房地產開發企業營改增變化論述

費靜怡

摘要：房地產開發企業在國民經濟中扮演重要的作用，“營改增”全面實施以后，對房地產企業帶來了嚴峻的挑戰。鑒于此，本文在明晰營改增對企業經營及稅收變化的影響后，來分析企業面臨的問題，并針對于此提出相應的解決對策，旨在提升房地產開發企業稅后籌劃的水準。

關鍵詞：房地產開發企業;營改增;稅收籌劃

隨著我國經濟建設的穩步發展，城鎮化建設得到穩步推行，為房地產開發企業的發展提供了良好的氛圍，得到了社會的廣泛認同及重視。然而，由于管理機制的缺失、市場體系不健全、稅收壓力大等多重原因，使得房地產開發企業的發展帶來重重阻力。為此，筆者以“營改增”為背景，以稅收為切入點，對房地產開發企業管理中的納稅現狀展開分析，提出改善當前現狀的針對性建議。

一、稅收籌劃的內涵及原則

（1）內涵

稅收籌劃是根據政府對于稅收政策的宏觀調控，納稅人在法律許可的范疇內，利用納稅前提對經營業務進行優化配置，從而制定出合理的優化方案，從而減輕稅收負擔，進而實現“節稅”的合法行為。目前，稅收籌劃在國內沒有得到廣泛運用，但是隨著領域內學者的深入研究，在未來5-10年內，將成為國內的“朝陽產業”。

（2）原則

對于納稅房地產企業而言，若想得到優化的稅收籌劃方案須嚴格遵循相關原則，具體表現在：

1.超前性原則

基于稅收籌劃的內涵可知，稅收籌劃是在獲取法律認可的框架內得以展開，主要在納稅前的關鍵時期進行調整，并且大多數的調整都延續自身的運行機制，因此在制定方案過程中表現出一定的超前性，從而更好實現稅收籌劃的目的。

2.合法性原則

稅收籌劃與偷稅、漏稅及抗稅的關鍵區別在于它是否為法律許可范圍內的一種“節稅”行為。

3.時效性原則

任何一種優化的稅收方案都是基于一定時期進行制定。這種作用在經濟全球化的今天日益凸顯。由于企業經營的內外部環境不斷交替變換，各個國家的稅收法律政策不斷調整，因此應以與時俱進的思想制定符合當前的稅收籌劃方案。

4.目的性原則

稅收籌劃是為提供納稅人在當今的稅收體制下提供盈利活動的一種方針對策，最終通過企業“節稅”獲取最大的經濟利益。

5.全局性原則

企業在生產經營過程中，面臨著各種類型、各種明目的稅收體制。而稅收籌劃是企業為“節稅”而采用的一種調整策略，在某種視角上說，它是以實現企業利潤最大化為目的而進行的調整，然而由于各種稅收明目之間的耦合程度較高，因此稅收籌劃是基于全局視角而展開的一項活動，在制定時應綜合考慮。

二、“營改增”對房地產開發企業的影響分析

（1）企業經營成本結構視角

“營改增”后，對房地產開發企業經營成本的增加主要體現在兩個方面。一方面是“營改增”使企業的整體稅收增加，基于稅負轉嫁的基本原理，房地產開發企業的建設成本也會得到一定程度的遞增;另一方面是“營改增”直接將影響企業發票的獲取，在一定程度上增加房地產所衍生的稅負，顯著提升房地產企業的經營開發成本。

（2）征管機制及稅收變化

自2016年5月1日起，在全國范圍內全面推開營改增試點房地產開發企業營業稅納稅人，納入試點范圍，稅種由營業稅改為增值稅。營改增之前，房地產開發企業涉及到的稅種主要有營業稅、土地增值稅、契稅、土地使用稅、房產稅、企業所得稅、印花稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。營改增后，繳納營業稅改為繳納增值稅，稅率由原來的營業稅5%改為增值稅10%，單從稅率方面看，稅率有較大提高，但是由于增值稅是價外稅，而且存在抵扣事宜，所以從業務全面性來看，最終會降低整體稅負。但是，如果房地產開發企業無法取得足夠的增值稅專用發票的話，則可能會導致企業整體的稅負增加。因此，能否取得增值稅專用發票將是企業稅負增減的重要因素。這需要企業及時掌握納稅人的相關信息，才可以盡力規避納稅人衍生的風險。

