房地產項目設計管理的要點探析

張棣

摘 要：房地產開發項目設計階段對于項目綜合效益來說極其重要，要分析房地產項目設計管理存在的缺陷和不足，提出房地產項目開發戰略，運用價值工程理念進行房地產項目的設計管理，降低項目設計管理成本，提高項目設計效率。

關鍵詞：房地產 項目 設計 管理

隨著房地產行業競爭日趨激烈的趨勢，必須關注和加強房地產項目設計階段的管理，引入標準化設計和價值工程的理念，設計房地產項目標準化產品線，把握房地產項目設計管理要點，提高房地產的開發效率。

一、房地產項目設計管理存在的問題分析

（一）缺乏項目設計管理的充分重視

當前房地產項目設計階段的管理重視度明顯不足，房地產企業內部人員組織架構、人員層次難以適應設計管理的專業技術要求。

（二）缺乏合理的設計費用管理方法

當前大多是按照建筑面積的單價乘以總價，或者按照造價的百分比進行設計費用的計算，暴露出設計費用管理方法不合理的問題。同時，設計費用的管理缺乏有效的銜接和激勵，導致設計服務的隨意性。

（三）缺乏對項目設計進度的合理把控

房地產項目設計進度的管理缺乏有效掌控，存在項目設計時間節點隨意修改的現象，設計方要倉促應對突發的出圖節點，導致后期施工與設計圖紙不相一致的返工現象，嚴重影響項目設計的總進度。

二、房地產項目設計管理要點分析

（一）設計管理的準備

（1）確定設計管理的對象。要采集房地產項目資料，明確設計管理對象、項目條件及分析范圍。（2）選擇VE領導成員。主要包括專業技術負責人和項目負責人。（3）制定工作計劃。要擬定與房地產項目相適宜的工作計劃，具體包括項目責任人、工作目標、工作時間等。（4）整理相關資料。要整理房地產項目各個設計方案和壽命周期費用的資料，調查現場情況并進行匯總。

（二）設計管理的分析

要進行房地產項目設計管理功能分析和整理，厘清各功能項之間的關系和權重，依照其重要性進行調整、評價。同時，進行房地產項目成本分析，重點分析各項目標成本，明確功能改進區域。

（三）設計管理的創新

主要進行房地產項目設計管理方案的創新，征求專家和技術負責人的意見，從技術、經濟、效益等多個維度入手，確定房地產項目標準化設計方案，并提出房地產項目設計管理多個方案，將多個方案的評價細則進行分類、綜合對比和評定，通過方案總體評價和具體評價，最終篩選出最優方案，使新方案能夠滿足功能需求，并將確定的方案資料編寫成冊。

（四）設計管理的實施

要由主管部門進行新方案的簽字審批，再進行新方案的具體實施工作，檢查VE活動的成果，并進行房地產項目設計管理方案的成果評價，主要是從質量、進度、成本等維度著眼，進行房地產項目設計管理成果的多方位評價和鑒定。

三、房地產項目設計管理案例分析

（一）工程概況

某工程項目用地屬性為住宅用地，地塊主要交通有高速公路、主干道路道路、地鐵站和三個公交站點，用地面積5.0648平方米，總建筑面積18.95萬平方米。可以采用價值工程進行成本和功能定量分析，進行該房地產項目設計管理方案的優化，解決項目設計管理難題。

（二）項目分析

該房地產項目的配套設施不斷完善，有明顯的住宅片區效應，產品展示良好，交通便利，有較大的升值空間，塊地內部沒有構筑物，易于前期場地平整和土方開挖作業。然而，項目所在地塊的干線道路總建筑面積僅為19萬平方米，規模較小，要采用差異化的設計產品，不設臨時樣板房而設實體樣板房。同時，項目存在收地困難，難以入場進行地質勘探，需要政府出面加以解決。在地塊內部還存在排洪渠，需要進行項目改道設計，并存在地塊內部的高差問題，增大了項目報建開發的風險。通過上述分析可知，房地產項目采用樓棟由北向南逐級坡降的排布方式，保持大于40米的樓棟間距，增加小區中心園林區的面積和泳池，設計開放式的城市廣場，在干道道路上鋪設人行道主出入口和配套商鋪，增強與周邊樓盤的配套互動。并選取成長型標準庫產品線設計方案，適當補充成熟型戶型，進行不同戶型的搭配組合設計。

（三）價值工程在房地產項目設計管理的應用

采用VE進行住宅價值的合理分解，進行多級階層、多因素的量化評價和分析，進行不同設計方案的對比和優化，最終得出最優解。在前期地質勘探和鉆孔作業的過程中，考慮到施工地塊屬于極軟弱淤泥質土，極大地影響室外排水管線的設計，為此可以采用軟基加固的設計，然而要增加較多的額外工程造價，必須運用VE原理進行設計方案的分析，以人工地基作為VE研究分析的對象，具體系統功能如圖1所示。

在滿足排水管道設計施工和使用的前提下，將人工地基的厚度減少至0.4m，換填材料改為建材廢棄料山皮土，有效減少造價、加快進度、縮短工期，并從經濟上分析可知，優化后的排水方案造價比原方案節約近30萬元，工期也縮短了近2個月。

四、小結

總之，房地產項目設計階段對于項目綜合效益影響較大，要重視項目設計管理，并進行項目設計管理案例分析，結合項目功能和成本，找尋功能和成本之間的平衡點，有效節約項目資源，提高房地產項目的價值，增加房地產項目設計管理投資效益最大化。

參考文獻

[1]楊勣，陸戎.房地產項目成本控制影響因素淺析[J].特區經濟，2017，（01）.

[2]招志凌.房地產設計管理淺析[J].建筑設計管理，2016，（09）.