淺談如何提高房地產企業財務報表分析質量

郭金紅

摘 要：下文針對房地產企業財務報表分析工作的情況與分析，進行了分析與論述，提出優化、提高房地產財務報表分析質量的策略建議。希望能夠以此篇論文為同行業者提供學習和參考。

關鍵詞：財務報表分析；房地產企業；財務管理；策略建議

房地產企業的財務報表分析，是指：對財務報表上的數據信息，做出解釋、評價、比較、分析和加工，對賬目數據實施整理、匯總和收集，為企業管理者調整經營活動、制定生產方案、做出投資策略提供信息參考。

與普通企業相比，房地產行業具有投資回收時間長、投資資金數額巨大、工程項目經營周期長的特點。簡單采用指標率分析方法、數據分析方法，無法準確評估房地產企業的實際財務情況與運營收益情況，如何解決房地產企業財務報表分析的不足，如何提升財務報表分析質量，為管理者提供精確的參考信息和數據，以降低企業在未來經營活動中的風險，為企業制定目標規劃提供科學指導，是當前國內房地產企業財務部門及財務工作人員應重視的問題。

一、房地產企業財務報表分析的綜述

通過提高財務報表分析質量，企業管理者能夠對資源分配、組織結構、生產管理等企業運營狀況，形成準確判斷；通過財務報表分析，依據不同的評估指標，對比各項數據——將企業盈利數據與同類型企業的盈利數據對比，經營者可以掌握房地產企業的經營業績、盈利情況；通過財務報表分析，企業部門管理者能夠認識到自身工作的問題與不足，提出改進、解決的策略；財務報表分析工作的開展，有利于查找房地產企業管理工作、經營決策中的不足與問題，幫助企業穩步實現經營計劃、生產目標，提升房地產企業的市場競爭力和發展潛力，推動房地產企業長期、可持續發展；財務報表分析工作中，經營者對房地產企業的發展規劃、盈利情況、經營水平、經濟風險，形成全面清晰的認識，為日后的貿易往來、融資貸款、項目投資活動，提供信息參考。

二、現階段國內房地產企業財務報表分析的情況及問題

（1）財務報表中收入數據不夠準確，缺少稅金、預收賬款的統計

房地產企業的工程項目投資回收時間長、投資資金數額巨大、工程項目經營周期長，涉及商品房交付、房屋預售、建設、開發等諸多環節，在建設中還包括：決算、測繪、驗收、竣工、工程發包、預測、設計、立項、前期開發等施工作業內容。房地產企業預售房屋所得的款項，列入了預收賬目中，只有當房產交付轉讓所有權，預收賬目才正式被統計為收入款項。房地產企業的土地增值稅、城市建設教育附加費和預繳增值稅，也必須當房產正式交付后、預收賬款正式被統計為收入款項時，才計算和繳納相應稅金。

直到按準則規定，滿足了產權已轉移交付的收入確認條件后，才可以將預收房款轉為企業的主營業務收入，此時才按照收入金額結轉至主營業務稅金及附加，并體現在損益表中。因而，當期報表確認收入的結果往往與實際收到房款的情況不一致，造成收入與實際的不符，預收款在報表則體現為企業大量的負債，預繳稅金則表現為虛的資產。利潤數據不能反映企業創造的真實價值。

（2）期間費用在未結轉收入時全部計入當期損益，造成報表虧損

在房地產企業中的所指的期間費用是指三項費用，即管理費用、銷售費用和財務費用。它是為整個商品房從建設到完工的而支付的。在收入未確認的情況下，期間費用無論商品房有沒有完工，仍然計入當期損益，即損益表中沒有收入只有期間費用，體現為虧損。即使預收款再多，賬面也只能看到虧損。成本、費用與收入明顯不配比，從而造成利潤指標失實。

（3）開發成本不實，影響了報表使用者對企業資產的判斷

房地產企業為了持續發展，往往會儲備大量土地，并用購買時實際成本入賬。隨著市場行情的變化，在項目開發過程中，若土地價值發生變動，對資產價值的影響也大，因實際成本中不會包括貨幣時間價值，土地增值收益也不包含在內。資產價值不實直接導致對土地成本的核算不實，影響開發成本的真實性。因而資產負債報表中體現的資產也就嚴重實失。另外在開發過程中支付給施工單位的工程款由于施工時間、完工時間、決算時間、審計等原因，支付時間跨度大，有時會跨幾個會計年度完成，因而不能及時進行成本核算，結轉成本，也造成成本數據失實。

三、房地產企業財務報表分析的策略與建議

（1）預收賬款的財務報表分析策略

財務管理人員應從實際出發，結合具體情況判斷預收賬款的屬性——在購房者交付了大半的購房金額，并結清購房首付款項后，約定采用貸款按揭的方式，繼續支付剩余的購房金額；此時，雖然商品房的所有權尚未發生轉移，但不必等到全部貸款付清后，才能計算盈利收益，房地產企業應將首付款項和購房款項列為經營收益進行計算，按照配比計算原則，計算預收賬款的其他費用和應繳稅額。

在財務報表分析過程中，財務人員應鑒定預收款項的屬性和類別，按照已交全款、已簽合同、已交首付、已交定金等類型進行劃分，并填寫具體解釋和說明，為綜合評估、判斷房地產企業的盈利收益、經營狀況，提供參考。

（2）轉結費用的財務報表分析策略

針對房地產企業平日經營活動中無法列入核算的費用成本轉結，可以按照工程項目的完成進度、按照收入比例，進行計提。針對已經完成施工的房屋工程和尚未完成建設的房屋工程，合理調整分配，房屋工程的成本支出和當期費用可以轉結，不再計算損益。

（3）開發建設成本的財務報表分析策略

房地產公司應聘請具有專業資質的公司對建設用地進行估價。針對已經購買了建設用地使用權，但是尚未建設開發的建設用地，參照比較周圍同類型的建設用地價值；如果建設用地評估價值大于購買成本，則超過購買成本的土地增值價值，可以列為資金公積的增值。

針對沒有到付款節點的建筑工程和應入賬、但實際未入賬的工程款項，可以依據成本收入配比核算原則，參考建筑工程的實際施工進度，按照估算價格或者合同價格計算費用成本。

（4）附表和現金流量表的財務報表分析策略與資產損益表、資產負債表的編制方法不同，依據實際收入的現金數額編制的現金流量表，具有客觀性、賬目進出頻繁、交易金額高、會計周期長、投入成本高的特點。核算預收賬款的時候，應按實際情況，對資產損益表實施調整；以附表的形式備注具體信息，詳細說明房地產企業的經營狀況、收益損失情況。

建立房地產工程項目的開發成本分析附表，對施工成本費用、建設用地成本進行說明，估算房地產企業的建設用地價值、建設用地儲備量，分析、評估房地產企業未來的發展機遇和面臨風險，對房地產市場環境和供需變化形成清晰正確的分析判斷，為經營策略的制定，提供依據。

四、、結束語

綜上所述，國內社會主義特色市場經濟的發展，為房地產行業帶來了巨大的發展機遇和良好的發展前景。房地產企業應提升自身經營管理能力，轉變經營模式，重視財務管理工作，提高財務報表分析質量，以優化資金、人力等各項資源配置，避免施工工期的延誤，合理籌劃稅收工作。作為房地產企業的財務管理人員應認識到財務報表分析的重要性與意義作用，結合實際情況，科學選擇報表分析的方法與策略，預測房地產行業的未來發展趨勢，總結房地產企業當前的經營狀況和財務情況，為房地產企業創造利潤收益，實現可持續健康發展。

參考文獻

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