經濟大放潛力，柬埔寨房地產業迎來“熾熱”時刻

陳麗冰

近年來，隨著經濟的迅猛發展、“一帶一路”倡議的推動、外商和游客的涌入，被譽為“亞洲經濟新虎”的柬埔寨注定變得不平凡。如今在柬埔寨，公寓、寫字樓、酒店、超市、銀行等具有新時代標簽的新事物正如雨后春筍般涌現，讓整個國家充滿了生機，也成就了日趨火熱的房地產業。

根據胡潤研究院攜手不動產管理機構斯維登集團聯合發布的《斯維登置業·胡潤2018年度全球房價指數》及《斯維登置業·胡潤2018年度海外置業投資回報指數》顯示，受益于外商投資和旅游業的蓬勃發展，柬埔寨的房地產業正釋放出巨大的發展潛力。以首都金邊為例，2018年，金邊躍居全球房價漲幅第一，漲幅達16.7%。同時，金邊的租金收益率達6.5%，投資回報率為29.4%，成為海外置業投資回報最高的城市。

經濟崛起帶熱房地產業

柬埔寨，這個位于中南半島的東盟國家，曾一度被視為亞洲最不發達國家之一。幾年前，許多中國人要在地圖上準確找到它的位置還要花費些時間，如今在這里卻隨處可見大興土木，甚至還可以經常看到印有中文的房地產樓盤廣告。

“柬埔寨現在很多城市到處都在建設，除了中國投入了大量資金的基礎設施和房地產項目外，柬埔寨及其他國家也都在積極投資建設。”中國臺灣兆基集團海外部執行副總經理高至甫告訴本刊記者，如今的柬埔寨就如同20年前的中國一樣，經濟正處在快速發展階段。而隨著基礎設施建設的日益完善，今后還會轉型到優化階段，經濟不斷釋放潛力，成為各國投資的“新寵兒”。

“在‘一帶一路倡議下，包括中國在內的各國企業和消費者開始關注到柬埔寨這個新興市場，進而到柬埔寨來投資。而我們也十分看好柬埔寨的發展前景，2014年，公司在考察了柬埔寨的房地產市場后，選擇金邊作為投資房地產和物業管理的落腳點，成立了柬埔寨鑫兆基公司，開始走進柬埔寨房地產市場。”高至甫說。

自從2004年加入WTO后，柬埔寨政府開始實行對外開放的自由市場經濟，再加上歐美國家在制造業給予的進口零關稅待遇，柬埔寨的經濟得到飛速發展。根據世界銀行所發布的報告，柬埔寨近20年來經濟年均增長率達7.7%，經濟增速排名世界第六，亞洲第一，柬埔寨已不動聲色地成為世界上經濟增長最強勁且穩定的國家之一。

同時，作為全球熱門的旅游目的地，柬埔寨還擁有吳哥窟等世界著名的旅游景點，吸引了眾多海內外游客前往觀光旅游。2018年，柬埔寨共吸引國際游客620萬人次，旅游業收入達43.56億美元。

經濟的高速增長和旅游業的蓬勃發展為柬埔寨吸引了大量投資者和游客。與此同時，購房、租房以及投資的需求也隨之而來。2003年，柬埔寨人均GDP僅為285美元，私人投資（含國內和外商投資）項目僅為47個。而到了2018年，柬埔寨人均GDP已經突破1500美元，政府批準的大型建筑投資項目達2867個，建筑投資總面積超1142萬平方米，投資總額高達52.29億美元。另外，據柬埔寨城市發展戰略中心研究報告顯示，未來15年里，柬埔寨至少需要80萬套住宅，為柬埔寨房地產市場的發展提供有力支撐。

