新中國城市住宅70年（1949-2019）之西安*

文/西安建筑科技大學建筑學院 張 倩 張雪妮 李 蕊 王 芳

新中國成立70年以來，我國城市住房建設從社會主義計劃經濟時期的福利制住房，逐漸發展為社會主義市場經濟下的商品住房，不同歷史時期的住房規劃與建設都體現出鮮明的時代特點。回顧70年歷史，西安市的城市住房建設大致可分為以下4個時期：社會主義計劃經濟時期（1949-1978年）、改革開放初期（1979-1989年）、社會主義市場經濟初期（1990-2000年）以及經濟發展新時期（2000年以來），經歷了早期的低標準設計和建設探索、中間階段的改善型建設，發展到目前多元化、多標準、多形式的住房規劃與建設，為滿足西安市廣大居民的住房需求提供了有力保障。

1 社會主義計劃經濟時期的住房建設（1949-1978年）

1.1 社會背景

新中國成立后30多年，我國實行的是在計劃經濟體制下的福利分房制度。隨著社會主義公有制和社會主義計劃經濟的建立，西安市住房建設經歷了從早期私宅向公有住房的轉換過渡，公有住房成為主要的城市住宅。該時期，城市的住房建設與發展始終受國家工業發展政策和計劃經濟體制的影響和制約。

建國初期，經濟基礎薄弱、百廢待興，西安地區設計條件落后，居住環境簡陋，住房嚴重短缺。受經濟條件制約以及城市人口快速增長影響，城市住房基本上是在低標準條件之下展開的設計與建設。“一五”階段，我國成功度過了經濟恢復時期，西安被列為國家重點建設的城市之一，在全國156個重點項目中，有17個在西安。在這些重點項目大規模建設廠房等生產設施的同時，就近配套建設了大片職工住宅樓群和完整的基本生活福利設施，這些大規模的工人新村成為西安市“一五”期間具有代表性的城市住房建設典型。“大躍進”時期，西安城市住房建設的投資不升反降，為節約建筑造價，房屋質量較低劣。隨著1966年文化大革命的開始，城市住宅建設的標準一再降低，住宅的新建和更新改造活動基本處于停滯狀態。

1.2 低標準條件下的住宅設計與建設

西安紡織城國棉四廠家屬區的互助小區是1956年建廠初期就建設的首批住宅樓，共24棟，以解決職工的基本住宿為主，采用的是蘇聯的標準設計模式（見圖1），其中的互助樓共計81戶，是一字形內廊宿舍式住宅，共3個單元，建筑層數為3層，磚混結構。由于建設年代較早，于1976年對樓體進行了結構加固，以提高建筑安全性（見圖2）。該住宅單元采用內廊式布局，一梯九戶，多為一居室加一廚房，簡稱“1＋1”模式。每4戶合用1個衛生間，戶均居住面積約17.5m2（見圖3）。雖然能為每戶提供相對獨立的居室空間，但各戶居住面積不大，還需合用衛生間，在生活中相互干擾較多、容易產生鄰里矛盾，反映出當時社會的城市住房標準整體較低。

圖1 互助小區總平面

圖2 互助小區現狀

圖3 互助樓單元平面

1.3 工人新村的規劃與建設

西安市秦川福利區是“一五”計劃時期配套秦川機械廠而建造的一批工人居住區，其中三十街坊建于1956年，同時也是秦川福利區最大的街坊。我國當時在多方面向蘇聯模式學習，三十街坊的設計從整體規劃到建筑單體都體現出鮮明的蘇式建筑環境痕跡（見圖4）。

三十街坊總平面是典型的“街坊”規劃模式（見圖5），建筑群體采用封閉的周邊式圍合院落布局，配置少量公共設施。住宅建筑沿東西軸線呈對稱圍合式布置，住區中部設有大面積的綠化活動場地，東部設有學校、幼兒園。

這種圍合式院落使內部居住環境安靜，促進了鄰里交往，但過分強調軸線對稱和周邊式布局，造成不少住宅建筑的朝向不佳，建筑圍合死角過多，不利于通風。

圖4 秦川福利區住宅現狀

圖5 三十街坊總平面

2 改革開放初期的住房建設（1979-1989年）

2.1 社會背景

1980年開始，我國進入改革開放時期，社會經濟步入正軌，城市建設進入恢復發展期，進入了以改革開放為主導方針的持續快速發展階段，住房制度改革拉開序幕。20世紀80年代初，以單位為主體探索住房商品化改革是對城市住房市場化的初步試水，這一系列舉措對城市住房建設發展影響巨大。西安市城市住房建設由原本的國家統管，轉變為發揮中央、地方和企業三者積極性，調動多方力量集資建房以減輕國家財政負擔。房屋建設投資主體趨于多元化，速度逐年加快，建設量逐年迅猛增加，同時拉大了標準差別，城市住房的種類增多。在這一時期出現大量拆遷安置小區，以改善居民的基本居住需求，單位家屬院小區也不斷加速發展以解決激增的職工住宿問題，同時，對于商品化住宅小區的摸索也在展開。

