國有企業物業管理移交后的法律問題初探

陶莉

隨著國有企業物業管理業務的移交，相關方責任主體及其法律關系也隨之發生變化，本文擬從法律規定的角度予以探討，以供業主、物業服務企業、勞務派遣單位等參考。

一、角色身份的變化

首先，職工及家屬轉變為業主。居住在國有企業家屬區的職工及家屬，將變為業主。小區最高權力機關為業主大會。根據《物業管理條例》第十條“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會”規定，絕大多數小區應在當地政府部分的指導下成立業主委員會。小區內的重大決策將由過去的職工家屬向國有企業提出請求，然后國有企業決策的方式，轉變為業主向業主委員會提出，由業主大會表決的方式。

其次，小區管理者由國有企業變為專業物業服務企業。移交前，國有企業對職工家屬小區是以主人翁似的投資、管理、服務，雖然有的國有企業對職工家屬實行“內部糧票”式限額補貼，但仍對職工家屬小區具有上級管理單位的管理職責，即國有企業與職工家屬區是管理與被管理的關系。移交后，小區的主人是業主自己，業主要自己當家做主，要通過簽訂物業合同方式約定自己與物業公司的權利義務，雙方是平等關系，即業主與物業公司之間是合同關系。而過去的國有企業已經與業主之間的沒有直接的物業服務關系。

第三，國有企業角色的轉變。在“三供一業”移交過程中，可能部分國有企業員工由于種種原因沒有隨著業務的移交而轉移到新的公司，仍舊留在國有企業工作，而新接收物業的物業公司由于物業區域的擴大也急需大量的物業工作人員，因而，國有企業可能向專業物業管理服務公司進行勞務輸出，以勞務派遣或專業分包的形式對小區進行間接服務。但此時的國有企業已不是業主的上級管理者，而是通過與物業服務公司簽訂合同形成的間接服務者。

第四，物業服務人員身份的變化。原來的小區物業管理人員也是小區管理單位的職工，可能也是本小區的住戶，等于自己為自己服務，主人翁精神可顯現，懶惰情形也時現，干好干壞只要自己（包括鄰居礙于情面）不說，領導發現不了就行，因為工資是小區的上級管理部門發的，與其服務質量、與業主的評價關系不是太大。現在都變了，絕大多數物業管理服務人員可能已不是小區的業主，他們必須嚴格按照物業管理服務的規程、服務標準去服務，因為其服務的質量、服務的態度，直接影響到業主滿意度的高低、影響到業主物業費的繳納、影響到對物業公司合同履行情況的評價，最終影響到物業公司對物業服務人員個人的獎懲。

即便是通過勞務派遣或者是專業分包等形式間接服務的原國有企業員工，此時也應以更加以誠懇、熱情的態度，嚴格的服務質量去面對物業管理服務公司，去面對小區業主。否則，惡劣的態度、低劣的質量肯定引起業主的不滿，因為業主的付出（物業費）決定了必須要得到理想的回報（服務）。于是，在業主表現出不滿前，作為合同相對人的物業管理服務公司就已經按其與國有企業簽訂的合同進行處理了。

二、相關法律關系的變化

首先，物業糾紛的主體、性質、解決方式變了。移交之前，是職工家屬與國有企業之間的糾紛，其性質是企業與職工家屬間的內部矛盾，解決方式多是上訪、鬧訪解決。移交之后，物業管理糾紛是業主與物業服務公司之間，在履行物業服務合同時出現的糾紛（即外部矛盾），其解決方式靠原來的上訪已經不行了，只能走協商、訴訟（或仲裁）等方式。

其次，小區資產創收收入的歸屬變了。小區物業收入絕大部分來源于業主交納的物業費、維修基金（該基金專款專用），但還有一個重要的收入來源，那就是小區物業房屋、共用部位、共用設備設施的經營，如出租小區共有房屋、住宅共用部位廣告招租等收入。根據《物業管理條例》第五十四條“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用”。但在移交之前，該部分收入絕大多數已納入國有企業收入而非用于小區物業。

第三，求償權變了。（1）受物業公司不履行維修、養護、管理和維護義務而受傷害的受害人的權限變了。移交之前，因屬于與自己或親屬所在企業有關，受害人多通過鬧訪解決獲得的賠償，通過訴訟解決的很少。移交之后，受害人可以物業服務合同糾紛通過訴訟方式等拒交物業費用，也可以侵權之訴要求物業公司承擔財產損害、人身損害和精神損害賠償（如物業公司對小區游樂設施沒有盡到維護、提示、管理義務造成兒童傷害等）。在移交之前，上訪方式是不可能得到精神損害賠償的。（2）物業服務者求償權也變了。移交之后，業主如不按合同約定交納物業費用，物業公司在催討無果的情況下，起訴業主的情況將大大增加。這在移交之前，應當是極少見的，只能是批評、催促。

第四，對小區物業服務的外包權限變了。移交之前，國有企業可以將職工家屬區的物業服務整體外包給其他公司。但移交之后不行了，根據《物業管理條例》第三十九條“物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人”的規定和《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋〔2009〕8號）第二條第一項“物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一并委托他人而簽訂的委托合同”，“業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持”規定，物業管理公司只能是將專項服務業務的分包他人，而不能整體轉包了，否則，轉包合同可能被人民法院確認為無效合同。

第五，業主可以說“不”了。在移交之前，職工家屬對物業服務不滿意時，只能是不斷地向企業反映訴求，靠企業解決，但最終絕對不能更換服務者。而移交之后，原來的職工家屬變已變身為業主，當業主對物業服務公司絕對不滿意時，可通過召開業主大會“解聘物業服務企業”， 重新選聘自己滿意的物業服務企業。

當然，業主的權利來源于業主交納的費用。自“2019年起國有企業不再以任何方式為職工家屬區“三供一業”承擔相關費用”（國辦發〔2016〕45號），實現小區物業管理專業化，物業管理費用由業主自行負擔。小區今后的物業費、維修維護費用的來源也將由國有企業全部或部分負擔改為完全由小區業主交納，即享有的權利和履行的義務是對等的。

總之，國家對于國有企業“三供一業”移交已經進入倒計時，這不僅僅是為了解決國有企業的社會負擔問題，也是為了規范、發展物業管理服務行業，使物業服務企業在市場競爭中發展壯大，同時，也是為了讓業主成為真正的主人，行使業主權利，履行業主應盡的義務。