論業主共同管理權行使的集中程度

盧凝

摘要：共同管理權是指業主對于建筑物共有部分和共同事務從事管理的權利。業主大會是指全體業主成立的、管理其共有財產和共同生活事務的自治組織。作為共同管理權落實途徑的組織保障，業主大會便于該權利的行使，利于公共秩序的維持。鑒于此，賦予業主大會獨立的民事主體、民事訴訟主體地位是理所應當的，但是業主大會的法律規定尚不成熟、缺乏監管程序、運行機制不完善等一系列問題，使得將業主大會視為法人這一觀點值得商榷。

關鍵詞：業主大會 民事主體 共有權 共同管理權 建筑物區分所有權

中圖分類號：D923 文獻標識碼：A 文章編號：1009-5349（2019）08-0056-02

一、觀點的提出

隨著經濟的發展，越來越多的人口涌向城市，由此帶動了房地產業的飛速崛起，越來越多的人住進小區，成為業主，在地下與地上的公共區域，在一棟棟的單元樓房之間，一系列問題也隨之產生。為了更好地管理，和諧地生活，業主大會應運而生。業主大會擁有自己的獨立財產，能夠以自己的名義享受權利、承擔義務，具有與法人類似的性質特點。在實踐中，業主大會選聘物業服務企業，與其簽訂物業服務合同，將大部分職能淡化或者轉移給了物業服務企業。在中國，業主大會的設立不具有強制性，《物權法》及《物業管理條例》對業主大會未賦予法人人格。[1]本文將從此處為切入點，結合實際研究業主大會在共有區域的管理過程中起到的作用，梳理各類觀點對于業主大會的性質界定，明確法律規定中業主大會的職權。通過對當前社區情況的實際分析，將業主大會與物業公司作對比，得出對業主大會民事主體地位的觀點，并針對業主大會未來發展提出相關建議。

二、業主大會制度簡述

（一）業主大會的產生與規制

小區管理是近年來一種新生事物。隨著城市化建設發展進程的加快，影響越來越大。業主逐漸意識到要積極關心小區管理，主動維護自身利益，營造良好生活環境，提高生活質量。在此基礎上，業主大會應運而生。

物權法第75條賦予了業主設立、選舉業主大會、業主委員會的權利，機構成員由業主選舉產生，決議由業主委員會成員表決通過，業主的意志通過業主大會的決議表現，通過決議規范建筑區劃內的管理、建設，保障業主權利，維護良好的社會秩序。《業主大會和業主委員會指導規則》規定：物業管理區域內，專有部分面積超過建筑物總面積一半且已經完成交付手續的住宅，或者首套住宅交付使用兩年及以上的，該小區物業管理公司要在所在地的區房地產主要管理機構部門的協助下組織業主成立業主大會籌備組，選舉產生業主委員會，作為業主大會的執行決策機構。另外，業委會成員應該主動接受全體業主監督，在業主授權的范圍內開展工作，定期開業主大會，定期公布賬目，以便工作的公開透明，增加信任和支持度。

（二）業主大會的性質與職能

業主大會是某一建筑區劃內的業主的基層自治組織，代表了業主共同管理權的集中行使，其成立應由業主自發自行自主組織籌建。物權法第78條規定了業主大會通過的決定的效力。該規定是約束力與保護方法即撤銷權的規定，雖然在一定程度上避免了少數人受利益驅使導致大多數業主的利益受侵害的做法，但是在實踐中，由于相關數據的認定存在問題（例如業主之間惡意矛盾、公共區域的管理無人問津等情況），較難使得法院就該訴訟請求作出相應判決。實際生活中，由于業主委員會成員均從業主中選舉產生，成員平時都有諸多事務，難以有足夠精力履行職責。況且在一個小區中，每個人的利益訴求不同，因此難以形成統一，造成業主大會難以成立，共同管理權集中行使困難的局面。

三、業主大會為什么不能成為法定主體（法人）

對于業主大會的法律主體地位問題，學者有著不相同的觀點，其中一種觀點為：業主大會成立的目的在于便于管理業主的共同事務和共同財產，而非從事經營性活動，加之其無獨立的財產，無法獨立承擔民事責任，也無訴訟主體資格，不得作為原告被告參加訴訟。[2]另一種觀點認為：業主大會為一獨立民事主體，其擁有的一些共有財產可以登記在名下作為解決有關義務和責任的承受問題的途徑。[3]

