重組之后，大悅城的路還很長

楊楊

“重組對以后發(fā)展肯定有積極作用?！敝屑Z集團副總裁、大悅城控股董事長周政如是展望中糧旗下兩大地產(chǎn)平臺的整合前景。他認為作用將直接體現(xiàn)在融資和土地拓展上。

今年1月28日，港股上市的大悅城地產(chǎn)（00207.HK）完成對中糧地產(chǎn)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，成為后者的控股子公司。3月，A股上市的中糧地產(chǎn)更名為“大悅城控股”，保留了000031的股票代碼。

整合后，大悅城控股持有大悅城地產(chǎn)64.18%的股權(quán)，而中糧集團則持有大悅城控股75.64%的股權(quán)。

這被視作該公司發(fā)展歷程中的一個里程碑，與2011年地產(chǎn)“小業(yè)務”整合和2013年的大悅城香港上市相提并論。

2007 年第一個大悅城落地北京西單。

借由此次整合，中糧期望地產(chǎn)板塊能“大悅無界”。整合完成后，大悅城控股成為一家覆蓋商業(yè)、住宅、產(chǎn)業(yè)、酒店、寫字樓、長租公寓和物業(yè)服務的綜合地產(chǎn)集團，旗下總資產(chǎn)達到1700億元，兩年后的目標則是2000億元。在這個大目標下，公司在未來3～5年要將版圖擴張到全國200個城市，而眼下僅覆蓋30來個城市。

在甩開膀子干之前，大悅城要回答一系列質(zhì)疑：資產(chǎn)重組將如何利好公司運營？能否幫助大悅城控股迎頭趕上？雖然中糧是國資委首批確定的16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企之一，但大悅城控股一兩百億的銷售規(guī)模，與保利地產(chǎn)、華潤置地完全不在一個重量級上。

上規(guī)模還只是目標之一，大悅城控股的發(fā)展愿景還有“有質(zhì)量的可持續(xù)發(fā)展”。

明確“我是誰”，又生新問題

這是一場早已宣告的資產(chǎn)整合。

2017年7月24日，中糧地產(chǎn)就因重大資產(chǎn)重組停牌。長達一年半的持續(xù)推進，是因為中糧的地產(chǎn)板塊要解決“我是誰”的問題。整合之前，中糧旗下有中糧地產(chǎn)和港股大悅城兩個上市平臺，這兩個業(yè)務在集團內(nèi)部被統(tǒng)稱為“中糧置地”，因此就有了三處辦公室。

這造成了非常尷尬的局面，對外很難介紹清楚“我是誰”，競爭中就吃了虧。在內(nèi)部實際上也存在很大損耗?！皟蓚€公司在土地儲備、資金以及團隊管理、監(jiān)管等方面都有很多不便。”周政解釋說，董事長、總經(jīng)理兩邊兼任，稅收各自繳納，業(yè)務線上也存在同業(yè)競爭，比如大悅城與祥云小鎮(zhèn)就被認為是同類項目。

整合勢在必行，過程卻并不順利。直到去年年底整合方案才獲通過，中糧地產(chǎn)期間多次申請繼續(xù)停牌。2018年12月4日，中糧地產(chǎn)發(fā)布公告，該公司將以148億元的價格購買大悅城地產(chǎn)64.18%的股權(quán)。這是去年地產(chǎn)界的最大收購項目。

這一方案最終獲得證監(jiān)會批準。但時間往前推1個半月，證監(jiān)會還以“交易標的資產(chǎn)定價公允性缺失”為由，未通過重組方案。具體方案則早在去年3月就敲定了。

這也是國資改革大背景下的一個典型案例。在試點國有資本投資公司改革中，中糧集團如何推動二級公司走“市場化、專業(yè)化運營”道路？中糧整合旗下地產(chǎn)業(yè)務的過程中，也產(chǎn)生了首例A股上市公司收購紅籌控股權(quán)并保持其上市的交易，即“A控紅籌”。

更受關注的，則是中糧地產(chǎn)的新身份能否為市場所接受。整合后的平臺是否保留“中糧”名稱？這實際上在其內(nèi)部也有分歧。留在“中糧系”中，至少能在品牌上背靠大樹。但運營和股權(quán)分離被認為是大勢所趨。最終決定改名，也是因為“大悅城”已經(jīng)有較高品牌價值和市場知名度，去年這一品牌的市場估值是136億元。

資本層面的整合完成后，團隊和業(yè)務的整合將如何推進？這也是市場持續(xù)關注的點。盡管周政同時擔任兩邊的董事長，這些年也一直在撮合、推動整合，同時資源系統(tǒng)、團隊的協(xié)調(diào)也一直在進行中，但“人”怎么擺依然是個難點。隨著業(yè)務和區(qū)域的擴展，團隊儲備和內(nèi)控能力能否同步？這也是個問題。

管理層有非常直接的壓力，重組方案對大悅城地產(chǎn)做了業(yè)績承諾，在2019年到2021年的承諾凈利潤累計為18.94億元。

著重“城市更新”，是機會也是挑戰(zhàn)

即使從改名上，也能看出大悅城產(chǎn)品線的重要性。這將是大悅城控股未來最主要的產(chǎn)品線。按照其公布的計劃，未來3～5年計劃持有的50個項目中，很大部分將是“大悅城”項目。

商業(yè)地產(chǎn)中，大悅城是一個經(jīng)典案例。2007年第一個大悅城落地北京西單，據(jù)公開數(shù)據(jù)，該商場開業(yè)第一年就實現(xiàn)盈利，其后8年每年的平均投資收益率為25%。截至2018年底，全國共有13個已開業(yè)項目、11個在建項目。

