論不動產錯誤登記的防范和救濟

【摘要】隨著我國社會主義市場經濟的快速發展和經濟體制的日益完善，產權保護在日常生活中受到越來越多的重視。其中，不動產作為最根本的財產，其物權的設立、變更、轉讓、消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力；因此，對其進行物權保護的基礎就是進行產權登記。通過對不動產進行產權登記來明確不動產的權利歸屬，對防范與調解不動產引起的系列糾紛有積極意義。如果登記錯誤，無疑對權利人造成影響。在登記工作中，由于登記人員的筆誤、登記系統不完善、登記申請人存在假人假材料、登記原因證明材料被司法機關判定無效等情形在所難免，導致不動產錯誤登記。所以需要完善對不動產錯誤登記的防范與救濟，保證不動產登記信息的真實性與準確性。本文就不動產錯誤登記的防范與救濟展開研究分析。

【關鍵詞】不動產；錯誤登記；防范；救濟

不動產登記作為《中華人民共和國物權法》確立的物權制度，指的是由權利人或利害關系人申請，不動產登記機構將有關不動產物權及其變動事項在不動產登記簿進行記載的行為。作為物權公示手段，不動產登記在本質上將產生司法效果。不動產作為恒產，真實準確的產權登記信息對于健全市場經濟、維護個人正當利益、解決后期可能出現的房產、土地權屬糾紛等有重要意義。因此，對不動產錯誤登記的防范與救濟，是不動產確權登記道理上的必經之路。

1、完善行政審查機制，做好預防工作

針對不動產錯誤登記的預防和糾錯，預防是第一步。做好不動產登記過程中的預防工作，保證登記信息的真實性和準確性，對不動產后續工作的順利開展有積極意義。放眼世界，各國鑒于自身的文化傳統和法律規定，雖然在不動產登記中所選用的審查方式各不相同，但是都順利地解決了不動產登記問題[1]。如：法國的是形式審查主義，德國的“窗口”審查制度。而在我國，由于《物權法》對不動產登記的審查標準并不統一明確，導致各級登記機關在不動產登記過程中要求各異，法院在審理相關案件中呢標準也五花八門。所以我國需要建立配套統一的審查機制，從而保證不動產登記的真實性與準確性。我國可以參考他國在不動產登記中的可取部分，結合實際我國國情，選用形式審查與實質審查相結合的審查模式。換句話講，也就是在一般情況下，選擇進行不動產登記的形式審查。形式審查，顧名思義，也就是不動產登記機構只需要審查登記申請的相關手續、申請材料等是否齊備、合法、有效，負責管理的審查登記申請有沒有與實體法上的權利義務關系保持一致；特殊情況下，要求不動產登記機構在進行形式審查的同時，還要積極行使調查核實的權利，切實履行合理審慎義務。對于該問清當事人相關信息的情況，應該對當事人耐心細心詢問；對于當事人材料不完整的，應該按要求讓當事人補充完整；對于需要登記機關實地查看的，應該用心到實地考察。總的來說，登記機關工作人員在不動產登記工作中要盡到合理審慎的審查義務[2]。

2、通過異議登記保障權利得以順利進行及時救濟

當不動產登記已經發生錯誤的時候，可以通過異議登記來對不動產錯誤登記進行及時救濟。異議登記是鑒于不動產登記爭議發生后，在行政復議之前進行的，它可以在不動產登記發生爭議之后對實際權利人的進行臨時保護。當異議登記申請人在提出異議登記申請的時候，不會強制要求異議登記申請人拿出充分的證據來證明其權利的確受到損害。就這點而言，異議登記的關鍵作用在于：防止在不動產登記爭議的解決過程中發生不動產物權的轉移[3]。所以，可以將異議登記的適用原則進行具體規定：在進行不動產登記行政復議的前置程序時，只要異議登記一經申請，不動產登記機構就必須及時對其進行登記。也就是說，針對不動產錯誤登記，當事人在主動或者被動尋求法律救濟之前，必須首先到相關部門進行申請異議登記，而不動產登記機構對當事人的異議登記申請要進行直接登記，不用考慮其審查理由成立與否、證據充分與否，直接登記即可，不能拖延或者拒絕。需要注意的是，一個當事人只能申請一次異議登記。一旦進行異議登記，當事人就要在法定期限內通過行政復議去尋求進一步救濟，否則異議登記就會失效，而且當事人不可以重復申請異議登記。

3、健全行政訴訟與國家賠償機制

要想在行政訴訟程序中最大程度保障登記的公信力，國家應該完善相關法律法規。在不動產登記過程過程，出現由于登記機關自身的原因而導致的當事人不動產錯誤登記并造成一定的損失時，當事人可以將相關登記機關作為被告向法院提起行政訴訟，從而維護自身的合法權益[4]。如果相關登記機關在沒有正當理由的情況下拖延或者拒絕登記，也就是說相關登記機關濫用行政權力去侵害權利人的合法利益時，國家要采取相應措施對登記機關行政權力進行監督，并給予相應程度的行政處罰。另外，應該建立健全國家賠償機制。現有的只賠償登記費對權利人已經造成的損失來說于事無補為。所以在登記查詢的過程中，可以要求不動產登記機關的相關部門從收取的費用中抽出部分費用作為登記賠償基金，用來專項進行不動產錯誤登記的賠償。另外可以引入保險賠償相關制度。也就是說，從當事人手里收取的登記費中，抽取一定比例的費用投入保險公司作為保險費，一旦不動產錯誤登記造成相應的損害，由保險公司負責對權利人進行賠償。最后還可以進行追償制度[5]。在涉及到由于不動產登記機關相關工作人員、當事人或者第三方故意或者過失而造成損失時，保險公司在賠償當事人損失后，可以依法向這些造成損失的責任人進行追償。

結語：

不動產登記和每個人的切身利益息息相關。不動產登記作為一種行政確認工作，保障其登記信息的真實性與準確性是非常重要的。因此，在不動產登記的日常工作中，登記人員要把握登記機構審查職責的邊界，嚴格按照法律賦予的權限和規定的程序進行登記，對程序問題進行從嚴審查，對實體問題適度審查，盡量有效防范和減少登記風險。總之，做好不動產錯誤登記的防范與救濟，建立高效的審查和糾錯機制，從源頭保證不動產登記的真實、準確性，將推動我國不動產登記制度日趨完善成熟。

參考文獻：

[1]郭建霞.論不動產登記錯誤的賠償責任[J].企業科技與發展，2018（2）：264-265，268.

[2]張德新.不動產登記案件適格被告若干問題初探[J].住宅與房地產，2016（5）：66-69.

[3]李盛，趙新政.這些內容影響你我生活[J].工會博覽，2016（9）：29-32.

[4]羅帥，高圣平.不動產異議登記的適用及其效力[J].法律適用，2017（21）：25-32.

[5]翟明1.不動產登記錯誤的防范與救濟[J].華東科技（綜合），2018，000 （005）：P.378-378.

作者簡介：

江曉華，瀘州市國土資源局龍馬潭區分局綜合服務中心，四川瀘州。