我國房產市場和銀行貸款現狀分析

摘 要：目前，我國房產市場一直是推動GDP增長的最重要的因素，但是近幾年房產價格確實一路猛漲，房產泡沫又被推在了風口浪尖上。眾所周知，房產的資金主要來源主要是來自于銀行授信，所以國內外不少學者認為，銀行貸款是推動房價上漲的一個主要原因。在學習了國內外現有的房地產研究后，發現銀行信貸和房地產的價格存在復雜的影響關系，我國的銀行貸款規模對房地產價格有著重要的影響，確實是形成泡沫的重要原因。同事房地產市場的不斷繁榮反過來也對銀行信貸有著促進作用。

關鍵詞：房地產泡沫；房地產價格；銀行信

一、目前我國房產市場現狀

1980年是中國房地產的元年，這一年鄧小平把房子定義為商品。房改和土改同時被推動，中國房地產正式成為了一個產業，開始緩慢的種子發芽階段。

不過當時很多人擔憂文革重襲，不敢擁有私產，而且也期盼單位免費分房，房地產業的規模很小。1984年，鄧老肯定了房地產行業的意義，排除了雜音，地產的黃金10年到來。1987年，深圳進行了首次的公開土地拍賣，催化全國房地產加速發展。所以，1987年才是中國地產開始進入商業化的時間點。

1988年，海南脫離廣東獨立建省成立海南省，大批的人來到海南淘金，這些人里就有潘石屹，馮侖，易小迪等人。中國第一批房地產獲利者正是這些人。

1988年房地產平均價格為1350元/平方米，1991年為1400元/平方米，1992年則猛增至5000元/平方米，比1991年增長257%。地產泡沫時期，當時流傳著“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”。1993年上半年房地產價格達到頂峰，為7500元/平方米。93年下半年基本上回落到1991年的水平，跌幅達八成五。

劇烈增長的泡沫引發了中央的擔憂，導致了中國地產的首個調控政策出臺。于是海南泡沫直接炸裂，海口的1.3W家房地產公司倒閉了95%，引發壞賬800億元。于海南有了三大景觀“天涯，海角，爛尾樓”。

1998年7月3日，政府開始救市，宣布全面終止福利分房，中國房地產去庫存的1.0版本正式開始。2001年，供需關系開始失衡，在這一年里，前3個月內的北京，房價的漲幅就達到97.3%，政府唯一的選擇就是全面整頓房地產。

在此之后，國家進入調控反思階段，并與2000年初進一步進行了住房制度改革深化。由于我國人口眾多，2003年中后期開始，房地產市場過熱的情況就開始逐漸顯現出來了。政府為了穩定房地產開始了全面的宏觀調控，其中2005～2006年是政策最密集的時候。在這一階段，政府共出臺了有10多項政策，從土地、經濟適用房、產品結構，以及外資管理等多方面對房價進行了限制和調控。

除2008年經濟危機波動的銷售下滑，房地產市場的規模增長是尤為迅速的，尤其是2012年到2013年的收入急速上漲反映了當時過高的房價導致的高收入，其背后也伴隨的泡沫誕生的危險。特別是在2015-2017年這兩年間，房價更是迅速飆升，主要體現在國內一線城市居高不下的房價和政府不斷推出的限購政策，未來房價的走向著實令人堪憂。

二、我國銀行授信現狀

（1）現狀

據資料統計，我國房地產行業資金來源大概80%源于銀行貸款，可見銀行信貸在房地產行業中的重要性。金融類信貸是虛擬經濟的核心，2015年金融各項機構貸款額達到了939540億，相比于1998年的86524億，足足增長了十幾倍。

除此之外，房地產行業的信貸更是增長迅速，1998年的時候，房地產開發貸款為2029億，2005年擴大到了3918億，翻了將近一番，在2015年時已經達到了20214億了，翻了十倍左右。近十年來，金融類信貸增長十分迅速，每年有將近15%的增速，從層面也反映了金融行業的飛速發展。

（2）我國房地產信貸的特點

1.風險集中

由于房地產資金來源對銀行的依賴性過強，因此風險全部集中在了銀行這一塊上，而沒有其他金融渠道去進行風險的分擔，在成熟的房地產市場中，融資途徑是多種多樣的，銀行信貸的占比維持一個正常的水平，其他的融資渠道，例如有住房儲蓄，信托，基金等多樣化金融產品分擔風險。償還期限風險房地產貸款資金主要是動用一般性存款，最長只有五年期限，而銀行貸款資金主要有短期資金為主。這就造成了短存長貸的現象，增加了銀行的流動性風險。

2.銀行信貸的風控體系較弱

由于商業銀行針對貸款這一塊的條款以及使用方向并沒有固定的標準，通常是根據市場的需求和借款的需求決定的，而且會隨著市場的變動而改變。這同時也表明了銀行某些制度還不完善，只能提高門檻來減少不良貸款的發生，但是這個方法并不準確，審查機制還是不完善，存在一定的漏洞和風險。

房地產信貸的規模擴張加速了房地產的繁榮，一路飆升的的房價雖然提升了國家的GDP發展，但同時也促進了虛假繁榮，催生了泡沫的出現。

參考文獻

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作者簡介：卞旭，男，河南鄭州人，碩士在讀，中南財經政法大學，430073，研究方向：房地產投資