再問泰禾：2000億元銷售額完成得如何？574億元借款咋還？

孫庭陽

5月9日，泰禾集團（000732.SZ）股價下跌8.8%，在135家A股上市房企中跌幅第一。此前一天，5月8日，深交所針對泰禾集團2018年年報發出包含19個問題的問詢函。

這些問題包括：公司董事長及實際控制人黃其森曾對外宣稱2018年銷售額目標2000億元完成情況如何？1735億元的存貨，存貨跌價準備為何只有3.07億元？短期借款及一年內到期的非流動負債合計574億元是否有償債風險？

截至《中國經濟周刊》記者發稿時，泰禾集團尚未就問詢做出答復。

2000億元銷售目標的虛實 ? ??

2000億元銷售額目標是泰禾集團的歷史遺留問題。

2017年12月，黃其森對媒體宣稱2018年銷售額目標將再翻一番至2000億元。

這句話第一層意思是2017年年銷售額應該是1000億元。

彼時，泰禾集團2017年報尚未公布，1000億元與保利地產2016年的銷售額接近，但泰禾集團市值遠低于保利地產。

2000億元消息甫一放出，善于捕風捉影的股票市場就開始異動，2017年12月25日和2017年2月27日，泰禾集團股價連續兩天漲停。

深交所2017年12月25日發函問詢泰禾集團：黃其森透露的信息是否已履行信息披露義務？董事長向特定媒體透露相關信息是否違反了股票上市規則？泰禾集團則回復稱，這“屬于董事長黃其森先生對公司發展的目標和愿景，不構成本公司的預測和承諾”。

第二層意思是：泰禾集團2018年年銷售額要達2000億元。

這個目標實現了嗎？《中國經濟周刊》記者發現，泰禾集團2018年報中并未明示2000億元銷售目標。深交所和市場都在等待泰禾集團及黃其森本人解局2000億元銷售額目標。

上市公司高管在公開信息披露途徑之外透露公司業績遭處罰已有先例。1月12日，美的集團總經理方洪波在2019中國制造論壇上透露了2018年預計稅前利潤，早于年報披露。2月18日，證監會廣東監管局判定方洪波行為違反了上市公司信息披露管理辦法，對其發出行政監管措施決定書。

3億元存貨跌價準備存疑

泰禾集團除了未在2018年報中明示2000億元銷售目標完成情況，其財務穩健性也是外界關注的。

據泰禾集團年報顯示，2018年年底存貨1735億元，在A股上市房企處于第6名，歸屬母公司股東凈利潤是第18名，歸屬母公司股東權益是第20名。存貨和利潤規模及資產規模所處位置不匹配。而為存貨計提的存貨跌價準備合計3.07億元，存貨跌價準備穩健遜于同行。

房地產企業的存貨主要包括土地、在建樓盤、已建成未結算的房子等。

2018年，比泰禾集團存貨金額高的公司有萬科A（000002.SZ）、綠地控股（600606.SH）、保利地產（600048.SH）、華夏幸福（600340.SH）和招商蛇口（001979.SZ）。上述5家公司的存貨占負債及股東權益總計的比例最高只有62%，而泰禾集團則高達71%。

一般來說，有存貨是因為銷售不暢，將來可能砸在手里。會計處理上，當存貨的可變現凈值低于成本時，要做穩健處理，專業名詞就叫計提存貨跌價準備。相同行業的公司，可以通過對比存貨跌價準備，來比較財務的穩健性。

《中國經濟周刊》記者統計了上市房企存貨和存貨跌價準備這兩個指標。用兩種方法來比較穩健性。

第一種比較方法是：比較存貨排序接近的公司，計提的存貨跌價準備越高，財務越穩健。2018年底，招商蛇口（2108億元）存貨比泰禾集團高21%，而招商蛇口存貨跌價準備金額（11.52億元）是泰禾集團的375%。首開股份（600376.SH）存貨比泰禾集團少5.45%，但存貨跌價準備 （10.38億元）是泰禾集團的338%。

第二種比較方法是：比較存貨跌價準備相近的公司，存貨越少，財務越穩健。2018年底，存貨跌價準備與泰禾集團接近的有新城控股（601155.SH）和陽光城（000671.SZ）兩家，分別是3.97億元、3.83億元，存貨跌價準備分別比泰禾集團高29%和25%，但這兩家的存貨比泰禾集團分別少16%和25%。

這也是深交所問詢泰禾集團的主要問題之一。深交所要求泰禾集團說明存貨跌價準備的具體確定過程，涉及的關鍵估計及假設，是否借鑒獨立第三方的評估工作，是否符合相關項目所在區域房地產市場及周邊可比項目價格變化趨勢和銷售情況，并要求年審會計師核查并發表明確意見等一系列問題。

574億元借款及負債怎么還？

與虛虛實實的銷售額和存貨跌價準備相比，泰禾集團眼前更緊迫的或許是從哪里找錢償還即將到期的債務。

泰禾集團2018年短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元，貨幣資金對此借款及負債的覆蓋比例僅為0.26，深交所要求公司說明償債來源以及是否存在短期償債風險。

深交所問詢時依據的還是泰禾集團2018年年報數據，最新情況可能更差一些。

東方財富Choice最新數據顯示，泰禾集團有“15泰禾04債” “18泰禾02債”等10多只余額逾200億元的債券在市場交易，任何一只出現違約苗頭，都將會對市場產生巨大影響。

泰禾集團4月27日發布的債券回售結果還顯示，投資人將“16泰禾02”債券回售給泰禾集團，公司將為此支付現金31.79億元，泰禾集團在同一天甩賣旗下子公司獲得交易對價9.29億元，但仍未補上這個債券回售的缺口。

除此之外，為了增加二級市場股票流動性，公司控股股東建議2018年利潤分配10轉10派2.2元，將再消耗掉公司現金2.74億元。

眾多上市房企都在2018年降低有息負債，泰禾集團的短期借款及一年內到期的非流動負債同期卻增加了144億元，融資成本為8.52%。

一般而言，信用越好的公司，融資成本越低，這在房地產行業照樣適用。2018年，五大上市房企中的保利地產融資成本6.42%，發展勢頭良好的華夏幸福融資成本6.42%。兩公司的融資成本遠低于泰禾集團。

公開信息顯示，今年以來，泰禾集團已有4位高管離職，包括3位副總裁和一位財務總監。

自2017年底那輪上漲后，泰禾集團股價已下跌58%，在A股上市房企中跌幅位居前五，400億元市值灰飛煙滅。

銷售金額愿景是董事長的，二級市場上虧的錢可是投資人自己的。