沈陽市房價與地價相互關系的實證研究

馬宏偉 舒仁忠 陳樹良

摘 要：以沈陽市商品住宅價格與商品住宅用地價格研究對象，采用格蘭杰因果關系檢驗的方法進行實證研究，并檢驗假設的有效性。經過一系列檢驗得出結論：二者具有較強的相關性；兩變量本身是非平穩的，二階差分后平穩；沈陽市房價與地價呈現出長期均衡的協整關系，滯后期為1時，沈陽市地價是因；滯后期為2-10時，沈陽市房價與地價無因果關系；滯后期為11時，沈陽市房價是因。在短期內沈陽市應通過調整土地供需矛盾調控房價、中期內沈陽市應規范商品房市場、長期來看沈陽市應繼續堅持去庫存政策、保證土地價值等方面給出相關建議。

關鍵詞：沈陽市；房價；地價；相互關系

一、研究背景

自1998年中國住房制度改革啟動后，中國房地產市場得到了空前的發展。對于沈陽市來說，2017年上半年樓市復蘇明顯，而從下半年開始沈陽市開啟了限售政策，這就標志著沈陽市又將迎來新一輪的嚴控期，從2015年“去庫存”大方針實施以來，沈陽市就一直享受著該政策帶來的整改效果，而實行這兩個政策的主要原因莫過于房價的飛速上漲。在商品房市場中，盡管“去庫存”方針已經實施兩年之久，但沈陽市房屋庫存仍然出于高位，使得房價高速上漲，居高不下。為了改善這種現象，持續新增土地入市，使購買者又回到了土拍市場。這種情況下品牌房地產企業的發展要好于于本土的房地產企業，而使房地產業進入品牌化。

二、研究內容與方法

通過文獻綜述和基本理論的研究，弄清房價與地價的基本特點及其影響因素，并從宏觀角度得出沈陽市房價與地價之間的相互關系，將其作為實證研究中的理論假設。

實證研究中采用的研究方法為格蘭杰因果檢驗，得出沈陽市房價與地價之間在不同滯后期下的格蘭杰因果關系，以驗證理論假設。根據理論研究和不同滯后期下二者的格蘭杰因果關系，為政府提出不同時期內切實有效的調控政策提供決策依據。

三、基本理論

1.相關性分析

相關關系是社會經濟現象之間相互關系的一種，且普遍存在于社會經濟中，采用相關性分析的基本理論和方法，可以研究社會經濟現象之間相互影響、相互制約的相關關系。

2.單位根檢驗

在進行格蘭杰因果檢驗前，應先對兩變量進行平穩性檢驗，最常用的方法是“單位根檢驗”，單位根檢驗是指檢驗序列中是否存在單位根，因為存在單位根的序列是非平穩。

3.協整檢驗

由于現實中的經濟變量往往都是非平穩的，一般通過差分的方法使其達到平穩狀態，但是差分后的序列會丟失原始數據中部分的信息，因此采用協整檢驗的方法來檢驗二者之間是否存在穩定的均衡關系，如果具有協整關系，則可進行格蘭杰因果檢驗。

4.格蘭杰因果檢驗

如果兩變量之間存在著協整關系，則說明可以對二者進行格蘭杰因果檢驗。格蘭杰因果檢驗是檢驗兩個經濟變量之間是否存在著因果關系的一種檢驗方法。其統計學本質上是對平穩時間序列數據的一種預測。

四、數據選取及處理

（1）數據選取

考慮數據的可獲取性，選取了2007年第1季度至2017年第4季度共44個季度的沈陽市住宅商品房價格和住宅用地價格季度數據進行實證分析，數據全部來源于前瞻網數據庫。具體數據件附錄I。

（2）數據處理

首先將原始數據處理成指數形式進行檢驗，使得數據具有同質可比性，以 2007年1季度的數據為基期，將房價指數和地價指數定義為其他月份的數據與基期的比值，具體數據見附錄II，用HP表示房價指數，用LP表示地價指數。即：

五、實證分析

（1）相關性分析

使用spss軟件對2007年-2017年各季度沈陽市房價指數對數（LNHP）和地價指數對數（LNLP）進行相關性分析。

由表1可知，LNHP和LNLP之間的相關系數為0.884，屬于高度相關。在0.01水平上，相關系數顯著性檢驗sig相伴概率小于0，所以計算的相關系數顯著有效。因此沈陽市沈陽市房價指數與地價指數之間高度相關，且相關系數顯著有效。

（2）平穩性檢驗

使用軟件EViews6.0在采用ADF單位根檢驗的方法檢驗變量的平穩性。根據計算，在1%、5%、10%顯著性水平下的檢驗值都大于臨界值，因此，接受原假設，序列非平穩。因此對二者分別進行一階差分，LNLP的一階差分序列在5%、10%顯著性水平下平穩，但在1%的顯著性水平下非平穩，而LNHP的一階差分序列在1%、5%、10%顯著性水平下均為非平穩，則對二者進行二階差分，得出二者的ADF檢驗值均小于所有顯著性水平下的臨界值，可以得出在顯著性水平為1%時兩變量都為二階單整，即都為I（2）變量，因此兩者之間可能存在協整關系，所以下一步進行協整檢驗。

（3）協整檢驗

對殘差序列進行ADF檢驗。

由表2可知，殘差序列項零階差分ADF檢驗值在1%、5%顯著性水平下比臨界值大，此時序列為非平穩，但在10%顯著性水平下殘差序列項的檢驗值小于臨界值，因此在10%的顯著性水平下，殘差序列項平穩，由此可以得出，在顯著性水平為10%時，房價指數與地價指數兩者具有協整關系，即二者之間具有長期穩定的均衡關系。因此可以進行格蘭杰因果檢驗。

