公募REITs穩(wěn)步推進(jìn) 助力國(guó)企資產(chǎn)盤活

摘? 要：大力推動(dòng)公募REITs的發(fā)展，是金融切實(shí)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服好務(wù)、構(gòu)建多層次資本市場(chǎng)體系的十分重要的工作內(nèi)容，是推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)去杠桿、防范化解系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的切實(shí)可行的途徑，是貫徹落實(shí)中共中央全面深化改革重要舉措的有效抓手，是實(shí)現(xiàn)金融工具與地產(chǎn)行業(yè)良性互動(dòng)的重要方式。近年來，伴隨一系列利好政策的出臺(tái)，深化國(guó)有企業(yè)改革已正式駛?cè)肟燔嚨馈闹醒朕k公廳到各省國(guó)資委，陸續(xù)發(fā)文鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)盤活存量資產(chǎn)，提高資產(chǎn)使用效率，積極合規(guī)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。公募REITs的穩(wěn)步推進(jìn)，對(duì)于擁有商業(yè)、倉(cāng)庫(kù)、產(chǎn)業(yè)園、專業(yè)市場(chǎng)、機(jī)場(chǎng)、公路等多種資產(chǎn)業(yè)態(tài)、海量存量資產(chǎn)的國(guó)企而言，蘊(yùn)藏著巨大的機(jī)遇。隨著資產(chǎn)管理進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理時(shí)代，國(guó)有企業(yè)亟待借助REITs這一金融工具，有效、可持續(xù)地盤活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。

關(guān)鍵詞：公募REITs;國(guó)有企業(yè);存量資產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F832.3? ? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A? ? 文章編號(hào)：1671-2064（2019）24-0000-00

1 中國(guó)版公募REITs發(fā)展展望

1.1 現(xiàn)狀——尚無真正公募REITs

房地產(chǎn)信托投資基金（REITs：Real Estate Investment Trust）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托投資產(chǎn)品。

REITs的核心是將成熟不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)在資本市場(chǎng)予以證券化操作，因此REITs兼具金融和不動(dòng)產(chǎn)的雙重屬性。具體來看，其金融屬性體現(xiàn)在：REITs作為一種金融投資產(chǎn)品，可為投資者提供更加豐富的不動(dòng)產(chǎn)投資選擇，同時(shí)，運(yùn)用資產(chǎn)證券化的方式，將流動(dòng)性不佳的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性強(qiáng)的REITs份額，提高了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，有利于拓展資本機(jī)制，并結(jié)合并購(gòu)、融資等資本運(yùn)作手段實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張;REITs的不動(dòng)產(chǎn)屬性體現(xiàn)在：REITs專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的成熟不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，并可少量投資于土地和在建工程等，擁有專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，有助于提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。

相比海外成熟資本市場(chǎng)，截至目前，我國(guó)尚無真正意義上的公募REITs產(chǎn)品，僅僅是符合REITs標(biāo)準(zhǔn)，但是在各個(gè)方面均與REITs存在差異的“類REITs”產(chǎn)品。盡管如此，已發(fā)行的“類REITs”產(chǎn)品極大地滿足了不動(dòng)產(chǎn)持有者存量資產(chǎn)盤活的需求，為最終推出公募REITs培育了投融資市場(chǎng)，奠定了很好地理論基礎(chǔ)，并積累了相當(dāng)寶貴的商業(yè)經(jīng)驗(yàn)[1]。

1.2 探索——大力推進(jìn)中國(guó)REITs發(fā)展

在2019年2月刊發(fā)的《清華金融評(píng)論》上，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)原主席肖鋼就目前制約我國(guó)公募REITs發(fā)展的原因和解決思路發(fā)表署名文章，深入分析了制約我國(guó)公募REITs發(fā)展的障礙，并提出相應(yīng)的破解路徑。2019年初，上海證券交易所發(fā)文明確指出將推動(dòng)公募REITs試點(diǎn)。同時(shí)，深圳證券交易所在2019～2020年的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃綱要中亦明確指出，將大力推動(dòng)公募REITs發(fā)展。