GIC董事總經(jīng)理、地產(chǎn)業(yè)務大中華區(qū)主管孫建軍認為，大悅城不僅定位清晰，“從中產(chǎn)階級出發(fā)”，路徑上以消費做推動器，并構(gòu)建高質(zhì)量社交環(huán)境。“在執(zhí)行落地上也非常有實力，”他說，比如每個地區(qū)的大悅城，新進品牌都超過三成。新加坡政府直屬的這家投資公司，不僅參與了煙臺、武漢、青島大悅城項目，同時也是中糧地產(chǎn)并購基金的投資人。

這種態(tài)勢能持續(xù)多久？大悅城地產(chǎn)發(fā)布的2018財年年報顯示，多項指標出現(xiàn)下滑。其中營收同比下降三成多。

投資物業(yè)租金和物業(yè)銷售收入是大悅城地產(chǎn)的一大收入來源，2018年僅同比增長5.8%，而2016年和2017年的增速則分別為17.5%和9.9%。物業(yè)開發(fā)和土地開發(fā)是另一大收入來源，但去年同比下降近50%。酒店經(jīng)營收入也同比下降了23.6%。

外部環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境都已經(jīng)有了重大變化。諸如大悅城這樣的商業(yè)綜合體，都受到了來自互聯(lián)網(wǎng)的沖擊，同業(yè)競爭又日趨激烈。這也是中糧推動地產(chǎn)板塊整合的現(xiàn)實考慮之一，變單一項目開發(fā)為多項目共同發(fā)展。平臺、產(chǎn)品線整合后，能形成更好的協(xié)同。

更為核心的考慮，則是為了更好切入“城市更新”的機會。“片區(qū)改造、產(chǎn)城融合”是大悅城控股未來的發(fā)展重點。地方政府現(xiàn)在不歡迎只拿地的地產(chǎn)商，而是要對當?shù)亟?jīng)濟轉(zhuǎn)型升級、產(chǎn)業(yè)運營、商業(yè)產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、科技都能有所促進。

因此，大悅城控股極力突出他們能給城市帶來的是“實心”的變化。據(jù)周政介紹，大悅城每到一個城市，為當?shù)貛?00多個核心品牌、近40億投資、帶動近4000人就業(yè)、每年為當?shù)刎暙I4億稅收。這不僅需要產(chǎn)品線多樣化，所能帶來的新產(chǎn)業(yè)“流量”也是重要考量因素。

問題是，這個市場中并不只有大悅城控股一家。中國房地產(chǎn)協(xié)會會長兼秘書長馮俊就指出，城鎮(zhèn)化的過程中，各種要素都在重整，整個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也都在其中尋找機會?！昂芏喾康禺a(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)介入其中了”，以運營城市為概念的也不是一家兩家。

融資和拿地，有多大優(yōu)勢？

在“城市更新”的賽場上，土地儲備是大悅城控股的一大優(yōu)勢。

以粵港澳大灣區(qū)為例，大悅城控股在深圳寶安掌握大片的工業(yè)用地和其他物業(yè)，這里是未來粵港澳大灣區(qū)的核心地帶之一。

加緊拿地，是整合完成后大悅城控股的核心工作。在近期的品牌戰(zhàn)略會上，大悅城控股副總經(jīng)理姚長林說，預計未來3～5年大悅城將新增6000萬平方米的土地儲備。其中城市更新是五大土儲來源之一。另外四項分別為盤活集團存量資源、利用產(chǎn)業(yè)整合能力、利用大悅城品牌優(yōu)勢和現(xiàn)有一級開發(fā)。

然而在粵港澳區(qū)域的優(yōu)勢難以復制。大悅城控股在這個區(qū)域的土地儲備優(yōu)勢，有其歷史成因。大悅城控股的前身是深寶恒，深圳市國資委旗下的這家上市公司當年以來料加工和物業(yè)廠房租賃為主業(yè)。在當?shù)胤e淀了土地資源儲備。

在爭取各地資源的競爭中，主動放棄“中糧”品牌背書后，大悅城控股的競爭力還有待觀察。

另一方面身在央企旗下，大悅城控股也在積極釋放尋求市場化運作的信號。周政表示，大悅城控股不僅是國資委推動國企改革的“雙百企業(yè)”之一，同時也在申請成為發(fā)改委第四批混改企業(yè)。

大悅城控股的另一大優(yōu)勢，是能獲取相對低廉的資金成本。這是整合帶來的另一個價值。財務報表統(tǒng)一后，“未來能打通境內(nèi)外兩個融資平臺，有效降低融資成本?！卑凑掌涔嫉臄?shù)據(jù)，去年大悅城地產(chǎn)在香港資本市場的融資成本為4.39%，大悅城控股整體的融資成本則在5%左右。

整個2018年，房地產(chǎn)企業(yè)的融資規(guī)模下行，融資成本普遍上升。據(jù)市場機構(gòu)對85家典型房企債券融資情況的監(jiān)測看，去年房企新增融資成本為6.4%，同比增長0.17個百分點。

然而資金優(yōu)勢也并非固定不變。一方面，大悅城本身的融資成本在變化。即使是全年平均僅為4.39%，但大悅城地產(chǎn)的資金成本仍比前一年增加了0.11個百分點。同時凈負債率同比增加超過17%。

另一方面，同業(yè)也都在拓展融資渠道。比如2018年華夏幸福等多家房企與中國平安等金融機構(gòu)分別達成戰(zhàn)略合作。市場人士認為，即使不是直接融資，這種合作也有利于降低融資成本。