房地產(chǎn)上市公司會(huì)計(jì)政策選擇研究

何嘉明 關(guān)澤宇

【摘 要】企業(yè)的財(cái)務(wù)工作始終伴隨著會(huì)計(jì)政策選擇，我國(guó)相關(guān)會(huì)計(jì)法律法規(guī)在會(huì)計(jì)政策選擇上給予了企業(yè)一定的選擇空間和自主性。自從1980年以來，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)飛速成長(zhǎng)，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的自身特點(diǎn)，不少房地產(chǎn)上市公司利用現(xiàn)行的會(huì)計(jì)政策操作成本利潤(rùn)，逃避稅款。本文主要通過研究我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作中會(huì)計(jì)政策的選擇，分析會(huì)計(jì)政策選擇方面存在的問題，并對(duì)問題提出了相應(yīng)的建議，為其他相關(guān)企業(yè)和部門提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)上市公司；會(huì)計(jì)政策；會(huì)計(jì)政策選擇

一、引言

近十幾年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，對(duì)住房的需求量也開始逐步增長(zhǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸成為了支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)，為我國(guó)的財(cái)政收入做出了突出貢獻(xiàn)，并促進(jìn)了數(shù)百個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。會(huì)計(jì)政策的恰當(dāng)性直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，伴隨我國(guó)的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈，許多房地產(chǎn)企業(yè)不重視對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析，經(jīng)營(yíng)效率低下，導(dǎo)致企業(yè)在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰。

二、房地產(chǎn)上市公司會(huì)計(jì)政策選擇現(xiàn)狀

（1）壞賬準(zhǔn)備的計(jì)提方法選擇現(xiàn)狀

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定，在每個(gè)會(huì)計(jì)年度的期末，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)應(yīng)收賬款的有關(guān)賬戶進(jìn)行核算，判斷所有應(yīng)收賬款是否能收回，若有不能收回的應(yīng)收賬款，應(yīng)估計(jì)壞賬損失并計(jì)提壞賬準(zhǔn)備。在實(shí)際操作過程中，由于個(gè)別認(rèn)定法在不可以單獨(dú)存在，所以個(gè)別認(rèn)定法通常與年限分析法或余額百分比法兩種方法相結(jié)合。近三年來，在上海、深圳證交所135家房地產(chǎn)上市公司中，88.7%的公司選擇了個(gè)體識(shí)別法和年齡分析法相結(jié)合的方法。這種壞賬準(zhǔn)備計(jì)提方法不僅有利于上市公司對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)性應(yīng)收帳款進(jìn)行壞賬減值準(zhǔn)備測(cè)試，還有利于利用應(yīng)收帳款的年限劃分壞賬損失，能較好地反映出房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況。

（2）收入的確認(rèn)方法選擇現(xiàn)狀

收入是影響企業(yè)利潤(rùn)的最重要因素，收入的確認(rèn)計(jì)量方法是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中必須披露的重要會(huì)計(jì)政策。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)管理辦法》規(guī)定：項(xiàng)目完工后應(yīng)由購(gòu)買方驗(yàn)收，并在收全房款、辦理房屋過戶登記之后才能確認(rèn)企業(yè)的收入。房地產(chǎn)行業(yè)商品房的銷售收入和服務(wù)收入采用合同完成法和完工百分比法確定，并根據(jù)實(shí)際收入選用適當(dāng)?shù)姆椒?。近三年來，上海、深圳證交所135家房地產(chǎn)上市公司中43%同時(shí)采用完工百分比法，50%采用完工合同法，7%的公司未披露收入確認(rèn)方法。收益法的不披露表明，部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度有待完善，監(jiān)管部門的監(jiān)管尚未到位。

（3）固定資產(chǎn)的折舊方法選擇現(xiàn)狀

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的有關(guān)規(guī)定，在固定資產(chǎn)有效壽命內(nèi)需要按一種特定的方法計(jì)提分?jǐn)偣潭ㄙY產(chǎn)的折舊額。法律規(guī)定企業(yè)可以選擇的固定資產(chǎn)折舊方法包括工作量法、年限平均法、年限總和法和雙倍余額遞減法。房地產(chǎn)行業(yè)的固定資產(chǎn)包括房屋、各種運(yùn)輸設(shè)備、辦公設(shè)備等等，所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，采用年限平均法不僅簡(jiǎn)單便捷，還能夠真實(shí)反映折舊的情況。近三年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司計(jì)提固定資產(chǎn)折舊均選用的是年限平均法。

三、房地產(chǎn)上市公司會(huì)計(jì)政策選擇存在的問題

（1）會(huì)計(jì)政策選擇為盈余管理提供操作空間

盈余管理說的是公司利用選用不同的會(huì)計(jì)政策的方式，來實(shí)現(xiàn)利益最大化的行為。通過調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，許多房地產(chǎn)上市公司為了實(shí)現(xiàn)自己的經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，會(huì)有意改變自己選擇的會(huì)計(jì)政策。

一些企業(yè)為了逃避稅款、降低政治成本，變更了企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊方法。例如為了提高企業(yè)成本，降低企業(yè)利潤(rùn)，企業(yè)通常會(huì)采取雙倍余額遞減法或年數(shù)總和法來計(jì)提固定資產(chǎn)折舊。相反，為了減少費(fèi)用，增加利潤(rùn)，可以延長(zhǎng)固定資產(chǎn)折舊年限，并將折舊方法更改為平均年限法來實(shí)現(xiàn)。