（4）格蘭杰因果檢驗

經過以上協整檢驗，得出沈陽市房價與地價之間存在著協整關系，因此，可以對二者進行格蘭杰因果檢驗。下面采用Eviews6.0軟件對二者在滯后1～11期進行格蘭杰因果檢驗。

由表3可知，在10%的顯著性水平下，滯后1期時，“地價不是房價的格蘭杰成因”的p值小于0.1，拒絕原假設，“房價不是地價的格蘭杰成因”的p值大于0.1，拒絕原假設，說明存在著地價對房價單向的因果關系；滯后2期至滯后期10期，二者的p值均大于0.1，接受原假設，說明房價與地價之間無因果關系；滯后11期時，“地價不是房價的格蘭杰成因”的p值大于0.1，接受原假設，“房價不是地價的格蘭杰成因”的p值小于0.1，拒絕原假設，說明存在著房價對地價單向的因果關系。

六、研究結論

（1）沈陽市房價與地價之間存在長期穩定的均衡關系

由相關性分析可知，兩者之間的相關系數為0.884，屬于高度相關。在0.01水平上，相關系數顯著有效。而雖然平穩性檢驗表明二者為非平穩時間序列，但經協整檢驗得，殘差序列一階差分表現為平穩，由此可以判斷，LNHP和LNLP兩者具有協整關系，即具有長期穩定的均衡關系。

（2）短期內，沈陽市地價是房價的格蘭杰成因

在地價不是房價的格蘭杰成因的命題中，p值小于10%的顯著性水平，因此拒絕原假設，說明沈陽市地價是房價的格蘭杰成因；在房價不是地價的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設，說明沈陽市房價不是地價的格蘭杰成因。由此可判斷，短期內，沈陽市地價是房價的格蘭杰成因。

（3）中期內，沈陽市房價與地價之間不存在格蘭杰因果關系

從中期看（滯后2期至10期），在地價不是房價的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設，說明沈陽市地價不是房價的格蘭杰成因；在房價不是地價的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設，說明沈陽市房價不是地價的格蘭杰成因。所以，中期內沈陽市房價與地價之間不存在因果關系。

（4）長期來看，沈陽市房價是地價的格蘭杰成因

長期內（滯后11期），在地價不是房價的格蘭杰成因的命題中，p值大于10%的顯著性水平，因此接受原假設，說明沈陽市地價不是房價的格蘭杰成因；在房價不是地價的格蘭杰成因的命題中，p值小于10%的顯著性水平，因此拒絕原假設，說明沈陽市房價是地價的格蘭杰成因。由此可判斷，長期來看，沈陽市房價是地價的格蘭杰成因。

七、建議

（1）短期內沈陽市應通過調整土地供需矛盾調控房價

短期內，沈陽市地價是房價的格蘭杰成因，房價不是地價的格蘭杰成因。此時，房價在很大程度上表現為“需求拉動型”，所以可以通過調節土地市場的供需來間接調控房價。又考慮到在短期內的可行性，所以給出以下建議。

（2）供應方式上對不同類型的住宅用地進行區別對待

沈陽市土地供應主要包括出讓和劃撥兩種方式。一是對于普通住宅用地，采用出讓的供應方式。二是對于高檔住宅用地，也采用出讓的供應方式，在延續普通住宅的限制方法外，還要控制高檔住宅用地的供應量來控制地價，以控制房價。

（3）加強土地供應監管，嚴厲打擊違規行為

一是時時監管沈陽市土地市場動態。二是對沈陽市土地市場的供應量、供應價格、交易量、交易價格等信息進行檢測與統計，為下一輪的土地實施計劃打下基礎。三是建立誠信擋案機制。

（4）中期內沈陽市應繼續堅持去庫存政策，保證土地價值

中期看，沈陽市房價不是地價的格蘭杰成因，地價也不是房價的格蘭杰成因。此時，房價與地價之間的影響較為弱化，但房地產市場中依然存在一些待解決的問題，針對這些問題沈陽市應繼續堅持去庫存政策來保證土地價值。

（5）堅持去庫存政策不放松

一是繼續堅持去庫存政策。二是不可通過降低地價的方式來降低房價。

（6）長期內沈陽市應規范商品房市場，抑制房價上漲控制地價

長期來看，沈陽市房價是地價的格蘭杰成因，而地價不是房價的格蘭杰成因。此時，房價對地價有明顯的影響作用，應規范商品房市場，調節房屋供需矛盾，防止房價的過快上漲而抑制地價，又考慮到長期內的可行性，所以給出以下建議：

劃分收入水平合理調整住宅供應結構。

參考文獻

[1]張加佳，劉宇星.我國房價與地價的關系研究[J]現代營銷（下旬刊），2017（06）：13-14

[2]羅孝玲，薛琛.房價與地價互動關系的區域性差異研究[J]價格月刊，201（07）：1-67

[3]葉貴，朱科衛，張繼紅.房價與地價的因果關系研究——基于沈陽的實證檢驗[J]中國土地科學，2016，30（06）：62-70

[4]汪智慧.我國房價與地價的關系分析[J]商，2015（02）：269-270

[5]王祖山，何立華.地價與房價高企的關系辨析——理論與證據[J]現代經濟探討，2015（01）：18-22

[6]李曉琳，王琛，呂思超，陳愛梅.基于時間序列方法昆明市地價與房價關系實證分析[J]科技和產業，2016，16（03）：5-10

[7]韓天明，茶洪旺.房價與地價關系再討論——因果關系與替代關系[J]北京社會科學，2015（01）：60-68