2019年房地產(chǎn)市場調(diào)控怎么辦

劉立峰

一、2018年房地產(chǎn)投資保持增長而銷售放緩

2018年，我國房地產(chǎn)市場調(diào)控一方面抑制短期非理性需求，另一方面增加中長期有效供給，在整體經(jīng)濟下行壓力較大的情形下，房地產(chǎn)投資保持平穩(wěn)增長，房價實現(xiàn)了基本平穩(wěn)或者小幅下跌。

房地產(chǎn)投資保持增長。2018年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年增長9.5%，較上年提高2.5個百分點，比全部投資高3.6個百分點，各月增速波動很小，保持在9.5%—10.5%的區(qū)間內(nèi)。全年住宅投資增長了13.4%，比上年提高4個百分點。2018年，房地產(chǎn)施工面積增長5.2%，比上年提高2.2個百分點。房屋新開工面積增長17.2%，比上年提高10.2個百分點。在各地房地產(chǎn)需求限制政策力度不減的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資的表現(xiàn)仍然較好。

企業(yè)拿地意愿有所下降。2018年，房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積增長14.2%，比上年回落1.6個百分點;土地成交價款增長18%，比上年大幅回落了31.4個百分點。2018年，全國土地流拍數(shù)達(dá)到1808塊，同比增長了93.1%，大部分流拍集中在三、四線城市，而部分一線城市流拍數(shù)量之多也打破了近十年的記錄。調(diào)控力度不減以及企業(yè)融資困難成為流拍數(shù)增加的主要因素。土地成交價款增速回落幅度遠(yuǎn)大于面積增速，地價出現(xiàn)實質(zhì)性下降。

市場銷售呈現(xiàn)降溫趨勢。2018年，全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策總計出臺超過300條，堪稱史上最嚴(yán)，這些政策對銷售的影響較大。2018年，商品房銷售面積增長1.3%，比上年回落6.4個百分點。其中，住宅銷售面積只增長了2.2%，回落3.1個百分點。商品房銷售額增長12.2%，比上年回落1.5個百分點。由于政策嚴(yán)控以及取消棚改貨幣化安置，重點城市新房和二手房成交規(guī)模持續(xù)萎縮，房價與上年同期相比或保持平穩(wěn)或小幅回落。

企業(yè)債務(wù)融資受到嚴(yán)控。2018年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增長6.4%，增速比上年回落1.8個百分點。其中，國內(nèi)貸款下降4.9%，自籌資金增長9.7%，定金及預(yù)收款增長13.8%，個人按揭貸款降0.8%。由于調(diào)控政策從嚴(yán)，導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)貸款、個人按揭貸款等資金來源受到約束，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，債務(wù)融資成本和債券資金的兌付壓力不斷升高，成為許多房地產(chǎn)企業(yè)無法逾越的障礙，未來可能出現(xiàn)違約潮。

二、房地產(chǎn)泡沫是經(jīng)濟領(lǐng)域的重大風(fēng)險源

今年年初，習(xí)近平總書記在省部級領(lǐng)導(dǎo)干部研討班上強調(diào)，堅持底線思維，增強憂患意識，提高防控能力，既要高度警惕“黑天鵝”事件，也要防范“灰犀牛”事件。而房地產(chǎn)泡沫就是威脅當(dāng)前經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和社會大局穩(wěn)定的“灰犀牛”。

