淺議土地一級整理開發的特點及收益分配

王鑫

【摘 要】房地產是我國近幾年經濟發展中的主要力量之一，在房地產的開發管理中，主要有土地的一級開發以及二級開發。值得注意的是，一級土地整理開發與一般房地產開發存在一定的區別，在收益方面的穩定性更是在二級土地開發之上。與此同時，土地一級整理開發是與當地政府的切實利益掛鉤的，在開發過程中政府會不遺余力的進行支持而且政策方面也較為寬松，因此投資風險大大降低。本文將對土地一級整理開發的特點以及收益分配問題進行探討，使得土地一級開發更為有效進行，為我國房地產發展服務。

【關鍵詞】土地開發；土地整理；收入分配

土地一級開發由于受到政策支持、指引的先天條件，是很多房地產開發商進行土地開發的重要選擇。因此需要對一級土地整理開發和一般房地產開發之間的區別進行詳細的探討，一級土地整理開發往往具有比二級土地開發更高的收益，且能夠收到政府支持，降低投資風險。對于具備一定權力資源的企業進行一級土地整理開發是企業能夠取得高額收益的有效途徑。土地一級整理開發指的是在土地出讓之前相關部門對其進行整理以及投資的過程，是地區政府全局規劃的要求，政府會對開發過程中的拆遷、土地補償等提供費用支持。也就是說在我國的大多數城市和地區，政府具體操刀一級土地整理開發或者將這類活動委托到相關企業，政府在這一過程中起到了監督管理職能，這也使得土地一級整理開發中存在著一定的收益分配問題，是今后工作中需要重點關注的。

一、一級土地整理開發的特點

1.1政治性

在一級土地的整理開發工作中，由政府具體組織和落實土地整理過程中的征集、拆遷以及地區基礎性建設問題，因此土地一級開發商的工作是與政府實際掛鉤的，這也使得土地一級整理開發工作中的政治性較強。土地問題一直以來都是我國經濟建設的敏感話題，在進行一級土地整理工作中更是牽涉到社會中很多人的利益，因此政府在這一過程中會借助于很多社會公共力量進行相關干預調節。尤其是近幾年切實發生的一級土地整理事件顯示這一開發行為可能會對原居民造成一定的利益損害，影響社會穩定性，造成很惡劣的社會影響。因此，一級土地整理開發中政府的干預以及調節是很有必要的，一級土地整理開發可以作為綜合性的政治活動，具備一定的政治性特點。

1.2資金供應充足

資金問題一直以來制約著房地產中土地開發的連續性以及充足性，在土地整理開發過程中，資金供應是其能夠持續完成并使得房地產建設順利進行的基礎，只有具備充足的資金支持，才能夠保證土地開發能夠順利進行下去并且保持可持續發展。一級土地整理開發由于本身被政府所支持，能夠調動地區內的很大一部分力量來為土地開發過程提供充足的資金支持，解決由政府自身難以提供的單獨資金供應問題，其他企業的支持和參與也是政府進行土地整理出讓的手段，借此得到充足的資金支持并且為地區內的其他企業提供參與到一級土地整理開發的機會，形成雙贏的局面。

1.3綜合性

在房地產開發項目中，一級土地整理開發的過程以及持續性受到多種因素的綜合影響，首先一級土地整理開發是房地產開發或者是其他企業用地的基礎，開發內容不僅與政府的規劃以及主導相關，同時還關系到二級土地開發商以及區域被其他經濟體的利益。地區的發展是與一級土地整理開發的效率以及建設水平等息息相關的，在政府的長期規劃中，一級土地整理開發的規劃合理性以及工程質量好壞關系到區域今后的土地建設和地區發展，是一項綜合性任務。

二、一級土地整理開發中的收益分配問題

2.1一級土地整理開發中收益產生的途徑

一級土地整理開發過程的收益分配問題加以解決的前提是對收益產生途徑的具體了解。在一級土地整理開發中，首先由政府以公開出售的方式來進行整理的土地的交易，這一過程中產生的收入在扣除開發整理成本之后進行合理的分配，從而獲得收益。公開出售過程中政府需要保證收益的公平性以及公開性，并且收入分配要按照約定進行，不損害原居民的基本利益。其次是政府進行以及土地整理開發商的繼續授權，以使得土地售賣之后能夠中標順利并且進行二級開發，因此房地產開發商需要在這一過程中繳納相應的土地出讓金，之后再根據政府的整理發展規劃以及企業自身的發展需求，在符合政府要求以及合乎企業利益的前提下進行下一步的二級開發工作，土地出讓金也是一級土地整理開發中收益產生的途徑之一。

2.2一級土地整理開發中的收益分配

一級土地整理開發中能夠通過政府公開出售以及開發商提供土地出讓金等方式產生收益，而取得的收益如何進行合理分配更是需要注意的問題，需要將其合理的分配到相關利益主體并保證開發工作對利益主體權益的保護。收益分配問題包括首先分配和二次分配，一級土地整理主要是對原始土地的工作，而我國的所有土地在法律上是歸屬于國家的，所有其他主體只能獲得土地的使用權而非擁有權，因此土地整理開發中獲得的出讓金收益需要有一部分歸屬于國家。國家在獲得出讓金之后進行一部分成本、稅金的扣除之后在進行收益的后續分配。在首次分配的基礎上，需要對一級土地整理開發中的凈收益進行后續分配，即在國家將一級土地整理成本以及各種土地開發稅費扣除之后剩余的國家土地使用權出讓價款。在進行凈收益分配時主要關注于整理開發企業以及政府之間的分配合理性，利益分配主要按提前定好的分成約定進行，通常分配比例是根據土地整理過程中難度以及整理開發地塊的大小相關的，一般開發面積較大以及地理位置偏僻地區的土地開發在進行收益分配時開發商占據的比例較高。而開發商后續進行公司內部股東分紅等利潤分配問題時后續土地整理企業需要考慮的問題。

三、結語

綜上所述，土地一級整理開發是房地產發展中的基礎，屬于土地利用的第一環節，在這項工作中政府需要進行整體規劃以及主導，調動地區內的主要能力集中進行土地整理開發，而其中的收益分配問題更是需要詳細分析，以發現可能的風險，更好的完成土地開發工作。

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