2.2 拆遷安置小區建設

西安市碑林區振興路地段的住宅建造年代跨度較大，地段內西側有一批建于1979年的住宅，是改革開放后建設的典型拆遷安置小區（見圖6）。這批拆舊蓋新所建的多層安置住宅，為爭取更佳的朝向、日照和建筑面積，采取均衡分布的行列式布局，住宅宅間間距在15～20m。在行列式住宅建筑群之間，會特意留出大片的綠化和活動場地，為居民提供戶外活動場所。住宅建筑采用單元拼接式，一般由3～5個單元拼連而成。住宅多為一梯三戶的兩居室套型，戶均建筑面積在40～60m2。雖因一系列歷史問題，該地段的公共生活配套設施缺乏、公共空間不足，但在改革開放初期，此種住區建設恰好能滿足當時大量居民首先能擁有一套住房的基本需求，故在當年有效改善了當地居民住房困難的問題。

圖6 振興路地段建于1979年前后的住宅建筑

2.3 單位家屬院小區建設

西安建筑科技大學南院家屬區位于西安市碑林區，在1978年全國恢復高考和大學招生之后，學校進入新的建設發展階段。隨著1980年教職工和學生數量增長，南院家屬區迅速擴張，教職工住房條件得到進一步改善。1984年，西安建筑科技大學已新建及改造教職工家屬住房近2.6萬m2，新建了1～5號住宅樓，對1～10以及26～28單元進行了改造和加固，1986年底南院家屬區建成情況如圖7所示。在該時期，學校對文革時期建成的質量低劣的危房進行了較全面的清理和整治，調整被亂用的建筑功能，重新合理分區，經過“查漏補缺”式建設，這種典型的高校單位式住區的居住條件得到極大改善。

圖7 1986年底西安建筑科技大學南院家屬區建成平面

2.4 商品化住宅小區的初期探索

草陽小區始建于1985年，是改革開放初期西安市探索商品化住宅小區的典型案例。草陽小區位于西安市勞動路東側，占地4.6hm2。與同時代建造的小區相比，住區居住環境在住宅建筑群體空間布局、公共服務設施配置、綠化景觀、道路等方面都進行了精心規劃設計，曾獲得當年建造的優秀小區殊榮。住區內大部分住宅為多層，板、點結合，成組群布局，在中央留出大片綠地，穿插布置點式住宅，形成半圍合式的中心綠地活動場所（見圖8）。小區內住宅套型以一室一廳和兩室一廳為主，戶均30～60m2，在當年已可基本滿足入住居民的基本生活需求。

3 社會主義市場經濟初期的住房建設（1990-2000年）

3.1 社會背景

隨著1990年國務院頒布《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，從根本上將土地使用權轉變為一種商品。伴隨著土地有償使用制度確立，城鎮住房制度改革，住房實現市場化和貨幣化。1998年以后，城鎮住房由福利型分配轉為貨幣型分配。個人成為商品住房的消費主體，以市場為主導的多元化需求促進了城鎮住房建設由“數量型”向“質量型”轉變。與此同時，將住宅建筑設計與居住環境規劃設計進行統籌，整體性規劃設計的理念逐漸在設計領域成為主導，在此理念指導下，于1990年開始的“中國城市小康住宅研究”和1995年推出的“2000年小康住宅科技產業工程”，推出了一大批優秀，具創新性、前瞻性的居住小區和城市住宅設計范例，引領了全國住房建設領域的發展。

西安住房建設呈現出兩大發展類型：一類是針對一些老舊小區進行的拆遷安置、棚戶改造、加建擴建等以更新完善現有居住環境；更多一類是在城市新區建設中開發與建設新型商品住宅小區，對20世紀90年代中后期以來西安城市多元化住區的形成和發展產生一定的引導作用，奠定了1990年后西安城市住房建設發展的基本態勢。

