房地產金融化的現狀和問題

王智博

【摘 要】房地產行業作為我國國民經濟的支柱產業，其發展與金融業有著千絲萬縷的聯系。房地產行業的發展離不開規范有效的金融市場，良好有效的金融市場必將促進房地產行業的發展。本文通過介紹房地產金融化的表現和發展，試圖找到問題，提出對策，防范房地產金融市場風險。

【關鍵詞】房地產金融；金融風險；對策

一、背景介紹

房地產行業是典型的資金密集型產業，因此其發展必然需要金融市場為其注入大量例如信貸，抵押貸款等“血液”。隨著新時期國民經濟的逐步發展，人民群眾向往舒適溫馨的住房環境，住房需求增長迅速，帶動了整個房地產行業迅速發展。從政策層面上看，2018 年政府工作報告中明確指出：“要大力發展新興產業，改造提升傳統企業”。房地產行業作為老牌產業與新興金融產業的結合，勢必引領新一輪的金融市場發展方向。目前我國的房地產金融業尚處于發展伊始，各類監管以及政策法規還不夠完善，整個行業的防控風險機制薄弱。因此識別并防范可能風險對于房地產金融行業的發展至關重要。

房地產金融化不僅體現在傳統房地產行業與商業銀行，非銀行金融機構間的借貸業務上，也體現在中介為房地產行業和金融機構結合的金融市場上。這一體系涵蓋兩個方面，按市場層次的不同可以分為房地產一級市場和二級市場；按照市場交易方式可以分為協議信用市場和公開市場。

二、房地產金融發展現狀

近些年來隨著各類規范房地產行業的政策法規相繼出臺，房地產行業得以蓬勃發展。我國的房地產金融行業雖然起步較晚，但在龐大的數量群體下驅動著整個市場蓬勃發展。目前我國住房金融業務基本形成了以住房抵押貸款為主體，住房公積金為輔并兼有住房儲蓄的住房融資體系。近些年來房價的大幅上漲在一定程度上已經超過了民眾的預期，不僅是心理承受能力或對整個宏觀經濟的看法，使得房地產市場信貸規模急劇增加，風險陡增，若不防范風險則可能導致嚴重的后果，牽一發而動全身影響到整個金融市場。

我國目前的房地產金融發展不全面主要體現在如下幾點，房地產金融產品很少以至于房地產行業融資困難，房地產商的主要選擇是從商業銀行貸款。現階段我國的房地產金融市場一級市場建設尚不完善，一級市場指新建住房的買賣市場，主題是住宅開發商，營造商和居民，居民可以通過一級市場購得住房產權，而在一級市場上提供貸款的基本都是銀行機構，并沒有形成一個競爭性的，多元化的市場結構。因此迫切需要二級市場的發展建設，一來增加市場的流動性，二來可以分散市場風險。但是我國如今缺乏抵押貸款的二級市場經營結構，同時抵押貸款證券化程度很低，不足以影響整個市場的發展。由于缺乏完備的市場機制，使得相關部門的風險管控尤其困難，結果讓有前景的房地產金融產品無法找到用武之地。

房地產一級市場和二級市場共同形成了一個互相交融，相互關聯的房地產金融體系，在一級市場上銀行等金融機構采取大量放貸的方式為市場注入資金，但是為了滿足日益龐大的住房市場群體，金融機構會將原有的房地產金融產品，例如抵押的地產或者債券再售賣出去，通過這種方式取得資金后再貸給消費者，這種方式即住房抵押貸款，把消費者的全部身家系于一種根本無法掌控的經濟活動中，再加上牽扯到別的金融產品的交叉參與，如債券，住房儲蓄，股票等，使得被牢牢套牢。由于二級市場債券化程度低，缺乏有效的金融產品，使得銀行無法通過新的產品轉讓貸款債券帶來的轉移資金風險，由于缺乏大量的流動性補充，反過來又抑制了一級市場的發展。因此建設完備的市場體系對全行業的繁榮發展迫在眉睫。

