馬來西亞樓市下一個春天在哪里？

林芊芊

近兩三年來，馬來西亞房地產“泡沫化”的憂慮如一把達摩克利斯之劍，懸在許多業內人士和投資者的頭上。加之2018年馬來西亞新政府上臺后，對前政府的發展計劃作了大刀闊斧的調整，取消或擱置了部分中資背景的大型基建項目。連鎖反應下，如今的馬來西亞樓市更像是在“冬眠”，顯得頗為冷清。

既然寒冬已至，春天還有多遠？

房產滯銷的“冬眠期”

馬來西亞地產經紀人林彩潔在見證了身邊很多同事一整年銷售慘淡的窘境后，顯得心灰意冷：“許多人差不多有大半年都沒賣出一間房子，或者眼瞅要賣出了，但是（買家申請房貸）貸款沒通過，結果買家又買不成。”她認為這樣的窘境有部分原因是銀行、政府各項政策的收緊所致。

這只是新房市場的情況，二手房屋市場的買賣則要更加低迷。有統計顯示，過去幾年，馬來西亞主要城市（吉隆坡、檳城、新山）房價出現大幅上漲，年度漲幅接近10%，其絕對價格已對當地購買力形成一定程度的偏離。“要購買二手房屋，買家需要先繳付10%的房款頭期，還有上萬林吉特的律師費和印花稅等雜費。”林彩潔表示，這對許多年輕買家而言是一道關卡。而賣家面對當初低成本入手的房屋，焦慮的是能否順利脫手。因為即便是出租，以吉隆坡的住宅為例，“冬眠期”房產的租金回報率也僅為4%～5%，比正常情況下偏低1～2個百分點。

“對于5年前買入房產的短期投資者來說，這是一個可怕的時刻。新政府上臺后，市場上存在許多不確定因素。”精品咨詢公司FAR Capital Sdn Bhd的創始人兼首席執行官Faizul Ridzuan稱，現在不是投資者轉移馬來西亞房產的好時機。

通常成功賣出一個房屋單位，林彩潔可以抽取1%～2%的凈購價作傭金，這也是她工資的全部構成。而一旦開發商拖延發薪，“不論你賣得再多，你也過得不好。”

事實上，開發商拖欠地產經紀工資的問題，當前在馬來西亞房產業界并不鮮見。由于房地產銷售緩慢，建筑材料制造商和開發商需要承擔額外成本，許多人買不起房屋，則造成房地產價格和交易將繼續低迷。“開發商需要通過舉辦全國性的營銷，更加積極地推廣他們的項目。”萊坊房產咨詢公司駐馬來西亞分公司住宅銷售和租賃部門的副董事 Kelvin Yip說。

一位不愿透露姓名的馬來西亞地產業者則這樣解釋該國房地產泡沫破滅的臨界點：“當銀行再也無法承受開發商和違約者的貸款，開發商再也無法承受現有價格和庫存時，開發商可能會出現恐慌性拋售，銀行可能會出現恐慌性止贖。這不受政府的控制，他們也不應該干涉，而是讓市場的力量決定價格。”

一度被稱為投資洼地的馬來西亞房地產市場似乎已不像當初那么美好。

“黃金10年”里的“緊箍咒”

2013年初，馬來西亞房地產正式宣布進入“黃金10年”，經濟發展和旅游產業的開發，各路外資流入，為馬來西亞房地產市場帶來很大的起色，每年的房產漲幅高達15%～20%，回報驚人。

外國開發商和投資者能夠大舉進入馬來西亞，得益于該國政府于2002年推出的“馬來西亞第二家園（MM2H）”計劃。持有MM2H簽證的外國人在當地購房可享受的優惠包括：獲得高達80%的銀行房產按揭貸款（非MM2H簽證持有者通常只能享有70%的貸款額）;購房資金可以從原居國匯入;無需經過外國投資審查管理委員會（FIC）的批準就能獲得永久地產;在房地產銷售后獲得的資金可免除增值稅等。但該計劃也規定，外國人在馬來西亞購房置業的最低額度為50萬林吉特。

