同單元業主“自行管理”，能否拒繳物業費用

編輯同志：

2018年初，鑒于業主委員會與物業公司簽訂的《物業服務合同》中，就收費問題超出了我們的要求，我們同一單元的業主遂決定實行“自行管理”，并簽訂了對應協議，明確表明不要物業公司介入我們所在單元，我們也不承擔任何物業費。可如今，物業公司以其并不認可，業主委員會也沒有同意我們的“自行管理”協議為由，要求我們繳納物業費。請問：我們有權拒絕嗎？

讀者 梁薇芳

梁薇芳讀者：

你們無權拒絕繳納物業費。

一方面，你們的“自行管理”協議侵犯了其他業主的合法權益。《物權法》第七十二條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”即盡管你們對建筑物內的住宅等專有部分享有占有、使用、處分、收益的權利，但鑒于你們對除此之外的其他共有部分也有對應的權利、義務，其中包括承擔管理、維護該共有設施的費用，而該費用當然包括在物業管理費用之列，故你們不能以任何理由拒絕承擔。如果你們拒不承擔，無疑會增加其他業主的負擔。

另一方面，你們“自行管理”的約定無效。《物權法》第八十一條規定：“業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。”此處的“業主”并非是指幾個業主或者是某一單元的業主，而應理解為該小區的全體業主。同時，該法第七十六條指出：“下列事項由業主共同決定：（一）制定和修改業主大會議事規則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”即有權決定由業主自行管理、委托物業服務企業或者其他管理人管理建筑物及其附屬設施的主體只能是“專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主”，而你們的“自行管理”雖然經所在單元全體業主同意，但并沒有得到小區過半數的業主認可。