改變合并會(huì)計(jì)報(bào)表的合并范圍，也可以改變企業(yè)利潤(rùn)。上市公司可以通過改變持有子公司的股份比例或者通過購(gòu)買、出售子公司等方式來改變合并報(bào)表的合并范圍。如果有上市公司需要增加當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤(rùn)的，可以將盈利的子公司納入本公司，并剔除盈利能力較弱的子公司，同時(shí)可以采取信息披露回避措施，避免外界發(fā)現(xiàn)公司的不良企圖。

（2）會(huì)計(jì)政策選擇為偷稅漏稅提供操作空間

由于房地產(chǎn)投資建設(shè)有大量資金來自于銀行，造成了財(cái)務(wù)費(fèi)用較高的問題，所以有一些房地產(chǎn)企業(yè)為了降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，故意拖延申報(bào)納稅時(shí)間，故意不結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)收入和會(huì)計(jì)費(fèi)用，故意隱瞞應(yīng)納稅所得額，轉(zhuǎn)移合法所得額，依據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理需要，私自確定銷售收入和結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本，從而達(dá)到偷逃稅款的目的。

2013年，保定市工商局吊銷了保定赫達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。原因是在2009年至2010年期間，這家企業(yè)在核算應(yīng)納稅所得額時(shí)利用虛假合同和發(fā)票的方法，隱瞞應(yīng)納稅所得額，導(dǎo)致了應(yīng)納所得稅額的作假。還發(fā)現(xiàn)了該企業(yè)將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)到營(yíng)業(yè)收入中的應(yīng)納稅所得額賬戶，長(zhǎng)期掛在預(yù)收帳款中等方法，少繳納營(yíng)業(yè)稅2280494.78元、城建稅159634.63元、教育費(fèi)附加68414.84元、地方教育費(fèi)附加22804.95元、土地增值稅14128307.76元、印花稅22804.90元，稅費(fèi)款共計(jì)1668.25萬元。

（3）會(huì)計(jì)政策選擇導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息良莠不齊

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚，而且房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算相關(guān)的政策制度還不夠完善，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)上的會(huì)計(jì)信息缺乏可比性。例如，舊企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則將借款費(fèi)用資本化限定為專用借款，而新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，借款費(fèi)用資本化的范圍不僅包括投資項(xiàng)目所借入的專用借款，而且還包括該項(xiàng)目所使用的一般借款。但是，只有上市公司才需要嚴(yán)格使用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，所以上市公司與非上市公司之間在借款費(fèi)用資本化的會(huì)計(jì)處理上有著很大的不同，新舊企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)換和融合需要很長(zhǎng)時(shí)間，這也直接導(dǎo)致了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量良莠不齊的結(jié)果。

四、房地產(chǎn)上市公司會(huì)計(jì)政策選擇相關(guān)問題的建議

（1）提升會(huì)計(jì)人員專業(yè)水平，重視會(huì)計(jì)人員素質(zhì)教育

若企業(yè)會(huì)計(jì)人員的專業(yè)水平不夠高，所選用的會(huì)計(jì)政策不僅會(huì)降低企業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，還會(huì)對(duì)企業(yè)的決策判斷造成不可預(yù)料的影響。所以為了加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員對(duì)會(huì)計(jì)政策的理解并提高企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，可以通過繼續(xù)教育和其他方式來更新會(huì)計(jì)的專業(yè)知識(shí)，提升會(huì)計(jì)的專業(yè)水平。誠(chéng)信是開展會(huì)計(jì)工作的基礎(chǔ)，可以通過建立從業(yè)人員誠(chéng)信檔案，督促會(huì)計(jì)人員時(shí)刻保持誠(chéng)信。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德教育和法制教育，提升會(huì)計(jì)人員的思想道德水平，培養(yǎng)高素質(zhì)的會(huì)計(jì)隊(duì)伍。

（2）完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系

由于房地產(chǎn)行業(yè)的某些會(huì)計(jì)核算與一般生產(chǎn)性企業(yè)大不相同，目前政府還沒有出臺(tái)具體的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)政策來規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的一些特殊事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)無法找到法律依據(jù)，只能根據(jù)自身的需求進(jìn)行不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理，導(dǎo)致企業(yè)會(huì)計(jì)核算不正確，會(huì)計(jì)信息不真實(shí)。不準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重影響了信息使用者的判斷和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以希望有關(guān)部門能盡快出臺(tái)并完善相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，為治理虛假會(huì)計(jì)信息提供政策基礎(chǔ)。

五、結(jié)論

綜上所述，由于房地產(chǎn)行業(yè)存在著一定的特殊性，使得我國(guó)相關(guān)房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策選擇還存在許多漏洞。有些房地產(chǎn)上市公司往往故意利用這些漏洞，影響會(huì)計(jì)信息，從而影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和我國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展，會(huì)計(jì)政策的研究與實(shí)現(xiàn)對(duì)完善資本市場(chǎng)的監(jiān)督研究和完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系的研究具有十分重要的作用。

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