關于城市土地及房產經濟相關問題的分析

于洋

摘 要：隨著我國經濟不斷進步，人們對居住條件的要求越來越高，由此使我國房地產行業急速發展，而這種發展不僅體現在滿足了更多人的住房需要，同時也帶來了一系列的問題，例如房價漲幅過高、供給結構不盡合理等問題，這些問題逐漸引起了社會各界的廣泛關注。

關鍵詞：城市土地；房產經濟；相關問題

眾所周知，房地產是人類生活、生產以及一切社火活動最基本的物質保障，同時也在人類的社會財富中占有最大比例。房地產業與社會與經濟文化等方面的發展有著緊密的聯系，產業之間的關聯密切并具有很強的帶動性。從上世紀八十年代至今，我國的房地產業經歷了三十多年的發展歷程，九十年代初期，我國進行了房改，自那以后房地產行業便開始迅速發展，在改善國民居住條件方面做出了極大的貢獻。但是，與發達國家相比較，我國的房地產行業起步比較晚，目前仍然處于發展的初級階段，因此在市場快速發展的過程中逐漸顯現出一些問題。

一、目前的房地產行業存在的問題

（1）市場價格過高，大多數百姓根本無力購買。在許多大中城市，動輒幾萬元的房價已經不足為奇，在一些二線城市和縣級市萬元房價已經走進了百姓的視野。過高的房價，讓許多有著購買房屋需求的百姓，只能游走于各大郊區售樓處并發出聲聲嘆息。

（2）價格增長過快，在全國一些大中城市房價增長率接近50%，遠遠高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠遠跟不上物價上漲的速度，特別是房地產價格上漲的速度。

（3）房地產市場體制不健全，目前房地產開發、監管體制落實不到位，房地產市場秩序混亂，一些危害房地產健康發展的現象屢發。由此我們不難看出，雖然房地產行業為我們帶來了一定的好處，但相比之下弊大于利。

二、土地制度對城市房產經濟的影響

（1）供應制度對房產經濟的影響

土地資源具有十分大的升值空間，占有的土地資源越多，所積累的原始資本也就越多。但是如果土地資源被人們過多占據，將會嚴重影響房產經濟的持續穩定發展，也會損害國家與人民的經濟利益。

（2）儲備制度對房產經濟的影響

目前我國的房產經濟運行依然存在著很多亟待解決的問題，其中主要包括以下兩個方面，一是很多的儲備機構都

是以獲取經濟利益為主要目的，這種利益驅使也帶入到了土地收購與土地開發中，甚至也涉及到了土地拍賣環節，這使得儲備機構的權力越來越大，所掌控的范圍也在不斷擴展，市場主體開始向利益方向看齊，而這種以利益為中心的發展方式將會嚴重影響房產經濟的穩定發展。二是當前部分土地收購方所提供的土地補償金額過少，這便使得土地收購無法取得預期的利益效果，而且也影響了土地收購的控制能力，阻礙了房產經濟的進一步發展。

（3）估價制度對房產經濟的影響

近年來，我國改進了相關的土地制度，影響了土地的估價標準與制度，土地改革進程中，合理劃分評估土地等級會使得土地的估價更為合理有效，但這種方法理論上具有可行性，但實際的操作過程中會出現很多問題，尤其是目前我國相關評估人員的綜合素質并不高，無法準確估計土地價格，這就使得土地的實際價格與預期價格之間存在誤差，極易影響房產的上市價格，從而對房產經濟穩定發展產生不良影響。

三、促進房產經濟穩定發展的策略

（1）加強清查閑置土地的力度

當前，我國各地區都實施了閑置土地的清查措施，但由于當地政府對閑置土地的管制不夠重視，使得開發商與私人開始進行土地投機活動，這也進一步增大了土地的閑置率。對此相關政府部門應盡快出臺相應的治理措施，做到由根本上解決閑置土地清查力度不夠的問題。首先，相關政府部門應該建立相應的問責制度，并在此基礎上加大力度清查閑置土地。建立規范的問責制度將會使得相關部門可以在遵循法律規定的前提上更有針對性的開展工作。其次，還應加大對建設用地的監督力度，當前部分地區并不重視閑置土地的清查工作為此，政府機構應利用相關的網絡平臺發布土地開發信息，強化輿論的監督作用。最后還應加大閑置土地的懲罰力度，通過統一制定處罰標準，有針對性的計算不同的問責主體，并進一步提高土地閑置標準，做到及時有效的遏制土地投機行為。

