長期償債能力不足

在企業運營中，合理的資本結構和穩固的經濟基礎是提高企業長期償債能力的重要保障。對于房地產企業而言，由于企業長期處于高資產負債率的經營狀態，使得企業面臨著償還債務本金與利益的經濟壓力，一旦企業出現資金周轉困難，就會使企業陷入財務危機，難以償還長期債務。

3.償債風險危害大

房地產企業一直采用負債經營模式，使得企業同時面臨著經營風險和財務風險，嚴重威脅到企業的持續穩定發展。在房地產企業負債率過高的情況下，負債融資的利息支出會產生財務杠桿效應，直接影響到股東權益。負債數額越高，則股東權益波動性也會隨之增大。當企業經營未能實現預期的投資收益目標，且營業利潤難以維持利息支出時，則導致股東權益資金收益率下降，迫使企業動用權益資本償還債務本息，易增大企業破產風險。

三、房地產行業籌資風險控制的措施建議

1.建立風險防范機制

房地產企業為了能夠更好地規避負債經營帶來的財務風險，應建立切實可行的風險防范機制。企業領導應當對負債經營可能引起的風險予以高度重視，并從思想上樹立風險防范意識，在進行負債籌資前做好相關的準備工作，具體可從以下兩個方面著手：一方面要不斷加大企業文化的建設力度，提升企業知名度，這樣可以大幅度降低融資難度。同時要讓企業員工對風險有一個正確的認識，從而使員工發現風險后能夠及時反饋信息，以便企業應對風險;另一方面企業應結合自身的實際情況，建立健全財務風險防范機制，通過財務預警機制的建立，提前制定有效的應對措施，由此可使負債融資風險進一步降低。企業可在財務部門設立專門的團隊，協助管理層對風險進行識別和評估，監控企業的經營數據，發現異常及時進行風險預判，當識別到償債風險時，必須采取合理可行的方法進行應對，從而最大限度地規避風險帶來的損失。

2.確定合理的長短期負債比例

房地產企業在負債融資的過程中，應當對長短期負債比例進行合理確定，由此可使債務的經濟效用得以最大限度地發揮，有助于規避短期負債到期產生的還款壓力風險。企業可結合自身的實際情況，對某個時期內籌集的長短期負債進行確定，在這一過程中，需要重點考慮的內容有經營規模、資金周轉能力、盈利情況以及資產期限等。如果企業當前的盈利狀況良好，并且資金周轉能力較強，在短期內將會有大量的現金收入，那么可以借入短期負債;反之則應借入長期負債。同時，在對長短期負債的金額進行確定時，企業應當考慮資產的流動性，若是流動性資產的數量較多，則可增大短期負債的比例，如果流動性資產的數量較少，應提高長期負債的比例。除此之外，房地產企業還應按照國家政策，對利率的趨勢進行預測，并盡可能在利率較低時，進行貸款。

3.優化企業資產負債結構

在我國，房地產企業的項目開發周期大約在2-4年左右，企業應依據項目開發周期的長短，對資金結構進行安排。同時，為避免蒙受不必要的損失，企業應當確保息稅前的利潤率高于借款利率，這樣才能進行負債經營，并從中盈利，負債的節稅作用也能得到最大限度地發揮。所以，房地產企業在對最佳資本結構進行確定時，應對息稅前利潤率進行全面分析。現階段，隨著房地產市場規模的不斷擴大，企業的經營環境日趨復雜化，當企業選擇負債經營后，在一定期限內，將會承擔固定的利息支出及到期還款壓力。所以企業應提高經營環境的應變能力，避免盲目追求最佳資本結構，要始終保持適度的負債水平，并持有一部分能夠隨時變現的流動資產，從而確保財務的靈活性。

四、結語

總而言之，房地產行業要認清長期高負債經營帶來的經營風險，進一步加強融資管理和投資管理，使企業處于長期穩定發展狀態。房地產企業要結合行業特點建立起風險防范機制，優化企業資產負債結構，合理確定長短期負債比例，進而提高房地產企業的償債能力，降低企業經營風險。

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