3.2 老住區的拆改、擴建與重建

從1990年開始，為改善舊城居住條件，西安市政府先后組織了一系列的拆遷安置、棚戶改造、低洼地改造和危舊房改造工程，疏散明城墻內的過量居住人群，緩解明城墻內的居住壓力，向新開發的住宅區遷移發展。同時，隨著城市成熟區域內不斷開展的舊城改造和土地有償使用制度的推行，更多土地開始集約化利用，在城市成熟區中大規模新建的新型住區已趨于飽和，只能通過原址拆除部分既有建筑或“見縫插針”建設新住宅。

西安建筑科技大學南院家屬區從1998年開始進行了大量拆舊建新活動，屬于20世紀90年代較典型的老住區中的拆改、新建案例。20世紀90年代開始，很多單位實施職工集資建房政策，在此背景下，西安建筑科技大學家屬區拆除了一批建造于1970年前后的筒子樓，由職工集資陸續新建了一批多層磚混結構的板式住宅和1棟點式高層住宅（見圖9），套型建筑面積普遍都在90m2以上。這批教職工住宅極大改善并提高了教師們的家庭居住條件。因受原有用地條件和保留建筑的限制，為提供更多居住套型，這批新建住宅建筑更多只是保證了應有的日照、采光、通風等基本居住衛生條件，基本采取行列式布置，在住宅的盡端或山墻之間，留出少量綠化或場地，在一定程度上補償了高密度建設帶來的環境品質降低的問題。新建的點式高層住宅也成為這類老舊住區開始充分集約化利用現有用地環境條件來進行高層住宅建設的信號。由此，老舊住區的“見縫插針”式建設開始由多層、高密度逐漸向高層、高密度發展。

3.3 新住區的開發與建設

1990年以來，西安城市人口規模不斷擴大，城市建成范圍不斷擴展。在這種情況下，西安市陸續新建了高新技術產業開發區、曲江新區、浐灞生態區等新區，在調整西安產業空間布局的同時，也在各新區建設了大量商品住區，為城市居民改善居住條件提供了多元化選擇的可能。

圖8 草陽小區總平面

圖9 2000年西安建筑科技大學南院家屬區建成平面

陽光小區于1998年開發建設，正處于商品住房大規模建設時期，是當時新型商品住區建設的典型案例。陽光小區位于西安市城東西影路，總占地面積20.9hm2，采取分期建設模式。小區整體采取組團式布局，考慮到投資開發的經濟性要求，組團中的住宅多為7層磚混結構，建筑群與道路平行，呈行列式布局，滿足日照、通風和采光的要求。在一些因道路轉折或少數住宅左右錯讓而形成的宅間夾角空間，建設組團中心綠地，整個小區配置了較齊全的基礎服務設施和公共建筑，保證了居民的公共生活要求（見圖10）。

圖10 陽光小區總平面

4 經濟發展新時期的住房建設（2000年以來）

4.1 社會背景

21世紀以來，我國城市化水平不斷提高、經濟快速發展，城市人口大量增加。在居住需求量激增的背景下，城市住房建設進入了快速增長階段，隨著城市居民生活水平不斷提高，住房市場也由單純數量型的增長向數量與質量并重的方向轉變。該時期，為滿足社會大眾多元化、差異化、多層次的需求，西安開始大規模建設商品住區，并根據用地選址和所針對目標受眾需求的不同進行差異化定位，市區內出現大量小高層和高層住宅區，而在遠郊則出現了別墅和聯排住宅區。商品住房蓬勃發展，形成住區規模差異化、規劃理念個性化、空間格局多元化的百花齊放局面。與此同時，作為十三朝古都的西安，始終注重對歷史文化的傳承和保護，一些具有典型歷史風貌的傳統居住歷史街區也得以保留。

4.2 當前保留的居住歷史街區

碑林歷史街區是西安市現存歷史風貌較完整的傳統歷史街區之一，位于西安市明城區中軸線東側，南依西安古城墻，北靠東木頭市街，西臨書院門古文化一條街及安居巷，東臨柏樹林街。街區占地約11.8hm2，在整個街區中傳統民居院落近200個，居住用地6.3hm2，占街區總用地一半以上。碑林歷史街區在空間格局上較好地保留了明清時期的布局特征，現存臥龍寺、關中書院和碑林博物館等重要的歷史遺跡和大量傳統民居建筑（見圖11）。從古代起，這片街區就是文人墨客聚居之地，地段內的社會生活內容豐富多彩，文化氣息濃郁，帶動了文化與學習用品的開發。直至今日，碑林歷史街區雖受到商業化的巨大沖擊，但街區仍留有一定的原住居民，其生活方式、空間格局仍在一定程度上延續著歷史上曾有的模式。

