試論房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財務(wù)運用分析

范天嬌

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了發(fā)展的黃金期，為我國經(jīng)濟實力增長提供了不可磨滅的貢獻力量。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理當中應(yīng)用所得稅稅務(wù)籌劃，可以進一步促進企業(yè)經(jīng)濟效益的增長，為企業(yè)財務(wù)決策提供更加科學(xué)的稅務(wù)參考數(shù)據(jù)，并降低企業(yè)的所得稅稅負。而房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的方法有很多種，應(yīng)用時還需根據(jù)具體情況合理籌劃。本文對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃的財務(wù)運用進行分析。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，每年的納稅金額也是非常多的，為我國經(jīng)濟水平增長做出了有力貢獻。與此同時，我國近些年針對企業(yè)經(jīng)營納稅推出了許多新興的規(guī)定和優(yōu)惠政策，企業(yè)根據(jù)稅法和優(yōu)惠政策進行合理的稅務(wù)籌劃，能夠有效降低企業(yè)稅負，促進企業(yè)經(jīng)濟效益提升。企業(yè)所得稅作為納稅的核心內(nèi)容，有效運用稅務(wù)籌劃進行財務(wù)管理是有必要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收籌劃運用的作用分析

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營期間，財務(wù)管理的目標是促進企業(yè)經(jīng)濟效益的提升，而所得稅是企業(yè)納稅項目中與經(jīng)營效益關(guān)聯(lián)性最大的，利用稅收籌劃進行所得稅的財務(wù)管理益處良多，下面對其運用的作用進行分析。

（一）促進企業(yè)財務(wù)經(jīng)濟效益增長

所得稅繳納是房地產(chǎn)企業(yè)必須要履行的社會責任，而所得稅是指企業(yè)在一定時期內(nèi)根據(jù)所獲得的利潤金額，按照所得稅繳納規(guī)定的利率進行納稅。這樣就是說企業(yè)最終獲得的經(jīng)濟效益金額是回收利潤金額扣除所得稅金額后，余下的金額就是企業(yè)全部的經(jīng)濟效益。因而，企業(yè)所得稅繳納的金額越低，企業(yè)最終能夠獲得的經(jīng)濟利潤就越大，利用稅務(wù)籌劃，可以利用合理合法的手段來減少企業(yè)所得稅繳納金額，從而促進企業(yè)財務(wù)經(jīng)濟效益的增長。

（二）為企業(yè)財務(wù)決策提供重要參考

企業(yè)財務(wù)的籌資、投資、經(jīng)營等決策對企業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟效益都是有直接作用的，并且房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)經(jīng)營的項目數(shù)量較多，財務(wù)管理各部門的人員雖對職位專業(yè)內(nèi)容掌握透徹，但是對稅務(wù)的掌握卻未必通透。而企業(yè)稅務(wù)與財務(wù)的各項活動都是息息相關(guān)的，通過稅務(wù)籌劃能夠為財務(wù)各部門提供稅收的參考數(shù)據(jù)，這樣財務(wù)決策綜合考量的內(nèi)容就更加全面和具體了，同時對各項決策經(jīng)濟效益也起到了保障作用，從而提高企業(yè)財務(wù)決策方案可行性和優(yōu)質(zhì)性。

（三）促進企業(yè)財務(wù)管理質(zhì)量和水平優(yōu)化

稅務(wù)籌劃是企業(yè)財務(wù)管理當中一項重要環(huán)節(jié)，與企業(yè)經(jīng)營效益、財務(wù)流動管控都是相互關(guān)聯(lián)的?？梢哉f企業(yè)經(jīng)營期間，所有的財務(wù)管理活動都會涉及到稅務(wù)。稅務(wù)籌劃是在稅務(wù)法律法規(guī)允許的范圍內(nèi)，利用相應(yīng)的策略來優(yōu)化企業(yè)納稅方案，因而稅務(wù)籌劃能夠保證企業(yè)財務(wù)管理的合理性和合法性，進一步降低企業(yè)財務(wù)風險，從而優(yōu)化企業(yè)財務(wù)管理質(zhì)量和水平。

二、企業(yè)稅務(wù)籌劃的方法

稅務(wù)籌劃主要是指在國家稅務(wù)法規(guī)的指導(dǎo)之下，利用相應(yīng)籌劃的方法來減輕企業(yè)納稅金額。稅務(wù)籌劃的方法有很多，針對企業(yè)財務(wù)經(jīng)營的具體情況可以采用不同的籌劃方法。具體的稅務(wù)籌劃方法包括：

（一）利用稅收政策地域的差異性，如在高新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)等地域注冊的企業(yè)，會享受政府的鼓勵政策措施帶來的稅收紅利。

（二）利用地區(qū)稅務(wù)管理部門推出的稅收優(yōu)惠政策，可以根據(jù)政策規(guī)定將企業(yè)利潤獲得方式進行轉(zhuǎn)變，然后按照優(yōu)惠政策進行稅務(wù)核算，就可以相應(yīng)減少納稅的金額。

（三）增加稅前扣除款項，根據(jù)我國的稅務(wù)法規(guī)，在納稅核算期間，會有一部分費用支出可以作為扣除的款項，那么通過增加可以扣除的款項，就可以減少應(yīng)繳納稅的金額了。

（四）企業(yè)財務(wù)資金是有時間價值的，可以通過延長納稅的時間，來降低企業(yè)納稅的負擔，從而延長企業(yè)獲得經(jīng)濟效益的時間。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃中的財務(wù)運用策略