（一）目前房價已在高位，多年不斷上漲對國民經(jīng)濟產(chǎn)生了實質(zhì)性的損害

在房價上漲預(yù)期下，居民購房熱情不減，擠壓儲蓄的同時大幅增加了居民的杠桿。2010—2017年，我國居民儲蓄率由16%下降到了7.7%，每年下降1.2個百分點。居民收入大量投入住房領(lǐng)域，家庭負(fù)債率快速提升。根據(jù)國家金融與發(fā)展實驗室2018年二季度的數(shù)據(jù)，近兩年居民杠桿率分別上漲了5.7和4.1個百分點，上漲過快。房價上漲以及家庭負(fù)擔(dān)激增對居民消費產(chǎn)生了明顯的擠出效應(yīng)， 2018年，消費品零售額月度增速由年初的9.7%下降到年底的8.2%，消費增長率持續(xù)下降。高房價高地價形成的高成本，正在扼殺大多數(shù)城市產(chǎn)業(yè)，毀滅城市的商業(yè)繁榮，部分科技、外資企業(yè)被迫搬離北京CBD，華為研發(fā)等部門從深圳搬遷到東莞就是這方面的真實反映。高房價也給人才的流入設(shè)置了障礙，特別是剛畢業(yè)的大學(xué)生，高房價和房租極大地壓縮了他們的生活空間。與此同時，高房價和租金增加經(jīng)濟的“寄生性”，形成了一批食利階層。

（二）當(dāng)前放松調(diào)控只會加劇房地產(chǎn)的泡沫化進程，并持續(xù)積累金融風(fēng)險

按照通常的標(biāo)準(zhǔn)，房價收入比在6—7倍之間屬于合理區(qū)間，而2017年，我國房價收入比排前10名的城市均超了14倍，前5名的城市，房價收入比高達(dá)25倍以上，比美國和日本樓市泡沫破裂前還高出數(shù)倍。房價不斷上漲，居民購房對貸款的依賴性不斷提高，2011—2017年，我國的房貸收入比也快速上升，目前已經(jīng)超過了美國。房地產(chǎn)信貸在銀行信貸中的比例不斷上升。目前，我國房地產(chǎn)信貸總量高達(dá)38萬億元，占信貸規(guī)模的28%，新增比率還在不斷升高。這也意味著如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)問題，對金融體系的沖擊將非常大。由于近期的經(jīng)濟下行壓力較大，已經(jīng)導(dǎo)致部分背負(fù)房貸的人群面臨斷供的危險。在房價不斷上漲和高位運行的情況下，房地產(chǎn)市場的金融屬性和投機功能愈加突出，有能力購房者只剩下少數(shù)高收入階層和投機炒房客。放松房地產(chǎn)調(diào)控，勢必引起新一輪的價格上漲，只會幫助炒房者解套，并吸引更多炒房客入場，加劇泡沫的形成，使房地產(chǎn)市場徹底演變?yōu)橥稒C市場。

（三）不能再將房地產(chǎn)作為穩(wěn)增長的手段，以免對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)生負(fù)面影響

房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟的拉動作用強，被房地產(chǎn)投資帶動的直接相關(guān)或間接相關(guān)較大的產(chǎn)業(yè)有60多個，房地產(chǎn)消費還能帶動諸如鋼鐵、建材、化工、汽車、家電等生產(chǎn)資料和生活資料消費的相應(yīng)增長。但是，1998年以后，以房地產(chǎn)和基建引領(lǐng)的粗放型經(jīng)濟增長，也帶來了眾多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，而經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型升級卻不得不一再推后，因為依托房地產(chǎn)的需求擴張似乎就可以解決經(jīng)濟增長中的一切問題。這導(dǎo)致涉足房地產(chǎn)的企業(yè)越來越多，大量制造業(yè)和服務(wù)業(yè)企業(yè)也紛紛轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟的投資獲得利潤過于輕松，不需要技術(shù)和工藝的創(chuàng)新，不需要培養(yǎng)大批的技術(shù)工人和工程師，不需要工匠精神和潛心鉆研，越來越多的企業(yè)把投資重點轉(zhuǎn)移到這些領(lǐng)域，原本應(yīng)投入到實體經(jīng)濟的資金被抽走或截流，不僅對制造業(yè)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)，而且還抑制了企業(yè)的創(chuàng)新。因此，如果繼續(xù)把房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟增長的手段，強調(diào)其支柱作用，就只會延續(xù)以往的發(fā)展道路，延緩經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、新舊動能轉(zhuǎn)換的進程。