（3）開發經營模式

首先，“營改增”后，房地產開發企業從傳統單一發展模式向多元地產發展方向進行衍變，在進行房地產企業開發的同時，也會衍生新的業務增長點，主要體現在土地開發、房屋精裝、物業管理及商業地產等諸多視角，在一定程度上降低房地產開發企業的市場風險;其次，“營改增”后，若不同供應商原材料價格相差區間不大，則會使得企業更加傾向于能夠提供正規發票、手續齊全的納稅人等進行材料購買;最后，“營改增”后，為了最大程度保證相關數據的精確性，在進行預算編制及利潤預算時應基于不含稅的成本及收入來進行展開，對價格體系產生一定的影響。

三、“營改增”后對房地產開發企業面臨的問題

“營改增”給房地產開發企業帶來了諸多問題，主要體現在兩個層面：

（1）企業經營層面

一方面，在發票管理上，房地產開發企業項目遍及全國，材料管理部門也眾多，因此對于每一項采購業務均需要獲得相應的增值稅發票，且進項稅額的規定時間為360天，難度較大;另一方面，在企業財務核算層面，“營改增”打破現有的核算模式，衍生了報稅系統、稅款繳納、抵扣認證等諸多新業問題，工作人員在處理中稍有不慎，就會衍生財務核算不合規定、申報納稅不精確等風險，因此對人員的能力要求顯著提升;

（2）稅收負擔層面

房地產企業在經營方式上，原有營業稅與成本費用之間的關聯度不大，因此房地產開發企業諸多業務沒有索要發票的意識，然而營改增后，如果合作項目在租賃、采購、分包等眾多層面無法取的足額的增值稅發票，則抵扣相應的稅款就會降低，會增加企業的稅務，稅負很可能超過10%，這在一定程度上超過了承包商的管理運維費用，甚至整個項目的經營利潤，給企業帶來嚴重的稅負挑戰。

四、房地產開發企業應對“營改增”的對策

結合“營改增”對房地產開發企業所帶來的問題為出發點，筆者結合自身工作經驗，從多重視角展開對策制定。

（1）關注政策變化

實踐證明，房地產企業依靠自身來減輕稅收負擔存在一定的困難。而目前國家在政策上給予了優惠，房地產企業應積極通過申請地方財政、過渡性稅收政策等來對財政進行支持，企業稅務人員應積極了解本區域相關的優惠機制，及時了解國家對房地產開發企業在稅收層面的設置條件及優惠額度，從而給房地產開發企業一個過渡及緩沖，來減輕企業在經營過程中產生的壓力。此外，針對老項目，財政部給予了過渡政策的相應規定，房地產開發企業人員應積極關注，做好老項目的標準認證。

（2）合理運用稅收籌劃

科學運用稅收籌劃，是“營改增”體系下房地產開發按企業的持續經營方案。

首先，在供應方的選取上，應體現出科學性。不僅需要考慮供應商的能力、企業規模、報價及質量，同時還需要將能否開具增值稅發票納入基本考核選項。對于產生的零星用工現狀，開發企業可以采用工程外包的方式，來防止小額無法獲得增值稅發票的尷尬局面;

其次，在銷售價格的確認上，房地產開發企業應重視扣除項目與增值稅額之間的緊密關聯，在其中發現臨界的稅率點，從而科學合理的降低價格，提升利潤率。

最后，“營改增”為房地產企業拓展了業務范疇，因此企業應打破傳統銷售住宅的單一發展格局，朝向多元化、散點化的方向發展，充分利用增值稅可以在一定程度上抵扣稅額的特征，來拓展商業地產、物業管理、園區規劃等多重業務，增強自身的風險抵抗能力。

（3）完善財務管理機制

“營改增”后，房地產企業涉及的財務核算更加負責，需要對財務核算系統來進行重新梳理。

一方面，要改變自身工作模式，適應稅務申報的程序變化。對于房地產開發企業而言，增值稅及營業稅在時間上產生一定的延遲，企業應充分利用合法模式，來適當延遲企業納稅人的相應時間，從而有效降低稅收負擔;

另一方面，房地產開發企業應重視稅收管理的工作，引人精細化管理模式，科學組建稅收部門，根據財務狀況來實現科學合理的稅收籌劃，增強稅收管理人員的整體業務素養，從而真正實現稅收的“精打細算”。

參考文獻

[1]陳玉嬌.試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響[J]現代經濟信息，2015（03）：265+267.

[2]徐秋玲.營改增后房地產企業的稅收籌劃探討[J]財經界（學術版），2016（07）：328+330.

[3]趙暉.“營改增”改革對房地產企業未來影響的研究[J]財會學習，2013（06）：46-48.

[4]張雯晴.淺議營改增對房地產企業稅收的影響及籌劃對策[J]財經界（學術版），2016（14）：317+319.