于是，大量開發商將原本定價在40～45萬林吉特的房產，提高到50萬林吉特以上，以便向外國買家開放以拓展市場，但這樣的房價卻令本地人更難以承擔。為了抑制房價過快上漲，防止外資特權以“不公平優勢”與本土房產商競爭，馬來西亞政府在對外資的調控中不時念起“緊箍咒”。

2014年，馬來西亞政府將外國人置業門檻提高至100萬林吉特。雖然這是全國政策，但各州政府有權修改各自對外國人置業的最低要求。到2018年，外籍人士通過MM2H計劃在馬來西亞購買的房產總數達到4499間，其中，中國人是最大的購屋群體，共購買房屋1664間。

2018年底，馬來西亞房屋與地方政府部長祖萊達宣布，外籍人士通過MM2H計劃置業，需要經過該國內政部非常嚴謹的審批，且只限于50歲以上的外籍人士，同時需要支付300萬林吉特的訂金。馬來西亞移民局總監拿督斯里慕斯達法也公開表示，該局會加強MM2H的審查程序，檢查申請者的背景。

馬來西亞政府2019年的財政預算案中已提出：向非公民和非永久居民征收的房地產盈利稅從5%提升至10%，以及轉移總值逾100萬林吉特地產的印花稅從3%提升至4%。

祖萊達表示，目前外籍人士在馬來西亞擁有的房產在該國總房產中占比還不到1%，而房屋與地方政府部也會重新考慮外籍人士在馬來西亞擁有房產的限額，并制定相關指標供房地產開發商和州政府遵守。

樓市何時再迎春？

Faizul Ridzuan預計這兩年馬來西亞的經濟增長將放緩：“這就是經濟的運作方式。就房地產市場而言，這并不意味著處于糟糕或良好的狀況。這是一個循環，而我們現在所處的循環是冬天。”

既然冬天已經來了，春天還會遠嗎？

被譽為馬來西亞房地產教父的拿督斯里鄭水興認為，新政府上調房產稅對于外國人買房的影響微乎其微。首先，與新加坡和澳大利亞等國家相比，馬來西亞房產稅還是比較低;另外，稅率對外國人或者馬來西亞本國人基本沒有差別。

“只要是‘降溫政策就是好的，亦值得期待。”在馬來西亞地產經紀人Jassinta Sim看來，如今馬來西亞房地產已在自動調整生態，房價仍有下降的空間，且未來房產走勢也將改善。

而若留意馬來西亞新政府未來經濟發展重點，不難發現，數字經濟、旅游業、農業以及科技與工業正是主要方向，相關州屬的酒店公寓、工業土地、生態旅游類房產有望水漲船高。馬來西亞REI地產集團CEO Daniele Gambero博士相信，馬來西亞對外國人投資本國房產保持的仍是“友好開放”政策。

隨著中馬兩國合作關系的日漸明朗，一些潛在買家和投資者的觀望態度正在發生轉變，并且開始真正尋求市場交易。鄭水興分析道，目前吉隆坡和雪蘭莪州的供求關系比較平穩，柔佛州等地則出現了供過于求。但這種供求關系不能簡單地以州屬來劃分，必須看到具體區域。如沙巴的政策更為獨立，在投資模式等方面和西馬（馬來半島）不同，沙巴的旅游以及商用房地產潛能可觀;馬六甲樓市則完全依靠旅游業和政府政策，2020年是中馬文化旅游年，馬六甲樓市有望借此機會反彈。

Faizul Ridzuan建議，馬來西亞房地產投資者至少應該持有房產10年或以上，才能更好地審視其資產的價值，而不至于以錯誤的價格和時間出售它。一旦經濟好轉，房價會反彈得很快。