房地產公司自持商業稅務籌劃案例研究

蔣剛

本文以A房地產公司自持商業體的稅務籌劃方案作為研究對象，探討如何調整運營模式，充分享受稅收優惠政策，減少企業稅負、防范稅務風險。

一、開發項目情況簡介

商業項目占地5000㎡，建筑面積20000㎡，開發成本10000萬元。預測租金收入每月200元/㎡，出租率85%。折舊年限40年，年折舊250萬元，每年管理費用500萬元，營銷費用1000萬元，維護費用100萬元，無財務費用。假定開發階段的增值稅進項已經全部扣除完畢，租賃合同期限為五年。

二、不同稅務籌劃方案比較

（一）租金模式：直接向商戶收取租金，每年租賃收入20000*85%*200*12=4080萬元。稅收負擔及稅后利潤情況如下：

1.增值稅：4080/（1+9%）*9%=336.88萬元，增值稅附加：336.88*12%=40.43萬元，合計336.88+40.43=377.31萬元

2.房產稅：4080/（1+9%）*12%=449.17萬元

3.城鎮土地使用稅（稅額為12元/平方米）：12*5000=6萬元

4.印花稅：4080*5*0.1%=20.4萬元

5.企業所得稅：

稅前利潤：4080/（1+9%）-250-500-1000-100-40.43-449.17-6-20.4=1377.12萬元

企業所得稅：1377.12*25%=344.28萬元

稅后利潤：1377.12-344.28=1032.84萬元

6.稅費合計：377.31+449.17+6+20.4+344.28=1197.16萬元

稅收負擔：1247.75/4080=29.34%

（二）分拆運營模式

向A公司支付商鋪租金每月135元/㎡，向B公司支付物業管理費每月25元/㎡，向C公司支付商業服務費每月40元/㎡。三家公司總體稅負及稅后利潤情況如下：

1.A公司

全年收入135*12*20000*85%=2754萬元

（1）增值稅：2754/（1+9%）*9%=227.39萬元，增值稅附加：227.39*12%=27.29萬元

（2）房產稅：2754/（1+9%）*12%=303.19萬元

（3）城鎮土地使用稅：12*5000=6萬元

（4）印花稅：2754*5*0.1%=13.77萬元

（5）企業所得稅：

管理費用、營銷費用、房屋維修費用按收入比例分攤，A應分攤135/200=67.5%，B應分攤25/200=12.5%，C應分攤20%。

稅前利潤：2754/（1+9%）-250-（500+1000+100）*67.5%-27.29-303.19-6-13.77=846.36萬元

企業所得稅：846.36*25%=211.59萬元，稅后利潤為846.36-211.59=634.77萬元

（6）稅費合計：

227.39+27.29+303.19+6+13.77+211.59=789.23萬元

稅收負擔：

789.23/2754=28.66%

2.B公司

全年收入25*12*20000*85%=510萬元

（1）增值稅：510/（1+6%）*6%=28.87萬元，增值稅附加：28.87*12%=3.47萬元

（2）企業所得稅

稅前利潤：510/（1+6%）-（500+1000+100）*12.5%-3.47=277.66萬元

企業所得稅：277.66*25%=69.42萬元

稅后利潤：277.66-69.42=208.24萬元

（3）稅費合計：28.87+3.47+69.42=101.76萬元

稅收負擔：101.76/510=19.95%。

3.C公司

全年收入40*12*20000*85%=816萬元

（1）增值稅：816/（1+6%）*6%=46.19萬元，應繳納增值稅附加：46.19*12%=5.54萬元

（2）企業所得稅：

稅前利潤：816/（1+6%）-（500+1000+100）*20%-5.54=444.27萬元

企業所得稅：444.27*25%=111.07萬元

稅后利潤：444.27-111.07=333.2萬元

（3）稅費合計：46.19+5.54+111.07=162.8萬元

稅收負擔：162.8/816=19.95%

4.三家公司總體情況

稅費合計：789.23+101.76+162.8=1053.79萬元

稅后利潤：634.77+208.24+333.2=1176.21萬元

稅收負擔：1053.79/4080=25.83%

（三）籌劃方案對比分析

分拆模式節省稅費143.37萬元，增加稅后利潤143.41萬元，降低稅收負擔3.51%。策劃后，降低了稅收負擔，增加了稅后利潤。將商鋪租賃、物業管理、商務服務由不同的公司予以提供，符合商業規律，而不是單純以避稅為目的，滿足合規性要求，籌劃具有可行性。

三、稅務籌劃中應當注意的事項

首先，要形成稅務風險管理意識。只有將經營各環節、財務核算、資金籌集各納入稅務風險管理，才具備稅務籌劃條件。

其次，稅務籌劃實質是一種高層次的財務管理活動，是事前的策劃，需要具備稅收、會計、財務和法律專業知識，并全面熟悉企業的投資、經營、籌資活動。

最后，應當保持與稅務部門良好的溝通，熟悉稅政變化，盡可能地爭取最優惠的稅收待遇。（作者單位：重慶理工大學）