新常態(tài)下房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的基本思路探析

【摘要】在新常態(tài)背景下，中國房地產(chǎn)行業(yè)存在著區(qū)域發(fā)展不協(xié)調(diào)、房價泡沫化、資源配置效率比較低等等問題。這就意味著傳統(tǒng)的宏觀調(diào)控方式已經(jīng)無法適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。因此，在新常態(tài)背景下，如何結(jié)合房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律與社會宏觀調(diào)控政策內(nèi)容，提出房地產(chǎn)經(jīng)濟宏觀調(diào)控的基本思路尤為重要。本文以調(diào)控理念為指導(dǎo)，從調(diào)控手段、定向調(diào)控以及預(yù)期引導(dǎo)等等方面對宏觀調(diào)控的基本思路進行闡述。

【關(guān)鍵詞】新常態(tài);房地產(chǎn)經(jīng)濟;宏觀調(diào)控

1、以“經(jīng)濟手段”間接干預(yù)為主導(dǎo)，以“行政手段”直接干預(yù)為輔助

經(jīng)濟干預(yù)手段主要有稅收手段、金融手段、財政手段，這是目前宏觀調(diào)控手段最為主要的間接干預(yù)形式。所謂間接干預(yù)指的是不會對主體的行為模式進行直接規(guī)定，而是按照經(jīng)濟規(guī)律（例如，價值規(guī)律），通過利益來吸引或者損失規(guī)避，從而達到宏觀調(diào)控的目標(biāo)。例如，提出“房地產(chǎn)去庫存”之后，最近幾年房地產(chǎn)企業(yè)嘗試通過各種途徑去消化庫存，其中最為重要的一個方式是通過新農(nóng)民工市民化的方式實現(xiàn)“去庫存”的目標(biāo)。國家政府通過一些補貼政策，支持當(dāng)前有購買能力的農(nóng)民到城區(qū)購買住房，通過利益激發(fā)農(nóng)民購買住房的意愿，可以在短期之內(nèi)對庫存房進行有效消耗。又例如，因為開放不動產(chǎn)往往有大量的現(xiàn)金流入，由此可見，資金鏈在整個房地產(chǎn)企業(yè)開放周期中有著極為重要的地位。對于此，國家政府又可以通過金融杠桿等等手段，對貼現(xiàn)率、準(zhǔn)備金以及貸款率等等方面進行調(diào)節(jié)，這種手段能夠推動房地產(chǎn)企業(yè)對自身開發(fā)策略進行改善，從而達到縮小或者擴大生產(chǎn)規(guī)模的目標(biāo)。

行政手段則主要以計劃、規(guī)劃、管理等等手段實現(xiàn)行政干預(yù)，是宏觀調(diào)控最為直接的干預(yù)方式。具體通過：城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、土地利用年度計劃等等手段，對主體的行為模式進行直接規(guī)定，而企業(yè)自身則可以則需要考慮通過什么樣的方式、以多大強度進行土地開發(fā)等等。資源配置是由市場決定的，這是市場經(jīng)濟的一般規(guī)律，市場能夠最大限度提升資源配置的效率。但是，市場配置資源其本身也有缺陷，例如，交通水利等等基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的生產(chǎn)、生態(tài)平衡和環(huán)境保護等等這一類沒有以盈利為目的投資項目都需要通過市場進行解決，但是市場自身又無法將貧富兩極化、收入分配差距、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理等等方面的問題進行有效解決。所以，針對這類情況，國家提出《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》），其中明確指出：在資源配置過程中，必須充分發(fā)揮市場的決定性作用，并更好地發(fā)揮政府的干預(yù)作用。整體來講，間接干預(yù)與市場機制更加貼近，而直接干預(yù)則與政府機制更加貼近。因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟作為中國市場經(jīng)濟非常重要的組成部分，則必須遵循這一規(guī)律，不僅要充分發(fā)揮市場的決定性作用，以且間接干預(yù)為主，即可以交給市場解決的盡量讓市場解決;同時，為了有效克服市場機制存在的一些缺陷，所以，還要合理使用直接干預(yù)手段。

