房地產開發企業財務管理要點解析

徐申之

摘要：房地產開發企業要求巨大的資金投入，作為資金密集型產業，其資金的籌集使用和分配管理尤為重要。任何一家房地產開發企業要在房地產行業中立足發展，獲得利潤，除了取決于資金實力、人力資源、技術能力外，還取決于其財務綜合管理能力。因此，本文針對房地產開發企業財務管理要點進行了分析和研究。

關鍵詞：房地產開發企業;財務管理;問題;措施

隨著社會的發展，城市化越來越快，在這種背景下，房地產開發企業可謂是挑戰與機遇共存。在房地產開發企業中，財務管理屬于其重要的一項內容，它關系著企業是否具有足夠的資金來應對市場。基于此，本文對其財務管理的探討具有很強的實踐指導作用。

一、房地產開發企業財務管理中存在的問題

（一）渠道單一、融資壓力比較大

房地產項目具有風險高、周期長以及投資大的特點，在這種情況下，融資壓力比較大將會導致供求的不平衡。一般來說，房地產開發企業的內部融資主要包含了自有資金以及所預先收取的購房定金、購房款等，其中，預先收取的定金及購房款可以在一定程度上將市場風險轉嫁到購房者身上。但是整體來說，如果僅靠內部融資是較難滿足房產開發企業資金需求的，因此，更多的資金往往是通過外部融資所獲得的，這方面的渠道有：發行股票、發行企業債券、股權投資、房地產信托、銀行貸款、合作開發、利用外資、產業基金等。

但在實際的融資過程中，主要的途徑是較為單一的銀行貸款。數據顯示，當前我國房產開發企業資金中貸款占到了23.86%，自籌占到了28.69%，定金以及預收款占 38.82%。其中，定金及預收款又主要是個人對銀行的貸款，由此可見，房產開發資金很大一部分來自于銀行，因此，整體對銀行的依賴非常大。

（二）對全面成本管理沒有充分的重視

所謂全面成本管理，主要是指進行全過程、全方位以及全員的成本管理。房產開發過程中的成本涉及到了策劃、規劃、設計、施工以及銷售等環節，一個合理的成本管理應該貫穿于整個流程之中，對所有的成本要素進行控制、規劃，這樣才能實現企業利潤的最大化。但是當前的房產開發企業對于全面成本管理并沒有正確的認識，部分企業認為這是財務部門的職責，忽視了內部各職能部門的作用，而財務部門收集的成本資料又往往有限，使其發揮不出應有的作用，造成了成本管理和預算出現較大誤差。

（三）對于財務風險的控制不足

房地產開發企業屬于資金密集型產業，資金的投入非常大，而且周期長，變現能力比較差，因此，房地產開發企業往往面臨著更大的財務風險。一般來說，這些財務風險表現在以下幾個方面：首先，按期償還債務的風險，貸款作為銀行資金的重要組成部分，一旦企業不能夠對風險進行很好的預測及控制，則很容易出現到期無法償還債務的情況。

其次，利息的波動，利息波動會給房產開發企業造成巨大的影響，事實上，央行每次加息不僅會增加企業財務成本，還會給投資者的購房欲望造成打擊，這都屬于房產開發企業的損失。

第三，再籌資的風險，如果房產開發企業負債比較高，企業將很難保證其償債能力，這樣企業一旦需要融資，難度也必然加大。

二、加強房地產開發企業財務管理的措施

（一）加強企業融資管理

1.對房地產金融市場進行完善，建立多元化的融資渠道

以房地產開發企業的實際需求作為基礎，充分考慮到進入市場的承載能力，對房地產抵押貸款的證券化以及各種金融工具進行積極地推進，并鼓勵金融產品的創新，通過以上途徑能夠降低企業的融資成本，提升融資效率。此外，對國際先進的金融工具及手段進行引進，發行 B 股、H 股、外匯債券等不僅可以促進房產企業的國際化，還能夠對國際市場資金籌措面進行擴大。

