誰是中國地王?

李東霖

資金是房企的“養料”，土地儲備則是房企“生命之源”，經過2018年嚴厲調控的房地產行業，融資承壓，土地降溫，加之緊縮政策和中央要求“房住不炒”等理念，使得房企“馬太效應”愈演愈烈。

每100元財政收入就有29元來自賣地，房地產對于中國經濟至關重要。

對于前幾年熱鬧喧囂地王頻出的房市而言，如今潮水退去才知誰在裸游，在2018年的大背景下，部分城市房價下跌，疊加“限價”政策的制約，加之本身的高負債經營，出現了普遍回款困境，很多房企甚至出現資金鏈斷裂情形。

在這樣的艱難境地下，誰是中國地王？更加顯得彌足珍貴。

經歷“至暗時刻”碧桂園仍然是房企當之無愧的銷售之王。

銷售地王

碧桂園（02007.HK）以銷售流量金額7286億元榮登2018年房企銷售榜首，2018年是經歷波折一年，遭遇過坍塌事件，股債雙殺，市值一日內縮水213億港元，作為業內“高周轉”榜樣，碧桂園的高周轉被業內稱為“345模式”，即拿地3個月開盤，4個月資金回籠，5個月資金再周轉。

碧桂園從當初對規模的苛求，轉向于對現金的渴望。碧桂園對營銷的考核不再是銷售額，而是權益回款、經營性機金流。

在這種模式必然導致喜憂參半的結果，于安全而言存在隱患，于業績而言確無可挑剔，怎樣找好平衡點是碧桂園經歷風波后該深度考慮的問題，但無論怎樣，經歷“至暗時刻”碧桂園仍然是房企當之無愧的銷售之王。

榜單上的萬科（000002.SZ）以6069億元的銷售額排在第二名。去年，萬科喊出了“活下去”的口號，但當這個成績單出現在面前的時候，很多人感覺被忽悠，這句口號曾讓很多中小房企瑟瑟發抖，認為連地產巨頭都如此悲觀唱衰，樓市寒冬可見—斑，不過萬科一邊喊著活下去，一邊偷偷并購拿地，擴大土地規模，在2018年“拿地金額”中萬科以1250億元排在第一位。

甚至去年三季度開啟了三起并購，默默拿出550億元并購拿地，連續抄底華夏幸福、海航、嘉凱城（000918.SZ），這一系列動作看起來并不像在過冬，反而更像是在地產的寒冬里，玩起了大魚吃小魚的游戲。

稍遜于萬科，但中國恒大2019年1月7日發布公告銷售額實現5513億元，超額完成了5500的年度銷售目標，在現金流為王的房企中，手握2012億元的現金儲備，使其在嚴峻市場下穩健盈利的有力保障。

恒大一直以“全精裝修”和“無理由退房”這樣的剛需高性價比為主打，過去兩年恒大一直在降負債，用低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”作為其獨特經營之道，2018年提出“新恒大、新戰略、新藍圖”的戰略部署，與此同時2019年恒大銷售目標劍指6000億。

據公開數據統計，光銷售規模破千億的房企就有32家，比2017年多出15家，接近90%的增長。

值得一提的，銷售20強合計占top100榜單銷售總額的55.1%，換言之，這個數據結合排名看出，表明龍頭房企的市占率進一步集中和提升，資金和規模優勢強勁，同時在嚴控政策下，更具強勁的生存空間。

土地儲備之王

土地儲備強者恒強。中國恒大以土地總貨值3.4萬億排名第一，碧桂園以3.13萬億土儲總貨值位居次席，融創中國2.8萬億處在第三位。

有9家房企總的土地儲備貨值突破萬億，前10名土地貨值接近20萬萬億。

增速上看，大中型規模房企實現的土儲總貨值的增長，碧桂園、萬科、融創中國、新城控股（601155.SH）4家企業土儲增長均超過40%，值得一提新城控股不僅實現了超過80%銷售增速，土儲增速也超過40%，成為2018房企突飛猛進的超級黑馬。

拿地方面，萬科、碧桂園、保利優勢延續，連續2年位列榜單前3。

中國中鐵、廣州地鐵、華僑城等在積極布局、補倉土儲，拿地金額同比增長均超過30%。

從拿地的地域分布上看，環渤海、長：三角、珠三角、中西部各有特點，其中長三角前10企業拿地總額3037億元排在其他地域最前邊，是房企重點關注區域，中西部、珠三角排在第2，中西部第3，環渤海地區拿地總額位居第4位。

綠城控股更為瘋狂，僅僅半年拿到2200多萬平方的總規劃面積，比萬科多出400多萬，排名第一。

4個區域中萬科、碧桂園都有上榜，中海地產以227億元的拿地金額居環渤海榜單首位;保利發展以506億元的拿地金額居珠三角區域榜首位;龍湖地產拿地則集中在長三角和中西部。

結合以上不難看出，不論從銷售額的集中度以及土儲總貨值增速看，中小房企的未來生存環境不容樂觀，國有房企、大型房企拿地積極，逆勢補倉競爭加劇。

誰在領跑

2019年，房企拿地回歸理性，新增土儲金額和面積雙雙回落，龍頭企業依舊強勢，中小房企緊衣縮食，錢緊窄多的情形依舊會延續，過得好的仍舊是大型房企和國家隊。

從銷售數據上看，根據CREIS中指數據顯示，1月，重點房企萬科、保利、恒大依舊在榜單前3名，萬科1月銷售金額為488億元。如萬科這般的龍頭房企銷售依舊位列前茅，無可撼動。

截至2019年1月的半年時間內，全國拿地面積最積極的仍舊有萬科的身影，保證冬儲糧倉，努力活下去，萬科在付諸實踐，不過綠城控股更為瘋狂，僅僅半年拿到2200多萬平方的總規劃面積，比萬科多出400多萬，排名第一。

從這半年的拿地額上看，現金流充沛是拿地企業的典型基礎，萬科以拿地總價1013億元繼續排在第1位，而華潤、龍湖、華僑城和中海緊隨其后。

開年1月，在拿地宗數上，恒大拿地數量最多29宗，開年后龍頭房企拿地規模普遍增加，其中萬科拿地25宗緊隨其后，剩下的富力9宗，龍湖和碧桂園各7宗。

行業內的加速聚攏，其實已經讓眾多中小房企失去了競爭機會，誰是中國地王的問題早已揭曉，在房地產業已經固化結構的狀態下，還會有黑馬出現在地王榜單上嗎？讓我們拭目以待。