（四）目前已經(jīng)有些城市放松房地產(chǎn)調(diào)控，可能引導(dǎo)和刺激房價繼續(xù)上漲

近期，一些城市的房價小幅下調(diào)，市場觀望情緒濃厚。為此，有些城市相繼釋放調(diào)控政策放松信號。某些“經(jīng)濟學(xué)家”也急不可耐的提出只有房地產(chǎn)能夠帶動經(jīng)濟回升，希望政策能夠放松。從歷史教訓(xùn)來看，為穩(wěn)增長而刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展只會導(dǎo)致房價持續(xù)上漲。

三、促進房地產(chǎn)短期政策與長效機制相結(jié)合

我國長期房地產(chǎn)調(diào)控經(jīng)驗表明，房價上漲容易下跌難，上漲時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過向下調(diào)整時間。這就給了民眾一個預(yù)期，即房價將會持續(xù)上漲，政府的調(diào)控難以持久。這就增加了房地產(chǎn)市場的投機性，加劇了房地產(chǎn)泡沫的膨脹。因此，近兩年房地產(chǎn)市場調(diào)控帶來的房價平穩(wěn)或小幅下降并不是壞事，2019年的房地產(chǎn)調(diào)整仍然不可放松，但需要重視短期政策與長效機制的有機結(jié)合。

遏制高房價和高地價并不是權(quán)宜之計，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松。落實“房子是用來住的、不是用來炒的”的總體定位，遏制投資投機性需求繼續(xù)膨脹，同時，保障好民眾的基本居住需求。“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”明確了政策的基本目標(biāo)和方向，“一城一策”并不意味政策的放松，反而加重了城市政府的責(zé)任，要求城市政府因地制宜、綜合施策，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，以及房價的總體穩(wěn)定。

鑒于現(xiàn)行的國有建設(shè)用地使用權(quán)拍賣制度采取的是出價高者得的方法，容易抬高土地價格，導(dǎo)致地價、房價循環(huán)推動上漲。未來應(yīng)在土地報價的基礎(chǔ)上，結(jié)合住房銷售價格等因素確定土地拍賣中標(biāo)者，從而抑制地價上漲趨勢。加快農(nóng)村經(jīng)營性建設(shè)用地和宅基地制度改革，推動城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場一體化，實現(xiàn)同地同權(quán)同價，推動建設(shè)用地供應(yīng)主體的多元化，打破土地出讓的壟斷，為新型城鎮(zhèn)化和鄉(xiāng)村振興提供基礎(chǔ)制度保障。

目前，我國約有1—2億人選擇租房居住，應(yīng)鼓勵大型房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展長租公寓，培育一批運營能力強、品牌影響力大的專業(yè)租賃機構(gòu)，鼓勵金融機構(gòu)發(fā)展住房租賃市場企業(yè)端與個人端的專屬金融產(chǎn)品。建立多樣化的住房供給渠道，著力解決夾心層群體的住房需求。目前，大城市共有產(chǎn)權(quán)房和自住型商品房供應(yīng)量太少，供求缺口很大，亟需在規(guī)劃、供地和資金方面加大支持力度。逐步將創(chuàng)業(yè)大學(xué)生、住房困難農(nóng)民工納入城市住房保障體系。

我國人口向一、二線大城市迅速遷移集中，而中小城市的人口空心化嚴(yán)重，導(dǎo)致房地產(chǎn)的空間需求出現(xiàn)嚴(yán)重不平衡，也導(dǎo)致住房資源在空間配置上的嚴(yán)重浪費。為緩解住房空間失配以及大城市職住不平衡的矛盾，應(yīng)進一步完善中小城市的公共服務(wù)和產(chǎn)業(yè)體系，加快疏解大城市的經(jīng)濟功能，增強中小城市的吸引力。推進基本公共服務(wù)的均等化配置，促進產(chǎn)業(yè)和人口向中西部地區(qū)的回流，實現(xiàn)房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、人口的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（作者單位：中國宏觀經(jīng)濟研究院投資所）