誘人的寬松政策

如果說柬埔寨經濟的快速崛起間接帶動了柬埔寨房地產市場的發展，那么其寬松的政策環境則是直接催熱柬埔寨房地產的動力源泉。

柬埔寨房地產的火爆始于2010年5月。在此之前，柬埔寨的房地產投資寥寥無幾。因為外國人無法在柬埔寨獲得房產產權，大量的外資只能望“房”興嘆，而僅僅依靠柬埔寨國內有限的資本和人口又無法帶動房地產市場。2010年5月，柬埔寨政府推出《外國人不動產產權法》，規定外國人將有權按規定在柬埔寨購買房屋并擁有合法產權;在柬埔寨購買高層建筑第二層以上的房屋，可獲得與本國公民相同的房產產權證，并可自主進行房屋租賃及買賣，享有權無年限限制，為永久產權。

另外值得一提的是，與其他東盟國家相比，柬埔寨還有一大優勢，即全國通用美元進行結算，抗風險能力較強，并且對外國人購房限制極小。這對于海外市場而言，無疑增加了房產價值的穩定性，讓人們興奮地預感到，柬埔寨前景可期。也正因如此，來自中國、新加坡、韓國、日本等世界各地的“淘金者”紛紛前來投資置業。

“現在很多人到柬埔寨來買房，在我們公司，基本上每個月都有上百人過來看房。早期的時候，我們接待的客人以新加坡人居多，后來則有越來越多來自中國內地和香港、澳門的客人。”高至甫如是說道。

在柬埔寨，買賣房產的手續也十分簡單，外國人提供護照便可買房，特別是新樓盤的過戶，在房開商和專業地產經紀人的協助下，通常一天就可以辦理完。

未來的投資空間如何？

東盟關稅優惠國、美元交易國，再加上柬埔寨2018年房價漲幅以及投資回報率的亮眼表現，無疑讓更多人關注這個新興的房地產市場。那么，柬埔寨房地產市場還有哪些投資空間呢？

“柬埔寨房地產的一個重要優勢就是每年都在穩定地成長，同時根據我們的評估，到2023年會上升到一個優化階段，可以獲利1～3倍以上。因為在2023年，柬埔寨將舉辦東南亞運動會，屆時，包括公路、鐵路、機場、發電站等基礎設施會更加完善，房地產業亦將會達到高峰期。”高至甫說。柬埔寨房地產目前處于萌芽成長階段，平均每年漲幅在10%左右，租金回報率保守估計在6%～8%，而在2023年后，柬埔寨的房源需求和投資回報率會更高。

以金邊為例，據估測，金邊大約需要5萬套房源供應，而截至2018年，金邊的公寓供應數量不足2萬套，這些數據表明，柬埔寨房地產在未來10年內無疑將迎來高速發展時期。

另外，除了柬埔寨自身經濟發展的帶動，近年來，“一帶一路”倡議、中柬合作的西哈努克港經濟特區等諸多利好，也都在向海內外投資者釋放出誘人的信號。

其中，作為“一帶一路”建設的標志性項目之一，西哈努克港經濟特區已累計引入中國、東南亞、歐美等國家及地區的153家企業，吸引了國內外投資者和移民將近20萬人。而隨著大量人口的涌入，住房需求也在不斷擴大。據柬埔寨媒體報道，到2021年，西哈努克港經濟特區竣工的公寓也僅有2500套左右，依然無法滿足濱海風景旅游區的市場需求，其缺口非常龐大，保守估計還需約數萬套酒店式公寓才能滿足市場需求。由此，西哈努克港經濟特區也成為除了首都金邊外，各國房企和投資者爭搶的“黃金城”。

諸多利好讓柬埔寨房地產市場看起來前景可期，不過這里是否就沒有任何風險了呢？其實也不然。

與許多新興市場一樣，柬埔寨市場面臨的風險之一來自于政治風險。而近期歐盟擬取消柬埔寨紡織品零關稅待遇可能帶來的經貿風險，也值得關注。

除此之外，投資者在柬埔寨購房前，還需多了解當地的購房政策和項目潛力，才能讓“錢袋子”更好地發揮作用。“買房時最好選擇黃金地段，因為這是決定房價穩定上漲及穩定租金收益的關鍵;選擇在當地已有多個項目交房及運營管理的優質開發商;選擇能夠提供真實穩定回租及完善物業管理服務的項目等。”高至甫如是建議。