三、房地產金融市場存在的問題

（一）房地產金融風險

我們從杠桿角度考慮房地產金融市場。目前對于居民住房，有很大一部分人選擇將其當做一種投資手段。即通過向銀行借貸，把借到的資金用來購買房產，然后等待房產增殖再賣出。利用借到的資金付首付的方式完成投資，或者在購買房子后將房子作為抵押品在別的市場與另一種金融產品進行對賭，一層一層的包裹，使得整個模式容不得一點差錯，只要房地產企業或居民的資金鏈斷開，就會使得整個行業產生巨大的經濟泡沫，波及整個宏觀經濟。

另一方面，考慮資金占比的問題。相關數據顯示房地產行業間接融資占據了整個資金鏈的大部分，由于商業銀行是主要的資金供應者，便使得各大商業銀行承擔著巨大的風險。再加上國內二級市場的債券和股票遲遲不能發行，而上市的房地產企業在整個行業內屈指可數，使得借貸市場規模只增不減，對銀行來說不僅要考察房地產企業的經營資質，又要考慮在資金鏈斷開后壞賬如何處理。

（二）首付貸現象

首付貸作為一種曾嚴令禁止的金融產品，近年在市場上又有了死灰復燃的苗頭。通俗的講這是一種為了使購房者可以買到住房，支付的起首付的一種金融產品，讓市場上一些沒有購房資格的群體順利買到了住房。而大量的人選擇首付貸后就會使得整個市場住房住房供給上升，由基本的供求關系使得整個市場價格上升，哄抬房價使得房價上升的越來越扭曲，導致泡沫的出現，另外注意這些購買房產的人中并不是所有人為了居住而購買，很多是在市場上充當一個投機者，一旦市場價格下降，則會對整個金融環境產生沖擊。目前市場上的此類產品多是在打擦邊球，例如限定還款時間或者限定在房貸下來之前將借款還清，與相應的規定差別，使得先前的借貸行為不被視作首付貸行為。

（三）房地產金融監管不到位

房地產金融在我國的發展基本屬于探路期，各項機制運作并不成熟，對市場的監管和調控處在實踐摸索中。另外我國金融業采取的是分業監管模式，各個獨立的監管機構難以形成整體的市場監督體系，對房地產金融市場出現的問題進行統一有效的處理。

四、房地產金融發展的有效策略

（一）構建完善的房地產金融體系

完善的金融體系不僅對房地產行業發展有利，也對整個大環境下經濟發展具有促進作用。鼓勵房地產行業發放股票，增加房地產行業的融資渠道，減少對銀行業的依賴，通過發放股票融資也可以提升企業的知名度；重視發展先進的房地產投資基金，建設規范的抵押資產管理公司和住房融資擔保場所；對涉及的金融機構進行妥善的信用評級，這就需要建設全面的房地產金融中介體系。同時監管機構要改進監管方式，提升監管效能，可以考慮設置房地產金融風險預警機制，在不同的風險范圍采取不同的處理措施；支持金融創新，科學指導資產證券化的過程，建立健全房地產金融市場風險管理體系，促進行業的健康發展。

（二）健全房地產金融市場法律法規機制

借鑒國外的發展經驗，參考國外市場制定的相關條例然后結合國內實際，出臺適合的法律法規制度。針對如住房抵押貸款，住房儲蓄，個人信用，企業績效的核算和進出市場的規模，清算等一系列金融活動，防范2009年美國次貸危機類似的問題；構建相適應的法律體系，規范市場主體的行為，最大程度的滿足各方利益。完善住房公積金制度，構建多元化的住房體系，使得其可以覆蓋多層次的群體，現階段的住房公積金的所有者對公積金的使用并沒有決定權，使得私自挪用住房公積金成為一個發生過的問題。

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