人民幣貶值對我國房地產的影響

邱明 田玉成 熊森彬 何小寒

【摘要】本文簡要分析人民幣貶值的因素，探究當下人民幣貶值對我國房地產行業的影響，找到相應的對策與方法，以期為我國房地產行業健康發展提供幫助。

【關鍵詞】人民幣貶值;房地產;影響

一、人民幣貶值對我國房地產業影響

（一）國內流動資金變化

1.房地產發展進入低谷

人民幣貶值就意味著外資在中國所擁有的資產也貶值，為了穩住收益、最大程度降低經濟損失，外資開始避免對于人民幣物業的購入，并大量拋售手上持有的人民幣物業。2017年，李嘉誠第18次拋售內地或香港的資產，強烈暗示著市場對于房地產市場的悲觀或觀望態度。同年12月初，孫國峰以中國人民銀行金融研究所所長身份提出，低利率政策長期推行極具風險，建議貨幣政策依市場狀況做出符合市場發展的調整。從2015年底，國家對于市場的金融調控力度加大，抑制了房地產對于杠桿融資以及其他渠道融資的依賴性，從銀行等金融機構上收緊對于房地產的資金融通。

2.銀行可貸資金減少，市場購房能力下降

外匯在我國銀行占有一定比例，其所占比例影響著銀行的可用資金與可貸資金。前者減少，將降低銀行的資金流動性與資金的使用效率。在可貸資金有限的情況下，銀行對于貸款的限制增多要求提高，民眾在貸款過程中受到的阻力增大，抑制民間投資與消費的進行，市場陷入貨物流通速度滯緩的局面，不利于經濟發展。據央行統計，2017年，住戶存款和非金融企業存款增量中活期存款占比為45.2%，比上年低11.2個百分點，住戶存款、非金融企業存款分別同比少增5649億元、3.2萬億元。

3.貨幣政策調整，為房地產減壓

當國外資本在存款總額中所占比例變小，那么經濟市場中可用資金相應減少，極其不利于金融穩定性。從央行角度，采取以下措施能夠提高可用資金總額度：降低存款利率，推動民眾對于存款的欲望，轉而將資金挪作它用，增加市面金額;降低貸款利率，促使各方在利益驅動下貸款開展消費、投資等經濟活動：以及加大市場逆回購力度。與此同時，國外歐美等市場正采取大肆印鈔等降低本國匯率的舉動，一定程度上增加了市面上的可用流動資金，央行對存款準備金率的按兵不動很能說明在人民幣匯率下降的情況下，我國經濟整體相對仍舊穩定。

（二）熱錢外流，影響房地產穩定

據鳳凰網財經新聞的數據，2017年，外資在債券和股票上，全年外資流入規模為2015年的7倍以上。人民幣幣值與經濟投機行為關聯密切，這一行為涉及范圍廣、涉及金額高，情況十分嚴重，不利于經濟持續穩定發展。人民幣長期貶值必然會對我國房地產行業造成深遠的不利影響，通過洗錢形式，我國人民幣市場將大受其害。熱錢的大規模流出，會使得我國的房地產行業資產大量下降。一旦房地產開發商的資產價格出現了崩潰現象，就一定會因為資本的趨利性實現各種形式的轉移，從而震蕩我國國民經濟中的消費與投資現狀。

（三）房地產動蕩影響我國經濟穩定發展

前文可知，資金大量流出以后，開發商的投資意欲下降，企業的融資難度急劇上升。為了在在經濟博弈中最大爭睹降低經濟損失甚至贏取微薄利益，投資者必然要將這一風險轉嫁為消費，從而影響到投資行為，股市等等都產生較大波動。對于我國而言，也面臨著這樣的風險，一旦任由人民幣長期貶值并放任后果不作干預，那么我國經濟發展狀況陷入低谷并一蹶不振也是存在可能性的。

（四）經濟發達地區房價成倍增長

我國一些經濟發達地區而言，其房價不僅出現了很高的局面，而且增長速度格外驚人。根據國際清算銀行統計數據分析，美國自1997年之后，一直到現在為止，房產價格漲幅為60%左右，西班牙的房產價格上漲幅度為130%，而我國一線城市房價依舊居高不下，根據CCN網站，2018年合肥樓市較去年房價上漲3181元/m²，五年翻了兩倍。從來自京燕網的統計數據看，2017年世界房價上漲最快的十大城市中，中國有五個城市位居其列，無錫市年度漲幅為22.9%，香港年度漲幅為20.8%，鄭州年度漲幅為20.2%，長沙房價年度漲幅為18.5%，廣州年度漲幅為17.9%，石家莊年度漲幅為16.1%。

二、應對措施

（一）加強金融監管，控制熱錢數量

為了我國經濟的穩定發展，面對人民幣持續貶值、經濟市場動蕩的情況，對于金融行業的監管力度必須加大，在管理跨境資本的流動上更是要高度關注并采取必要手段。在資金的流動上，應仔細核對各企業的進出口情況和海關信息，以防止通過謊報虛報各類假賬而使得熱錢大量流出，避免出現貨物貿易與實際的資金流動出現不符的現象，盡最大可能確保出口與收賬的真實和統一性。通過對于國內外資本的流動方向的引導，能夠避免惡意投資、市場波動過大而導致的房地產動蕩。

（二）增強宏觀調控，穩定人民幣匯率

央行在管控人民幣時，應保證人民幣匯率基本穩定，避免出現大漲大跌的情況發生。保證人民幣匯率穩定對于我國經濟市場的穩定發展和國家的穩定有重要意義，有助于維護整個金融市場，同時也能避免因為人民幣的大幅跌價或者升值而導致的世界經濟的波動。在合理范圍內對人民幣的匯率采取浮動機制，能夠保持人民幣匯率變化保持在可控的彈性內，適度波動，從而使我國金融市場形成一種相對穩定和均衡的狀態。通過國家干預，銀行存貸款比例能夠得到穩定，購房者獲得貸款相對容易，則能夠避免房地產出售困難與房地產有價無市的局面，穩定房地產發展。

（三）完善法律法規，穩定房地產發展

要通過各種政策法規的制定與對其遵守，經濟生活井然有序。就房地產市場而言，相關管理制度能規范開發商、投資者的行為，相關方法的推行能夠解決一些緊急情況。作為國家強有力的無形的手，宏觀調控應發揮作用，制度相關政策與制度監控并引導房地產市場在人民幣匯率下降的情況下平穩發展。

當前必須加強對于資本流動的監控力度，在經濟態勢的平穩走向上做出努力，大力打擊各種類型的投機倒把的資本交易行為，避免因為資本大量而集中外流導致的對于房地產行業乃至于我國整體經濟的震蕩。在監控工作中，首先應該監控資金的流動渠道，嚴格把控銀行的資金交易與海關進出口的賬目處理是迫在眉睫的，避免資金通過各類洗錢方式外逃，穩定資金占比。