中國業主委員會發展困局思考

胡艷華

1991年3月，在深圳萬科天景花園，因為小區中的商業用電與居民用電的矛盾問題，中國第一個業委會成立。當時王石與其他萬科高管，與第一屆15位業委會委員，對業委會的章程、用電、水使用及費用情況、增設休閑椅和果皮箱、管理費構成等問題進行了討論，并就議案形成了決議。

總體來講，中國業委會的發展有清晰的過程，他們往往從樓盤收樓前后的維權開始，那時候參與者眾多，容易成立。在業委會初創階段，基本都是維權的過程。維權的過程非常艱辛。在中國現行的體制中，很多時候，不大張旗鼓的“鬧”基本都不會得到物業和政府的關注。因此，基本每個業委會的起點總是以各種堵市政路活動，去售樓部示威活動等來增加政府及大眾對維權的關注度。而這些，在政府眼里，基本是不和諧因素，當然政府不會鼓勵這種行為。因此，這個過程進行的也很艱難。但是，一般小區業主群情洶涌，那時候，很容易成立業委會。但是，當所面臨的問題得到解決之后，隨著時間的流逝，基本后面就不會有太多人關注業委會了，而且越來越多人發現業委會的工作沒有太多的規范性，同時跟物業和業主溝通都很困難，或因為內訌，或因為物業的蓄意破壞等，漸漸地，很多業委會就開始消失在大眾的視野中。

一、中國業委會目前面臨的問題

1.最初的成立只靠業主本身，政府一般不介入，物業一般會打壓。在自主成立業委會的小區，一般小區規模都不小，動不動就3000戶，甚至更多。要成立業委會，需要幾個很有魄力與動力的業主去推動，國家對于業委會，有相關的說法，認為小區可以成立，但是你到底是成立還是不成立，通常政府對這些不聞不問。而物業對于這個過程甚至是百般阻撓。因為在他們的印象里，業委會一定程度上都是跟他們鬧別扭的，最好就是成立不起來，別扭就無從鬧起。

2.成立業委會的過程費時費心還很冒險。前期推動的業主很多時候需要在整個小區挨家挨戶的去做思想工作，去組織簽名及投票等活動。即使這樣做了，還有業主參與熱情不高都沒辦法成立業委會的時候。即使僥幸成立，還要冒很大風險。在北京昌平區霍營街道流星花園小區，業委會委員之一代理主任家遭遇了如下情況：其子的白色汽車被人潑上紅色油漆，社區有人發大字報、傳單等污蔑誹謗其家庭，還甚至有人給他們家送花圈，送挽聯。這些都正好發生在小區要召開業主大會，投票選新的物業公司之際。

3.很容易在重大問題處理完之后，因為各種各樣的原因，無法持續下去。目前，廣州成立的業委會占到了小區數量的25%左右， 大型樓盤因為各種原因，成立業委會的比例更小。而且，即使成立了，運作一兩年之后，因為各種原因，消失的業委會不在少數。廣州某樓盤曾經成立業委會炒掉原物業公司，找了一家新物管，但新物管控制成本，停了樓巴服務，業主怨聲載道，后來又解散了業委會，重新聘請了原物管回來。廣園東某樓盤更是有意思，樓盤很大，有成立業委會的想法，但是，某些業主代表做出的事情，超出大家想象。第一次選舉，有業主代表大范圍送手機充值卡，請一兩百名業主吃飯來拉選票，如果沒有什么利益牽扯，至于這樣做嗎？而且，有些業主為了拉選票，沒日沒夜的在小區使用高音喇叭宣傳自己，或者在小區道路上拉住業主投票，不投就會被罵上幾句。還分時段去每家每戶掃蕩，要求大家站隊投票。參選人曾經還遇到過恐怖快遞，收到死人物品，甚至車子被放氣等。

二、關于中國業委會困局的建議

1.政府參與引導。目前在中國，業委會組織的最成功的就是上海。上海成立業委會的小區占到了小區總數的85%，遠遠高于其他城市。據相關研究人士研究，其業委會主要由基層政府組織成立，這在一定程度上削弱了業委會的維權屬性，更像居委會的一個延伸。不太能形成權力制衡。但是，從這個思路來講，如果政府能夠有明文規定，基層政府或者說居委會，對業委會的成立應該要做些什么基本工作，比如發布業委會成立公告，業主代表參選登記，文件公布，行為監督等，相對而言，這個事情，進行的會更為順利一些。或者退一步講，即使是按照上海的思路，由政府主導，政府選派，也比沒有業委會，也比賄選亂選要好很多。

國務院《物業管理條例》第十條寫得非常清楚：“業主應當在物業所在地的區、縣政府房地產主管部門或街道辦事處、鄉鎮政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業委會。”而有些地方做得確實還欠缺。業主權利怎樣保護，怎樣實施，宣傳力度還達不到。