2、從供給側(cè)出發(fā)，提升定向調(diào)控力度

調(diào)控宏觀經(jīng)濟的兩個基本手段是供給管理與需求管理，供給管理主要解決一些長期的結(jié)構(gòu)性問題;需求管理則是將短期的經(jīng)濟波動燙平。習(xí)近平總書記多次提及并推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革。另外，“十三五”規(guī)劃綱要指出：總需求在擴大的同時，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革也必須不斷推進。供給調(diào)控與需求調(diào)控相比，前者的優(yōu)勢在于能夠從基層去改善房地產(chǎn)市場的運行狀態(tài)，原因如下：第一，中國房地產(chǎn)市場總體供大于求，從結(jié)構(gòu)上來講供需是不匹配的，而且區(qū)域發(fā)展失去平衡。例如，一些地區(qū)房地產(chǎn)庫存問題比較突出，而一些地區(qū)又遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合理庫存的規(guī)模;從結(jié)構(gòu)上來看，保障房、廉租房以及經(jīng)濟適用房等等供應(yīng)比較少，而高檔住宅區(qū)、別墅區(qū)等等則供應(yīng)比較多;區(qū)域之間一些熱點城市存在供不應(yīng)求的問題，但是部分城市難以有效去庫存，一、二線城市與三、四線城市，無論是結(jié)構(gòu)，還是價格，分化都相當(dāng)明顯。倘若要提升發(fā)展質(zhì)量，并滿足不同區(qū)域不同層次不同消費者的需求，那么則應(yīng)當(dāng)從供給側(cè)入手，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。第二，通過供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，一定程度上還可以將政府與市場的關(guān)系進一步理清，從而減少政府的一些不正當(dāng)干預(yù)，確保市場能夠在資源配置中發(fā)揮其真正作用，讓信貸資金等等資源能夠配置給一些高效率企業(yè)，這樣有利于解決宏觀經(jīng)濟產(chǎn)能過剩以及去庫存等等難題。第三，在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的支持下，一些民生房地產(chǎn)項目可以更快進入到市場之內(nèi)，從而提供更多高品質(zhì)民生產(chǎn)品與服務(wù)。因為公有產(chǎn)權(quán)房、危房改造、廉租房、保障房等等這一類民生房地產(chǎn)項目擁有公共產(chǎn)品的屬性，所以，利潤比較低，很難有效激發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)主動積極提供這一類產(chǎn)品。從供給側(cè)入手，國家政府可以通過貨幣、財政等等政策鼓勵更多房地產(chǎn)企業(yè)參與進來，一方面能夠?qū)⒄卜?wù)成本降低;另外一方面又可以滿足民眾的迫切需求;同時，也可以促進房地產(chǎn)企業(yè)主動、認(rèn)真履行自身社會責(zé)任，并逐步完成企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，使其房地產(chǎn)市場朝著健康的方向不斷發(fā)展。

3、加強預(yù)期引導(dǎo)

政府必須努力提升宏觀調(diào)控的能力以及政府公信力，方可加強預(yù)期引導(dǎo)。所謂預(yù)期引導(dǎo)指的是讓廣大人民群眾能夠相信政府對宏觀經(jīng)濟的分析以及判斷，倘若政府在國家經(jīng)濟形勢方面的判斷具有前瞻性、精準(zhǔn)性，那么所采取對應(yīng)的改革策略才能發(fā)揮作用，而這樣人民群眾才會自然而然會選擇信任政府，與此同時，政府才可以有效引導(dǎo)人民群眾。因此，國家政府對于經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)狀進行客觀分析、準(zhǔn)確判斷以及所采取的措施具有針對性、調(diào)控具有時效性等等方面都將是預(yù)期引導(dǎo)的關(guān)鍵內(nèi)容，同樣也是政府提升自身公信力以及在人民群眾中樹立威信的關(guān)鍵手段。另外，對于預(yù)期引導(dǎo)來講，需要政府向房地產(chǎn)市場傳遞更加明確的政策信號，因此，在判斷房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展形勢上，要堅持以問題為導(dǎo)向，從而提出能從根本上解決問題、具有針對性與長遠(yuǎn)性的政策。最近幾年，對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的預(yù)期引導(dǎo)，主要體現(xiàn)在中央所提出的以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線的政策體系，其目標(biāo)是希望能夠讓供求關(guān)系能夠?qū)崿F(xiàn)動態(tài)均衡的發(fā)展，而與之相互對應(yīng)的，則應(yīng)當(dāng)形成一系列以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主體的方針政策。例如，2017年，中國政府向房地產(chǎn)市場釋放了“去庫存”的信號，而各個地區(qū)結(jié)合區(qū)域房地產(chǎn)特征，相繼制定了新市民、進城人員、居民自住的購房需求等等分類調(diào)控政策。同時，習(xí)近平總書記提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”的基本原則，向市場傳達了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，即通過構(gòu)建可靠、長效的機制對當(dāng)前房地產(chǎn)市場進行合理調(diào)控，從而確保房地產(chǎn)市場能夠朝著健康、有序的方向發(fā)展。

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作者簡介：

楊瑩，赤峰市房屋交易中心，內(nèi)蒙古赤峰。