圖11 碑林歷史街區總平面

4.3 商品住區的方興未艾

2000年以來，西安市商品住區蓬勃發展，市場進入多元化發展時期。西安市民對于住房從解決溫飽的基本剛性需求，向改善居住條件、提高居住舒適感的改善型需求發展，很多高品質住區建設呈擴大態勢。

4.3.1 曲江華府

在商品住宅的多元化發展時期，一些“新中式”住宅在我國興起和發展。西安市天地源·曲江華府正是在此背景下開發建設的。曲江華府位于西安市曲江新區雁塔南路，占地約14hm2。住區內以6+1電梯花園洋房、板式小高層的住宅類型為主（見圖12）。曲江華府的整體空間規劃著力追求和打造文化內涵，通過主題景觀園林的塑造來體現對傳統文化的繼承和發展。住區在連排小住宅中分別設置宅院空間，在南部“6+1”多層住宅建筑中設計類院空間，保證各戶均附帶小面積的入戶花園和南向的大型陽臺或露臺，形成空中宅院。將“新中式”設計理念融于住區的環境和建筑中，針對傳統文化與現代生活的結合進行一定探索。

圖12 曲江華府總平面

4.3.2 楓林綠洲

西安楓林綠洲小區始建于2002年，正是西安大力推廣建設商品住區的火熱時期。楓林綠洲小區是極具代表性的典型案例。楓林綠洲小區地處西安市高新區腹地科技四路，距高新區 CBD 總部都市之門僅2.0km左右，其周邊分布各產業園，地理區位優勢得天獨厚。住區占地68hm2，以“生態、運動、教育、陽光”為主題，是面向21世紀的高品質生態化人居，是西北首個生態大社區。楓林綠洲小區共有7個居住組團，均為小高層和高層住宅。組團內的住宅建筑布局緊湊，順應道路的走向平行或垂直布局，設置有組團中心綠地。在整個住區中，將各組團內壓縮出的綠地和公共設施用地集中布局，如設置在住區西北入口處的由會所、運動主題設施形成的住區公共中心，沿水系貫穿住區東西的綠色生態谷以及串聯各運動設施的運動林蔭大道，在住區的北部中段和南部東、西兩側中段分別形成3條開放的步行商業街，營造出和諧融洽、綠色生態的居住氛圍（見圖13）。

圖13 楓林綠洲總平面

4.3.3 紫薇田園都市

2000年以后西安市高新區快速發展，吸引了大量就業人口，由此帶動了高新區商品住區進入大規模建設階段。紫薇田園都市就是該時期于城郊建設的大規模開放式住區，位于西安市高新技術產業開發區內，東鄰西灃公路，南鄰西部大道，北鄰南三環，距西部大學城3km，距市中心（鐘樓）車程約40min，屬于位于城市邊緣區的大規模住區，項目總占地面積146hm2，規劃總建筑面積達180萬m2。項目規劃總戶數14000余戶，可容納5萬余人入住，綠化率達40%以上，容積率僅為1.60。

紫薇田園都市采用開放的空間布局模式，將居住部分劃分為10個各自相對封閉的住宅組團，圍繞中心的開放式廣場布置，組團規模從4～10hm2不等，包括標準住宅區、中高檔住宅區、商務住宅區及別墅區等，建筑風格各異。道路交通采用“人車分行、局部人車混行”方式，公共設施在住區內沿路布置，并將一部分商業街和配套建設的中小學校向城市開放（見圖14）。該時期的商品住區規模較大，注重更高生活品質追求以及社區化住區的構建，從物質空間環境自身的設計和建設方面，都為居民提供了良好居住條件，但因其均位于城市遠郊，故交通通勤時間較長，給居住于此的居民帶來諸多不便，但是其開放式的空間布局與當前倡導的開放街區模式的住區規劃理念不謀而合，在一定程度上體現出超前意識與發展眼光。

5 結語

歷經70年，西安市城市住房建設隨著社會經濟發展波動、起伏，雖未像北、上、廣、深等一線城市一樣經歷爆發式增長，但西安的住房建設始終穩步前行。隨著我國整體發展從增量向存量時代的轉型，城市化進程仍不斷加速，西安市未來在住房建設領域，仍存在著新住區開發建設與老舊住區改造提升兩種發展方向。如何在城市住房建設的新建與改造中體現城市雙修和綠色發展的理念，始終是廣大城市建設工作者需持續關注并落到實處的問題，相信未來的西安市城市住房建設一定會在我國城市快速發展的背景下，為西安的整體城市形象添磚加瓦。