房地產開發成本控制策略分析

何智

【摘要】當今時代，國家對樓市的調控力度越來越大、銀行房貸收緊，各級政府推行限價政策，這就對房地產開發企業的發展造成很大影響。萬達實施輕資產戰略，萬科轉型供應鏈管理，融創和恒大投資汽車制造，業界大佬紛紛轉型某種程度上意味著這個行業經過前期高速發展現在正逐步進入調整階段。近期碧桂園“高周轉”引發的質量問題等也說明房企面臨的資金壓力大且成本高，有的甚至危及生存。在此背景下，房地產開發企業在控制擴張節奏的同時，如何采取積極有效措施進行成本控制，成為新形勢下保持競爭優勢乃至維持企業生存的關鍵手段。

【關鍵詞】房地產開發;成本控制;策略

房地產業是國民經濟的重要組成部分，其蓬勃發展對國民經濟的增長具有極大的促進作用，同時由于房地產業的建設周期長，投入資金大，受政策、市場等不穩定因素的影響大，又是一個高風險、高回報行業，要在高風險和激烈的市場競爭中實現經濟效益最大化，就必須對開發項目的成本進行有效管控，實施集約與效益并重開發。

1、房地產開發成本管理概述

成本管理主要指的是企業在生產經營過程中開展的成本核算、成本分析、成本決策以及成本控制等一系列科學管理的總稱，作為企業管理中的重要組成部分，成本管理對提升企業內部管理水平并規范經濟業務核算、改進企業內部管理等有著重要的幫助。一般來說，進行成本管理的主要目的是為了充分調動企業內部的全體成員，在保證企業實現戰略目標的前提下，對生產經營等各個環節展開科學的管理，以此在降低成本的基礎上獲得最大的經濟效益。成本管理一般是以管理為核心，以核算為手段、效益為主要目的對經濟活動進行事前的測定、事中的控制以及事后考核的一個過程，并以此來形成一種全企業、全過程、多層次、多立體的成本體系。在開展成本管理時，首先要認真開展成本預測工作，對階段內的成本水平和目標進行規劃，并對成本目標實現的方案進行有效的成本決策，還要加強成本日常的審核監督，要及時發現生產過程中的損失情況，采用合適的成本核算方法來促進企業不斷的改善成本管理工作，還要分解成本，對其進行管理和考核，從而達到成本管理的目的。

2、房地產開發企業成本管理存在的主要問題

2.1相關崗位人員缺少成本管理意識

就現在房地產企業發展的現狀來看，許多企業還沒有認識到財務成本管理的重要性。財務管理系統的建立也沒有引起重視。在缺乏科學指導的情況下，一些企業往往將成本控制的關注點都放在生產環節。也有些企業只注重建筑材料、人工、設備等成本，但忽略了時間成本等。如果沒有前期有效的全流程成本預算，只在具體實施環節進行成本管理，肯定會使預算失效，成本不受控制。缺失有效的系統全面的財務成本控制體系，是目前我國房地產企業面臨的一個嚴重問題。目前雖然整體經濟發展環境提供了許多機遇，但也使企業面臨更多的挑戰。盡快建立財務成本管理體系，實現科學的成本控制，才能更好地適應市場的發展。

2.2手段相對陳舊，方法缺乏創新

房地產屬于傳統行業，由于傳統慣性，房地產開發企業成本管理的手段和方法有較嚴重的歷史沿襲，其成本控制對象主要是土地成本（買價即拿地成本、土地平整成本等）、建筑安裝工程成本、配套設施成本。從成本管理手段來看，多數企業是在降低成本絕對額方面下功夫，采取的手段包括加快開發速度、縮短建設周期以降低資金成本;偷工減料、偷梁換柱以降低材料成本;加班加點、克扣人工壓榨工人血汗來降低人工成本;改變設計、減少工程量節省費用開支等等。從成本控制方法來看，房地產開發企業主要采用傳統的定額成本法、標準成本法、計劃成本法進行成本核算和控制。而作業成本法、環境成本核算、成本企劃等現代成本管理和控制的方法在房地產開發企業卻很少見。

