多方式支付下住房首付款證明力淺析

袁興國

從1988年首次住房體制改革會議改實物分房為貨幣分房以來歷經30年的發展，住房金融呈現蓬勃發展的勢頭，1991年建設銀行、工商銀行首次開立職工住房抵押貸款，到如今有銀行必有住房按揭，甚至有的村鎮銀行也將住房按揭作為主營業務來抓，住房按揭已經成為商業銀行維護客戶關系與利潤拓展的重要業務產品。

然而，由于近來開發商資金緊張，開發戰線布局不合理，房地產市場區域性供大于求，開發項目無法按期交房糾紛增多，加上房地產市場人為囤積抬價銷售，誘導性投機投資交易頻現，虛假首付隱藏了巨大的信貸風險，為防止病從口入，確保首付的真實性、提高借款人違約成本就成為銀行把好住房按揭貸款風險的首要任務。

由于銀行自身經營的固有特點，除對貸款申請資料進行面談面簽外，基本無法做到對首付款支付過程進行逐筆監督，而現代金融又為借款人提供了多種支付方式，更增加了首付款的識別難度。本文擬解析多方式支付下首付款證明力大小，通過必要補強手段達到精要而不繁瑣。

在實踐中，借款人的付款方式主要有現金、銀行存款、POS刷卡機、ATM柜員機、網上銀行、支付寶、微信等，向銀行提交的首付款資料主要有如下幾種：

收據。由于當前未有明確的管理規范要求開發商何時必須出具發票，在一手房交易中借款人往往獲得首付款收據（含定金收據），有的開發商對誠意金、訂金往往以便條、合同條款約定方式取代收據;在二手房交易中，借款人也會提供首付款收據。一手房收據內容有詳有略，但通常有收據編號、開立日期、交款人、房屋樓幢房號、經手人姓名、開發商的財務章，而二手房收據就比較簡單，往往僅有交款人與金額、開立日期。收據的證明力較弱，對僅僅提供收據的貸款申請，首付款基本沒有實際支付，尤其在二手房買賣中，交易雙方往往口頭約定需銀行貸款審批同意后才支付首付款，出具收據就成為一個形式要件而已。

pos簽購單。借款人提供的pos簽購單，證明力較強，當其與收據載明的相關內容相互印證時，可以采信首付款支付的真實性。例外情形，以信用卡支付的pos簽購單若在借款人征信上反應為透支狀態，因違反信貸資金流入房地產禁止性監管規定并形成事實上的零首付而不可采信。pos簽購單的內容近年獲得了完善，載明的內容有開發商名稱及監管帳戶、單筆刷卡金額、購房合同總金額、購房人姓名、房號、刷卡日期等內容。二手房交易因監管規定不允許個人買賣pos機及無實際交易地點的刷卡交易，因此二手房無pos簽購單，但少數人可以通過支付寶、微信等完成支付，隨著國家對第三方支付監管的強化，這種支付方式將越來越少。

稅務發票。稅務發票是開發商提供的證明購房首付款支付的正式憑證，具有證明力。但在代理銷售模式下，一些代理公司為獲取銷售返點而虛假開具首付款發票，往往提供這類發票的購房交易具有房屋總價偏高、貸款成數高、借款人聯系電話相同、借款人工作單位相同等特點，因此稅務發票要結合銷售模式、借款人特征等區別掌握。

銀行存款回單。銀行存款回單是借款人通過銀行渠道支付款項后獲得的單據，因回單有經辦銀行的戳記，在形式上易于識別，同時銀行具有第三方獨立的業務利益訴求虛假支付可能較小，銀行存款回單證明力強，結合收款收據可以采信。例外情形：銀行自2016年開通延遲支付功能，付款人可以在一定時間內撤銷支付指令，實際到帳時間與轉帳辦理時間不相一致，因此對延遲支付的轉帳回單不可單獨作證據采信。銀行存款回單包含現金繳款單、銀行轉賬回單、ATM轉帳回單、網上銀行電子轉帳回單等。

通過上述受理資料的審查就可以發現，收據和稅務發票是一手房開發商和二手房產權人出具的收款證明，而pos簽購單與銀行存款回單是借款人支付首付款的資金劃轉憑證，兩者從不同的側面對資金的支付完成印證，除稅務發票外，收據、pos簽購單、銀行支付憑證都應結合使用才可完成對首付款的驗證。