1.3 展望——公募REITs的發(fā)展路徑

我國(guó)的公募REITs可能采取“公募基金+類REITs”結(jié)構(gòu)，該模式充分借鑒了現(xiàn)有的制度框架，具有可操作性。通過制度安排，在類REITs的發(fā)行階段將產(chǎn)品設(shè)定為公募模式，可以有效解決類REITs產(chǎn)品私募發(fā)行、缺乏流動(dòng)性等弊端。因此，結(jié)合證監(jiān)會(huì)及國(guó)家相關(guān)法律制度規(guī)定、我國(guó)資本市場(chǎng)特性以及REITs發(fā)展現(xiàn)狀，類REITs結(jié)構(gòu)嵌套公募基金將是我國(guó)REITs發(fā)展進(jìn)程中極具里程碑意義的突破。

2 公募REITs助力國(guó)企盤活存量資產(chǎn)

2.1 優(yōu)勢(shì)——REITs是提升國(guó)企資本經(jīng)營(yíng)管理的有效方式

對(duì)于大多數(shù)國(guó)有企業(yè)而言，受企業(yè)歷史沿革、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、國(guó)家宏觀政策、市場(chǎng)環(huán)境更迭等多重因素影響，相當(dāng)多的存量物業(yè)資產(chǎn)未能達(dá)到充分利用，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化以及最終的存量資產(chǎn)盤活更是無從談及。隨著城市空間不斷拓展、城市產(chǎn)業(yè)功能不斷優(yōu)化，國(guó)有企業(yè)的存量物業(yè)資產(chǎn)無不存在轉(zhuǎn)型升級(jí)和重新利用的訴求。

存量物業(yè)資產(chǎn)項(xiàng)目如何重新進(jìn)行整體包裝和定位，以符合新的發(fā)展要求，是擺在國(guó)有企業(yè)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)面前的首要問題。對(duì)于國(guó)有企業(yè)來說，存量資產(chǎn)盤活是目的，金融工具是手段，存量資產(chǎn)最終需要通過運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)價(jià)值創(chuàng)造和提升。公募REITs即是可以實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)資本經(jīng)營(yíng)管理能力切實(shí)提升、存量物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值有效發(fā)掘的十分理想的金融工具。

首先，運(yùn)用公募REITs這一新型的金融工具，國(guó)有企業(yè)嚴(yán)格按照其發(fā)行要求，做好資產(chǎn)梳理、資產(chǎn)整合、重新定位、改造提升（如需）等存量資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)各個(gè)環(huán)節(jié)的工作，進(jìn)而重新進(jìn)入市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期持有的投資回報(bào)。其次，運(yùn)用REITs方式獲得的融資，可用于償還國(guó)有企業(yè)存量負(fù)債，進(jìn)而有效降低國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債比率，實(shí)現(xiàn)降兩金、去杠桿的雙重目的。再次，REITs可助力國(guó)有企業(yè)實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，并為企業(yè)提供行業(yè)布局的資金支持，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)上下游整合，打通全產(chǎn)業(yè)鏈，以進(jìn)一步壯大市場(chǎng)占有率與影響力，深度挖掘資本市場(chǎng)價(jià)值。

2.2 思變——國(guó)企海量存量資產(chǎn)需借助REITs有效盤活

在國(guó)有經(jīng)濟(jì)布局及結(jié)構(gòu)調(diào)整的進(jìn)程中，國(guó)有企業(yè)扮演著重要的角色。目前，國(guó)家在政策層面鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)進(jìn)行深化改革并實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)收益最大化。

從目前情況來看，大多數(shù)國(guó)有企業(yè)對(duì)存量資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)及管理手段較為單一：有些企業(yè)沒有完備的運(yùn)營(yíng)管理制度;有些企業(yè)雖有制度，但在執(zhí)行中缺乏約束力，管理手段單一，內(nèi)部流程繁瑣、節(jié)奏慢，沒有真正起到有效的管理運(yùn)營(yíng)作用。如何將海量資產(chǎn)分類管理，避免國(guó)有資產(chǎn)流失？如何有效盤活，提高資產(chǎn)使用效率？如何借助資產(chǎn)證券化工具優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)？這些都成為國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)管理的常見痛點(diǎn)。因此，大多數(shù)國(guó)有企業(yè)的資產(chǎn)管理能力仍亟待提升。