筆者認為，業主大會的共有財產不具有義務和責任的可承擔性，鑒于上文分析的業主因各種原因，無法較好地通過業主大會行使共同管理權，因此如果業主大會作為被告被判決賠償損失責任，業主大會沒有變賣這些共有財產的權利，否則將很大程度上損害大部分業主的利益。再者，最高人民法院曾于2002年發布關于業主委員會的民事訴訟主體資格的司法解釋，時間間隔久遠，當前在司法實踐中，更多地是將此類案件合并審理，反而較少將業委會單獨作為訴訟主體。從側面反映出業委會的實際實施運作是存在缺陷，較難在短時間彌補的。

在現實生活中，即使成立了的業委會，也都存在時限極短，大多由于內訌和遭到數百業主要求下臺而分崩離析，盡管這些業委會都沒有宣布解散，但是大多數委員都灰頭土臉回家了，業主們自然也都不再當回事了，任其自生自滅，沒有第二屆。[4]由于法律法規中沒有關于建立業主監事會和業主代表大會的規定，即使成立了業委會，卻沒有相關監督監管機制，也缺乏政府部門的管理，這樣的組織自然無法長期運作下去。

業委會存在的三大問題，一是自身難保，二是缺乏管理經驗，三是社會各個方面成本的增加，而漲物業費卻遇到重重阻力，服務質量逐年下降，業主抱怨，想維護自身利益的呼聲高漲，由此陷入惡性循環，物業公司也不愿意砸飯碗，阻撓成立業委會也就不難理解了。

四、業主大會的發展建議

業主大會制度的作用在于發揮業主的管理自治權，減少矛盾產生，設立業主大會是共同管理權的體現，對業主自身合法權益的保障有著重大意義，通過激發業主參與集體事務的愿望，一定建筑區域內的安定團結得到實現，甚至能夠保證社會的安全穩定。

業主大會和業主委員會作為社區管理的代理人，需要由一定的部門進行監管，地方行政部門對其成立應當設立一定的門檻，界定相關規則。基于業主大會的基層自治組織性質，業主應當自發自行組建，選舉大會的相關負責人。然而即使是在一個整體的建筑范圍內，業主們的觀點和意見難以達成一致，因此，業主大會的成立具有相當大的困難。此時地方行政管理部門應當提供一定的協助，依照相關法律規章，參照以往業主大會的良好經驗，協助指導某一小區的業主大會的成立。

同時，業主可以委托專門從事物業管理的物業服務企業對小區實行物業管理。這也符合物權法第81條針對業主對所居住區域內的建筑物和公共設施的管理權和委托權的規定，即區分所有權人有權決定物業的管理方式，或者自行管理，或者交由專門機構管理。推選真正關心和維護小區利益，不謀私利的業主代表管理小區事務，同時積極支持和監督他們的工作。要選聘一個好的物業公司來管理服務小區業主，訂立服務合同，把雙方的權利責任義務規定明確。在實際中，萬科、萬達、碧桂園等地產行業，在物業方面已經具有相當成熟的物業服務產鏈，在廣東佛山的東海銀灣小區違建成風，業主們不滿意原本物業服務，歷時半年籌備，東海銀灣小區首屆業委會選舉經15天公示并向有關政府部門備案誕生，并且聘請萬科物業管理。這是佛山小區業主在實現小區自治、民主管理、服務業主中一個成功的案例，也體現了業主的共同管理意識的提升，不失為共同管理權集中行使的范例。

參考文獻：

[1]陳華彬.建筑物區分所有權研究[M].北京：法律出版社，2007.

[2]王利明，尹飛，程嘯.中國物權法教程[M].北京：人民法院出版社，2007.

[3]物權法[M].北京：中國人民大學出版社，2017.

[4]林一海：為什么絕大多數業主委員會的壽命難以超過一年[OL]. http：//m.kdnet.net/share-9898979.html？sform=club.

責任編輯：孫瑤