（2）建立完善的土地儲備制度

當前，我國很多地方的土地儲備狀況不盡如意，為了改變這一現狀，相關部門應該建立完善可行的土地儲備評價制度，其中應主要包括土地規劃評價、項目評價以及年度評價等內容，土地規劃評價與年度評價是綜合性的分析土地的儲備方案，經濟效益、社會效益等是其主要的評價指標；而項目評價則側重于評價儲備土地計劃的可行性，確保項目決策的可靠性。實際項目實施時，評價體系可以分為前期與后期評價，通過分析項目的財務風險、經營風險等內容，為土地防控政策提供可靠依據。

（3）完善土地估價制度

為了進一步改善城市土地評估制度的不規范與不合理現象，相關部門應由以下幾個方面對其綜合完善，以確保房產經濟的穩定持續發展。一方面，應著力提高土地評估人員的綜合素質，確保其可以全面掌握土地政策相關內容，同時還要加強職業道德建設，使評估人員具備良好的職業道德操守。另一方面，還應構建完善的土地標價體系，綜合運用基準地價與標定地價，通過公示制度，提升土地評估的科學性與合理性。

四、嚴把閘門，加強調控

（1）土地閘門，保證保障性住房的土地供應，加強土地管理，對閑置土地收取土地閑置費，同時對兩年以上不開工的企業收回國有土地使用權，在土地供應中加大保障房用地的供應。從宏觀層經濟角度出發，對土地供應結構的政策調整應從如下四方面進行：第一，別墅用地的停止供應；第二，對普通商品住房需求用地的優先滿足；第三，對高檔住宅的土地供應嚴格控制；四是經濟適用住房的用地加強管理。

（2）經濟閘門，利用存款準備金制度和銀行利率制度，調整市場上的資金量，為房地產市場降溫，使之恢復到正常的秩序上。

（3）行政閘門，利用國家行政手段，如出臺政策、稅收、征費、限購等角度加大對房地產的管理力度，嚴格控制各種炒房推高房價的行為產生。應該加強土地供應結構調整，避免土地政策的大起大落，對固定資產投資規模進行全面控制，全面提高城市整體的經濟效益。為實現可持續發展目標，政府有責任、有空間對房地產進行干預。建立健全信息反饋監控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房價上漲的基本保障。

五、認真研究，尋找對策

（1）經濟角度，加大對福利房政策和貸款向低收入傾斜，加大對低收入人群的保護政策。商業銀行應當在房地產市場調控的大背景下，繼續將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群，將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實現。可以創新金融模式，結合國家出臺的政策在商品房開發和保障性住房建設中找到一個合適的切合點，在保證自身收益不受到影像的前提下，切實加大對中低收入人群的保護政策。

（2）行政角度，從制度上保證保障性住房的建設和開工，在政策上予以傾斜。保障房建設是保障和改善民生、促進社會和諧穩定發展的必然要求。目前在房地產市場住宅供求嚴重不平衡、房價穩居高位的情況下，住房消費成為了中國家庭需要面對的首要沉重負擔與最大奢求，政府應當通過住房保障政策的出臺與完善提高全社會的居住水平和有效配置有限的資源。

（3）分層角度。從不同的需求類型對房地產進行分類，做到低者有保障，中者有支持，高者有市場。為對各類住房需求予以區別，要通過不同的手段對不同的對象進行管理，即差異化的住房需求管理：做到不同新舊、價格的住房，面向不同收入的人群，杜絕一味跟風購買新房和好房。

綜上所述，城市土地一定程度上影響著我國的房產經濟，土地制度越完善，房產經濟的發展也就越穩定。為了進一步確保房產經濟的穩定發展，我國相關部門機構就應出臺各種政策支持，并實施完善的土地評價與估算制度，通過核查閑置土地的使用情況，進一步提升城市土地的資源利用率。同時，國家也應積極出臺各種宏觀調控政策，對城市土地價格進行調整，從而確保房產經濟的長遠穩定發展。

參考文獻

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