全面深化改革面臨的最大障礙是國(guó)有企業(yè)內(nèi)部能否接受市場(chǎng)化的運(yùn)作，以及現(xiàn)實(shí)存在的冗長(zhǎng)審批和決策程序。借助REITs這一金融工具，則可有效倒逼國(guó)有企業(yè)從傳統(tǒng)的“管人、管事、管資產(chǎn)、管企業(yè)”的模式切換到“管資本”的軌道上來。因此，在本輪深化改革的浪潮中，國(guó)有企業(yè)應(yīng)抓住公募REITs這一發(fā)展良機(jī)，加速改革以及與市場(chǎng)接軌，勇于面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)，用市場(chǎng)化的思維和資產(chǎn)管理全生命周期的視野來實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)的盤活。為此，國(guó)有企業(yè)應(yīng)敢于突破傳統(tǒng)思維的局限，重新審視自身的存量物業(yè)資產(chǎn)，有效運(yùn)用REITs這種金融工具，從全生命周期資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的戰(zhàn)略角度出發(fā)，從項(xiàng)目的梳理、現(xiàn)狀分析、重新定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、標(biāo)的采購(gòu)、工程建設(shè)、投入運(yùn)營(yíng)、維護(hù)翻新、重新投入市場(chǎng)、正常運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的持有收益，抑或退出處置等。上述各個(gè)階段均需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)來協(xié)助實(shí)施，以此來幫助國(guó)有企業(yè)最快速度的實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)的優(yōu)化、提升[2]。

目前，隨著國(guó)有企業(yè)的不斷發(fā)展變化以及為順應(yīng)時(shí)代做出的內(nèi)部改革，國(guó)有企業(yè)存量資產(chǎn)的規(guī)模日益壯大，種類也愈加繁多，屬于國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)管理的大時(shí)代已經(jīng)來臨。借助REITs這一金融工具，通過運(yùn)營(yíng)來發(fā)掘價(jià)值、創(chuàng)造價(jià)值、實(shí)現(xiàn)價(jià)值，是國(guó)有企業(yè)有效盤活存量資產(chǎn)的可行有效途徑。

3 公募REITs對(duì)國(guó)企改革的意義

盤活物業(yè)存量資產(chǎn)，助力國(guó)企轉(zhuǎn)型發(fā)展。公募REITs是將國(guó)有企業(yè)表內(nèi)存量不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)作為標(biāo)的資產(chǎn)開展運(yùn)作，其本質(zhì)作用是將國(guó)有企業(yè)的存量資產(chǎn)進(jìn)行有效盤活，深度挖掘并有效提升物業(yè)的資產(chǎn)價(jià)值，提高國(guó)企資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平，提升資產(chǎn)使用效率。另一方面，REITs項(xiàng)目獲得的融資，又可為國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展起到重要的資金支持作用。

實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值。通過公募REITs方式將存量物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行交易安排，可通過交易環(huán)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估的方式體現(xiàn)物業(yè)的增值，從而使國(guó)有資產(chǎn)能夠回歸實(shí)際價(jià)值，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的效果。另一方面，通過嵌入優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利安排，可進(jìn)一步提高國(guó)有企業(yè)對(duì)于相關(guān)資產(chǎn)的后續(xù)控制能力，以進(jìn)一步提高國(guó)有資產(chǎn)保值增值的可行性。

盤活長(zhǎng)期固定資產(chǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。公募REITs項(xiàng)目通過創(chuàng)新型資產(chǎn)管理產(chǎn)品的設(shè)計(jì)，將實(shí)業(yè)物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為期限長(zhǎng)、成本低的現(xiàn)金流，為盤活存量國(guó)有資產(chǎn)提供有效路徑;另一方面，公募REITs有助于國(guó)有企業(yè)吸引國(guó)際資本，推動(dòng)國(guó)有企業(yè)突破國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，走向國(guó)際化。

參考文獻(xiàn)

[1] 北京大學(xué)光華管理學(xué)院.《中國(guó)公募REITs發(fā)展白皮書》[Z].2017-7-4.

[2] 李丹，李金波.我國(guó)國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)證券化的實(shí)證研究[J].學(xué)術(shù)交流，2019（4）：127-136.

收稿日期：2019-11-04

作者簡(jiǎn)介：陳寧（1982—），女，山東聊城人，博士，高級(jí)經(jīng)濟(jì)師，研究方向：國(guó)有資本投資運(yùn)營(yíng)、經(jīng)濟(jì)管理等。