房地產交易中的風險探討

【摘要】房地產業在拉動經濟、刺激消費中功不可沒，但也隱藏著巨大的經濟風險，進而對國民經濟、社會發展及百姓生活產生巨大影響。針對房地產交易市場中存在的風險隱患，我們應該清醒認識正確面對，采取相應的調控措施。本文對房地產交易中重點關注的交易風險進行全面分析，并提供了相應的防范措施。

【關鍵詞】房地產交易;風險;防范措施

現代房地產是一個國家國民經濟的重要產業或支柱產業，它與國民經濟發展和人民的生產生活休戚相關。隨著我國改革開放的不斷深化和城市化進程的加快，人口流動日益活躍，房地產在市場份額中占比越來越重。在房地產業蓬勃發展的同時，行業弊端隨之呈現，房地產交易過程中出現多樣化的風險隱患。

1、房地產交易中的風險

1.1政策風險

從某種程度來說，我國政策因素對房地產市場影響更為敏感。隨著政府公積金貸款、房貸首付比例、購房補貼、交易契稅及營業稅減免等一系列“去庫存”刺激政策的實施，一方面，一線城市和部分強勢二線城市房價出現“非理性”上漲，去庫存效果明顯，開發商、炒房者使用首付貸、轉按揭、P2P、眾籌等融資杠桿，存在較嚴重的房地產投機現象;另一方面，人口流動結構的差異難以在短期內促使三四線城市購房需求回升，致使三四線城市去庫存壓力仍然較大，去庫存的救市政策未能起到實質效果。在城鎮化進程中，人們對房價上漲的心理預期較高導致了盲目的炒房行為，購房者預期受到影響，潛在的政策風險較多。

1.2法律風險

由于目前我國房地產法律體系還不完善、人們的法律意識比較淡薄，法律風險成為當前房地產交易中容易忽視的問題之一。在房地產交易環節中的風險主要在銷售和交付階段，表現于銷售陷阱、虛假廣告、不平等的買賣合同、假按揭、產權不明的房屋買賣、延期交付等法律風險。房地產行業的市場環境變動頻繁，加上政策方面的作用影響，容易造成行業發展速度過快而相關的法律法規更新不及時出現的滯后現象。盡管我國在房地產領域給予的關注度正不斷提升，但隨著市場形勢的復雜化，難免出現法律法規覆蓋不到或是政策監管疏漏的情況。

1.3交易相關人的風險

房地產交易手續復雜，耗費時間周期長，流程中涉及相關人主要有交易主體、房地產中介等，包括買賣雙方或開發商，銷售商，咨詢、評估、經紀人員等。開發商追求自身效益，不按規劃建設、不按合同履行義務;銷售商通過虛假廣告吸引消費者;不正規的房地產經紀機構越權交易、非法交易，從中漁利傭金以外的利潤。普通百姓對交易環節不熟悉，市場信息不對稱，買賣雙方法律知識及風險防范意識不夠，給少數不法分子有機可乘，稍有不慎掉入購房陷阱。

2、房地產交易風險的防范

2.1交易主體的風險防范

交易主體的風險，應從交易當事人的角度出發，倡導推崇誠信理念，建立誠信為本的社會道德意識。作為消費者，購房人必須提高自身對房地產相關基礎法律法規知識的認知程度，在進行房產購買和交易之前，充分熟悉交易的原則和規定，在熟悉了交易流程之后，才能夠及時的發現交易過程中存在的問題和隱患。作為開發商，雖然利益對于房產企業來說至關重要，但必須秉持基本的商業道德，嚴格遵紀守法，關注商品房預售和交付的時效性，在規定時間內保質保量的完成項目的建設，提高自身的守約意識。作為銷售商，誠信經營，杜絕一房多賣，不使用具有欺詐性的廣告和宣傳資料。作為中介機構，依靠市場口碑換取企業的發展空間和行業競爭力，充分樹立自身的良好社會形象。

2.2行業監督管理，建立監督機制

對交易環節和交易主體實行適合的管理手段，爭取做到每個環節都有章可循，形成完善的管理體系，確保調控措施的執行效果。除調控措施和規范準則外，利用法律法規杜絕非正常的交易行為，使交易市場處于有底線、可控制的狀態中。

建立房地產交易的全過程監管制度。針對商品房交易，完善商品房預售許可、銷售公示、房源核驗、網簽備案、資金監管、驗收交付、信用管理等監管措施。針對二手房交易，實行房源信息發布管理、房源核驗、合同網簽、資金監管、成交價格和租金定期發布等制度。針對行業管理，從完善開發企業、經紀機構、銷售機構資質備案制度，強化從業人員信息公示和從業管理入手，建立行業信用評價體系，建立房地產市場信息體系，從政策層面引導信息公開，推進建立房地產市場監管長效機制。

健全部門聯動機制，各級職能部門對開發企業、中介機構加強監督，定期或不定期地對其交易活動進行抽查，使其在強有力的法律約束下，有制可遵，有章可循。改變開發企業和中介機構被動監管的模式，通過增強自身的服務、質量水平，由被動監管變為主動監管，積極配合職能部門對其的監督。

2.3實行穩健的政府調控政策

由于受市場經濟體制主要靠市場進行自我調節，再加上房地產行業交易金額普遍較大的特性，導致了房地產行業的波動性比一般行業更大，更頻繁。政府應該通過穩健的調控手段，制定針對房地產行業的調控措施，以期盡量避免房地產行業發生不可預估的巨大波動，從而造成極其嚴重的不良影響。同時，也需要重視房地產市場的區域性特征，出臺差異化的地區指導政策，做到“因人而異”。政府從宏觀的政策層面加強金融宏觀監管，保證金融體系的基本穩定，建立遏制房地產投機的長效機制。

結語：

房地產交易涉及內容繁多，涵蓋民生發展。交易風險，直接影響消費者的切身利益。隨著經濟發展，百姓的價值觀在發生改變，房地產交易風險也直接影響房地產市場的有效運轉。在經濟“穩增長”與“防風險”過程中，必須提高對房地產交易風險防范的重視度。政府及相關部門應發揮自身的職能作用，做好房地產市場信息體系的建設，加強房地產信息的安全管理，培養相關人員職業誠信素養，切實防范風險的發生，從整體上為安全交易提供強大保障。

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作者簡介：

吳翠仙，江西省新余市房屋置業擔保有限公司，江西新余。