具體的過程中，房地產金融立法主要應從兩個方面出發：首先，對現有的《擔保法》、《證券法》、《保險法》等法律法規進行完善，改進其不適用房地產金融發展的地方;其次，出臺相應的法律及法規。通過法律上的改進，將會給房地產金融創新帶來很大的促進，這一點針對我國房產開發行業不成熟的現狀而言更為重要。

2.建立更為多元化產權投資模式

當前，國內的經濟增長雖然出現了一定的波動，而且人民幣的利好因素也不再穩定，但是整體而言，這些影響因素依舊處于一種積極的狀態，因此，我們依舊可以利用這些優勢來吸引外資的投入。而在外資進入的過程中，由于外企尚不具備獨立運作的能力，因此，和本土企業進行合作是一條必經之路，而這也為我國的房產開發企業提供了一個很好的渠道。

（二）建立健全成本管理體系

1.實行事前管理

要想實行事前管理，和加強內部控制是離不開的。因此，我們要在房產開發企業的內部加強成本管理的教育，使企業中的每一名員工都明白這是企業盈利的根本途徑。只有每人都具備了成本控制的意識和責任，才能真正的做好這一工作。

另外，在實行事前管理的過程中，成本發生之前，要對其進行投資估算、設計概算以及工程的預算。在項目實施的過程中，應做到動態調整目，并預測好可能超支的情況。只有從源頭上做好成本的控制，才能有效的杜絕浪費現象發生。

2.建立成本管理責任體系

它是我們落實這一工作的依據，這一體系可以幫助房產開發企業更好的實現成本控制。一般來說，這一體系主要包括了以下內容：

首先，責任主體。開發項目中，對規劃設計、拓展論證、施工、銷售以及客服等部門進行明確的責任主體認證，并對環節中的主導及配合部門進行明確。

其次，做好責任范圍的劃分，在這個過程中，建造成本按發生程序進行責任部門的劃分，建造成本以外則按照成本項目進行責任范圍的劃分。

第三，考核指標的確定，一般來說，我們要制定以定量指標為主、定性指標相結合的績效考核體系，即根據本企業現實情況量化財務管理的具體工作內容，確保各項工作都要切實可行的執行標準，提高財務管理過程中各種數據信息的準確性和有效性。

第四，設立評價部門，在各部門進行自我評定的基礎上，評價部門對其分析成本管理的結果是否符合要求，是否符合宗旨等，并最終提出意見來指導工作的開展。

（三）對資金管理系統進行完善，更好的控制財務風險

1.將資金管理納入到全面預算管理體系之中

通過責任中心預算和項目預算進行結合，能夠對資金的需求進行較為準確的估算和調度，進而幫助房產開發企業降低資金的成本，提升自己的利用率。另外，通過分析資金預算的執行情況，還可以幫助其做好資金使用的反饋及修正。

2.實現結算中心形式的資金管理機構

財務管理的中心是資金管理，在企業的資金使用中，要做到合理調度、統籌安排，使資金用活。因此，實現結算中心形式的財務管理結構對提升房地產開發企業的資金利用率有著重要的意義。具體來說，經過合理的調度，可以更好的發揮出貨幣的時間價值。此外，在預付賬款我們要進行嚴格的審查，并加強對應收資金的管理，盡快的收回賒賬，降低壞賬風險。

3.在財務來往中落實好規章制度

對于貨幣收支、物質轉移等活動，要按照具體的情況進行憑證的填制，并做好審核、登記以及清查等工作，一旦發現問題，要及時的查清楚原因，并落實好相關的責任。在對外發包的工程中，尤其要注意建筑材料采購的管理。最后，在確保建筑質量前提下，應盡量降低采購價額，而且要對采購行為進行嚴格的審查，避免采購中出現營私舞弊的現象。

三、結束語

房地產開發企業的財務管理關系重大，但是由于其涉及環節較多，因此要做好這一工作并不輕松，本文的研究雖然對其有一定指導意義，但是更多的工作還需要我們立足企業實際，加強學習并不斷的對其進行探索，只有這樣才能夠真正做好財務管理，為房產開發企業的發展提供更多的助力。

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