論述我國房地產金融風險的傳導X

摘 要：“防范和化解重大風險”是黨的十九大提出的三大攻堅戰之一。隨著我國結構性改革的不斷深入以及外部環境復雜不確定性增大，加之國內經濟形勢下行，守住不發生系統性金融風險的底線凸顯重要。而防范和化解房地產金融風險更是重中之重。本文試圖從我國房地產金融的市場和金融活動出發，分別從宏觀和微觀兩個層面梳理我國房地產金融風險的傳導路徑，為防范化解重大風險作出理論依據。

關鍵詞：房地產金融；風險傳導

一、房地產金融風險宏觀傳導

（1）房地產金融體系

我國房地產金融體系主要由房地產金融的市場體系、組織體系、產品體系及國家宏觀經濟和政策四部分組成。

1.房地產金融市場體系。房地產金融市場按照層次劃分為一級市場和二級市場。前者是房地產融資活動的初始市場，借款人通過該市場從金融中介機構或資本市場進行融資活動。后者是房地產融資工具的再交易和再流通市場，金融中介機構將其自身相關房地產貸款進行出售或證券化轉賣其他機構以及相關房地產有價證券進行再轉讓交易。

2.房地產金融組織體系。房地產金融組織體系構成較為復雜，包括房地產金融機構、監管機構、政策性金融機構、中介結構、房地產行業相關機構、房地產企業等。

3.房地產金融產品體系。房地產類股票、債券、票據、各類相關貸款以及房地產金融體系特有的抵押貸款、項目債券、信托投資基金和海外融資等構成房地產金融產品體系的主要組成。其中，銀行貸款是最主要的房地產金融工具。

4.國家宏觀經濟及政策體系。房地產行業外的其他行業及整個宏觀經濟的形式和趨勢對于房地產金融具有重要影響，一定程度上引導政府對于房地產金融領域的相關信貸政策、利率政策、法律法規的調整。

（2）宏觀房地產金融風險的生成和傳導

在整個市場體系中，房地產金融各組織機構作為風險的主體，通過風險載體即房地產金融產品或工具及宏觀經濟和政策的影響，使得風險在各主體間生成和傳導。

初級市場體系中，主要的房地產金融主體是房地產金融機構、房地產企業和房地產消費者。房地產開發企業為獲取資金，通過發行股票或債券、銀行貸款、房地產信托基金、抵押貸款證券等金融產品和工具從銀行、證券公司、保險等房地產金融機構及資本市場獲取資金，待將房地產銷售給房地產消費者后獲得銷售回款，償還相關資金；房地產消費者以自有資金或以房地產抵押為條件從房地產金融機構得到的貸款向房地產企業購買房地產，后期償還銀行貸款，從而形成了資金的主流向。房地產企業和消費者不能及時償還貸款的信用風險、房地產企業的經營風險、金融機構流動性風險和自身操作風險構成了初級市場的主要風險類型。

二級市場體系中，房地產金融機構將來自房地產企業和房地產消費者的抵押貸款進行打包發售，建立一定流動性的資產池，發售證券、信托計劃或基金份額等方式在資本市場進行發售，獲得資金的回流，包括證券公司、信托公司、保險公司在內的其他非銀行類金融機構和社會投資者認購相應證券，取得投資收益。此時，房地產市場風險及資本市場風險和流動性風險成為二級市場的主要風險類型。

房地產金融市場體系中，不同類型房地產金融風險通過相應金融產品和工具在各主要房地產金融主體間生成和傳遞。

二、房地產金融風險微觀傳導

房地產金融風險主要還是圍繞著房地產金融活動衍生，表現的較為具體和微觀的。伴隨土地儲備、房地產開發建設、房地產銷售主要活動過程的房地產金融活動中，風險的產生原因和傳遞范圍較房地產金融體系變的更加具體。

（1）房地產金融的主要活動

房地產金融活動服務并貫穿于房地產活動的全過程。在房地產金融活動的第一環節中，房地產企業為了向政府獲取土地的使用權，需向政府交納一定的土地出讓金。根據土地出讓的規模大小不同，企業可以采用發行股票或債券、抵押貸款、自有資金等不同方式從房地產金融機構或社會投資者獲取資金作為土地出讓金，從而獲得土地儲備。在得到土地使用權后，房地產開發企業開始進行土地開發及房地產項目的開發建設，其也是整個房地產活動資金需求量最大的一個環節，以銀行開發貸款為主，其他融資工具作為輔助，房地產企業進行開發建設。待開發建設完成后，將房地產出售給消費者，其是關乎整個房地產項目成敗的關鍵環節。房地產消費者從銀行取得個人住房抵押貸款或自由收入等向房地產企業購買房地產，房地產企業將銷售所得回款部分償還銀行抵押借款和其他融資后，留存部分收益。

（2）微觀房地產金融風險的生成傳導

整個房地產金融活動過程中，土地市場貸款金融風險、開發貸款金融風險、個人貸款金融風險成為微觀房地產金融風險的主要組成部分。造成各類房地產金融融資風險的具體原因是細致而復雜的，但風險的傳遞離不開各類金融融資產品和工具這一風險載體，通過載體的傳遞，將不同原因導致的風險發生的可能性傳遞到相應主體自身。根據不同房地產金融活動階段的主要風險類型，具體判斷房地產金融主體可能發生的風險及擴散渠道，可有效預警和降低風險。

三、總結

微觀風險的不斷積聚和傳遞會導致宏觀風險的產生和暴露，而宏觀風險通過金融產品或工具的傳遞，在眾多主體間傳導，對由眾多房地產金融組織機構、金融產品或工具、金融環境和政策等構成的房地產金融體系產生影響和損害。具體研究分析房地產金融體系及風險在其中的生成和傳遞，有助于選擇和確定預警主體，建立預警指標體系提供方向。

作者簡介：劉奇（1994—），男，漢族，安徽蕪湖人，學生，碩士，單位：北京工商大學金融學專業，研究方向：房地產金融。