企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃是一項綜合的業(yè)務(wù)，稅務(wù)籌劃人員需要全面分析企業(yè)各項與所得稅相關(guān)的財務(wù)活動，需選擇適用的籌劃方法，制定最佳的稅務(wù)籌劃方案，這對企業(yè)財務(wù)稅務(wù)籌劃人員的工作素養(yǎng)和能力要求也是極高的。下面對房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅籌劃的財務(wù)運用進行分析。

（一）經(jīng)濟利潤獲得的稅務(wù)籌劃

我國房地產(chǎn)企業(yè)主要是采用預(yù)售方式銷售房產(chǎn)，根據(jù)當期預(yù)收款金額按預(yù)計毛利率進行預(yù)繳企業(yè)所得稅，因此房地產(chǎn)企業(yè)在前期銷售時進行企業(yè)所得稅的籌劃空間相對較小，企業(yè)可以充分利用前期銷售的閑置資金余額進行一些不征稅項目及免稅項目的投資。而到了房地產(chǎn)企業(yè)項目運行的后期階段，可以采用延長企業(yè)所得稅繳納時間的方式，減輕負稅。近些年，房地產(chǎn)銷售利潤獲得方式更加的靈活，也極少有消費者會全款購買房產(chǎn)，而更多的會選擇分期付款的方式，這對于企業(yè)所得稅籌劃來講是非常有利的，企業(yè)在獲得部分分期款項時，可以不計入當下的利潤獲得，而在分期款項全部回收時再納稅即可。還有其他項目運營期間，項目利潤結(jié)算的時間點也可以設(shè)定的延后一些，從而獲得更多的資金時間價值。

（二）企業(yè)項目成本階段的稅務(wù)籌劃

企業(yè)項目工程階段的結(jié)算就是項目運營成本的結(jié)算。首先，在項目工程竣工期間，成本結(jié)算要及時，保證企業(yè)項目開發(fā)的成本費用清晰和完整，竣工結(jié)轉(zhuǎn)收入的金額就不會出現(xiàn)較大的變動，從而為企業(yè)匯算清繳提供納稅調(diào)增機會。其次，在竣工結(jié)算的過程中，所有結(jié)算的金額都要有相應(yīng)的票據(jù)憑證，保證竣工成本結(jié)算的準確性，為企業(yè)稅務(wù)籌劃提供精準的成本數(shù)據(jù)。

（三）企業(yè)稅收扣除項目的籌劃

企業(yè)稅收前，可根據(jù)稅法規(guī)定將一些符合條件的項目款項扣除，然后對剩余部分進行稅務(wù)核算。企業(yè)稅務(wù)籌劃從此角度出發(fā)，可以通過增加稅收扣除項目來減少納稅金額。首先，稅法當中規(guī)定項目人工費、業(yè)務(wù)宣傳費、招待費都屬于項目中可以扣除的款項。在項目運行期間要將這些可以扣除的費用進行清晰的記錄，并對費用使用金額進行調(diào)控。同時，對于項目資產(chǎn)折舊和攤銷，要將折舊攤銷的年限進行縮短，增加前期可扣除費用的金額。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營具有顯著的特殊性，項目的部分費用無法在項目運行的當下同步完成支付，那么這部分不能及時支付的款項就可以作為預(yù)提費用，也就是先將這部分資金預(yù)先作為成本費用進行稅務(wù)的籌劃。但是這種籌劃方法應(yīng)用時需要保證所得稅匯算清繳的及時性，避免預(yù)提費用變成期末余額，若是這樣稅務(wù)機關(guān)就會進行追查，造成企業(yè)不必要的麻煩。再次，要做好土地增值稅的預(yù)測，項目當中房產(chǎn)類型是不相同的，可以根據(jù)其類型財務(wù)分攤成本的方式進行籌劃，成本分攤可以使土地增值稅的扣除項目增加，如人防、車位是否可以作為公共配套分攤成本、地下成本與地上成本的分攤、以及為獲取土地而建設(shè)的市政工程等。利用這種方法可減少利潤額，降低所得稅。

最后，可以通過調(diào)整企業(yè)資金鏈構(gòu)成的方式來進行籌劃。企業(yè)可以與金融企業(yè)合作，進行資金借貸，這樣企業(yè)項目運用就無需使用企業(yè)名下的資金，企業(yè)的資金就會更加充裕，而企業(yè)也可以利用名下的資金進行其他項目投資，獲得更多的經(jīng)濟效益。在借貸項目運行期間，借貸所產(chǎn)生的利息也可作為項目運行成本，轉(zhuǎn)換成稅前扣除款項，從而降低所得稅金額。但是在借貸期間要合理控制借款額度，要保證在企業(yè)能夠承受的范圍之內(nèi)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)項目經(jīng)營具有復(fù)雜性和特殊性，項目運行期間獲得的經(jīng)濟效益較大，因而所承擔的所得稅負擔也是比較重的。所得稅稅務(wù)籌劃的財務(wù)運用能夠幫助企業(yè)財務(wù)人員利用科學(xué)、合理的方法，優(yōu)化企業(yè)所得稅繳納方案，減少所得稅繳納的金額，從而促進企業(yè)財務(wù)更加高效、健康的運行與提升，為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益增長提供更多的助力。（作者單位：五礦地產(chǎn)（沈陽）有限公司）