3、房地產開發成本控制策略

3.1強化全生命周期成本意識，實行成本全過程管理

實際工作中，多數企業總是在產品設計完成后，試圖在生產過程中通過加強材料、人工和費用支出管理控制來達到降低成本的目的。殊不知，一種產品一旦設計成型，其70%的成本是注定要發生的，此時要想在生產過程中降低成本是非常困難的。于是偷工減料、壓低工資成了多數企業降低生產成本的主要手段，其結果既影響了產品質量，增加了售后成本，又影響了員工的積極性和創造性，成本管理效果不明顯。因此，房地產開發企業的成本管理首先要在設計階段進行成本企劃。經驗表明，房地產項目初步設計階段、施工圖設計階段對工程造價的影響分別達到65%、25%～35%，如果能在設計階段做到優化小區布局，合理設計戶型和建設用料，科學規劃配套景觀綠化和輔助設施，對于整個項目成本控制起著至關重要的作用。其次，在建筑工程成本控制方面，要建立一套嚴格的招標制度，堅決杜絕“串標”、“圍標”情況發生;要樹立質量成本意識，在保證工程質量的前提下，鼓勵采用新型建材和替代產品，制定消耗限額并加強現場管理;嚴禁施工方案隨意頻繁變更，如確需變更，從美觀、實用、工程結構等方面綜合考慮采用局部變更，嚴防因工程變更導致項目成本的額外上升。第三，必須重視后期成本管理，尤其是竣工驗收階段的成本控制，謹防出現前期的設計、建造雖然成本得到有效控制，但后續的養護、維修以及質保成本上升。只有強化了整個開發全生命周期成本控制意識，才能真正降低成本。

3.2加強合同管理，嚴控施工現場

施工階段在項目建設全過程中占用的時間較長，施工成本在整個成本構造中占比也較大，因此，這一階段的成本管控較為重要，不僅要加強合同管理，還要加強施工現場管控。首先，在擬寫施工合同時要用嚴密的文字明確合同的內容、范圍以及合同文件的組成，避免出現含糊其辭和前后矛盾的情況，預防合同糾紛，避免施工索賠，減少工程費用。在合同實施過程中嚴格合同變更確認批準程序，健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監督，及時糾正合同履約過程中出現的問題，從而更有效地控制工程造價。其次，在施工現場管控時，選擇技術先進、經濟合理的施工方案，盡可能減少設計變更，并嚴格控制現場工程量變更簽證。

3.3價值工程在成本控制中的運用

如果不將成本看成是利潤的減項，而將其視為價值創造的推動項，我們的成本控制理念將會發生重大轉變。現代企業財務管理強調以價值最大化而不是利潤為目標，這就要求成本管理和控制必須與價值創造相聯系。

按照價值工程的基本公式：價值（V）=功能（F）/成本（C），房地產開發

企業在采取降低成本措施的時候，就必須考慮其對功能和價值的影響，而不是一味追求降低成本絕對額。如果成本降低，功能不變，則價值上升;如果成本明顯大幅下降，而功能也有所降低，但幅度不大，同樣價值可以得到提升;如果成本略有上升，而功能有大幅提升，價值隨之上升，此時成本增加不應視為成本超支，反而應該予以肯定和鼓勵。

結語：

綜上所述，房地產開發項目成本是決定房地產價格的關鍵因素，而房地產價格又是影響國民經濟的重要因素，因此，要根據不同時期、不同社會經濟環境要求，加強成本監控，降低企業經營成本。在保質保量的前提下，嚴控項目開發成本，實現項目經濟效益與社會效益的最大化。

參考文獻：

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[2]鐘道榮.房地產開發成本控制研究[J].建材與裝飾，2017（15）.