2.政府如果發現任何一方有貪污或者行賄等明確證據，會有經濟處罰和司法處罰。目前，國家對于業委會的行為，能不管就不管，有時候覺得事情鬧得有點大了，就直接叫停。很少有追究其中相關人士的貪污或者行賄等責任。如果基層政府如居委會有人能分管相關的監督工作，有小問題馬上指出，等待業主糾正自己的過激行為。而且接受群眾實名舉報，有真憑實據的，馬上按相關貪污行賄罪上報，估計業委會就沒有多少人敢打著為大家的旗號，去謀私利了。一般只有真正為小區服務的熱心人士了。

3.政府應該更加清楚明確公共部分的產權，收益分配的基本方式等。在《物權法》中有提出，公共部位收益歸全體業主，但是這個公共部位，目前來講，還很有爭議。如小區內各種廣告收益，小區內各種停車位收益，小區內會所收益，小區內學校收益，小區內商鋪收益等等，到底哪些算是公共部位收益呢？基本上，現在大部分小區的物業公司，收了這些錢之后，從來沒有對外公布過這些收益，更談不上將這些收益用于小區了。僅僅就廣告收益來講，有廣告商有相關的說明。電梯門前的貼紙廣告，一般300左右一年，電梯里面的廣告位一般1000-3000左右不等。主要看小區的位置和檔次。以小區10棟樓，每棟樓3個單元，共60部電梯來算的話，僅電梯門口和電梯里面的廣告位費用來算，按最低價也有近8萬元的收益。再加上小區顯示屏和燈箱廣告等，一年最低能收入廣告費十萬甚至更多。很多小區都有這些廣告收益，但是物業公司卻很少向業主公布收益情況，更不知道這些收益用到了哪里。有些物業公司更是離譜，每年的財務報表除了物業費，沒有體現其他收益，報表顯示的公司收益基本都是虧損，還每年的堅持經營下來。不知道是不是要多表揚這些公司的雷鋒精神，不怕損己，專門利人。包括停車位臨時停車收益，小區物業公司可以收取小部分管理服務費，但是大部分臨時停車位收益應該歸屬于公共收益。但是很少有物業公司對外公布這些收益情況。如果政府能明確物業公司定期財報對小區居民公開，最好是半年一公開。并且，要求其中必須對各種公共收益做清晰的說明，這樣，基本大家對小區內的各種情況就會減少很多疑惑和爭議。

4.鼓勵業委會自治自管，跳過物業公司環節。上海的業委會比例這么高，一定程度上跟國家的做法分不開。上海房管局下面成立了很多國有的專業的綠化公司、清潔公司、電梯維修公司、保安公司等，樓盤開始運營之后，直接就去辦理承包手續，這個承包就直接跟業委會對接。這是非常好的一個做法。這個業委會，一定程度上取代了物業公司，所以都是有合理的工資的。廣州芳村花園小區擁有比較完善的業委會管理制度，業委會主任王則楚已經為職能部門以及市民熟悉。王則楚透露，成立業委會后，業主們進一步厘清共有物業的產權，通過電梯廣告、停車場收入等多種形式創收，既為物業管理公司開辟“財路”，也減輕物業管理費負擔。他透露，此前物管費一度從每平方米1.3元下降到1.2元，2013年，考慮到通脹壓力，才每平方米提高了0.15元。這些一定程度上說明，業委會運作的好，起碼小區經營是不存在虧損問題的。

5.鼓勵業委會委員正規競選，提供相應的渠道和平臺。關于這一點，美國的制度可以借鑒。美國的小區居民董事會是完全由居民選舉的自治組織，相當于國內的居委會，但權力很大，負責與小區物業有關的一切事宜。有個美籍華人住的小區有300多棟房屋，近2000個居民。小區內有一個廢棄的池塘，長滿了狗尾草。他想建議在里面種蓮花、養鯉魚，但是居民董事會沒有回應。于是，他決定參與居民董事會的競選。他們小區召開年度選舉大會，公開競選時他打出感情牌，他是這個小區第一個中國移民，靠獎學金和打工拿到博士學位，對這里很有感情，所以要為社區做些事情，回饋社會。同時，他提出了美化環境和維護小區治安的施政方案。經過居民投票，他當選董事會的業委會主任。當選后，他向董事會提出的第一個建議，還是改造廢棄池塘。這一次，董事會全票通過。幾年后，這里有了幾英畝的荷花，還養了很多鯉魚，周末垂釣已經成了小區居民最大的樂趣。從這個案例中可以看出，正規競選，對于選出合適的為社區服務的人選，是非常有幫助的。如果政府能提供相應的場所和相應的一些居委會人員監督支持，這個工作肯定可以進行得更為順利。

6.業委會選舉時間宜有限制。建議常規1年左右一次選舉一次。如果政府沒有這方面的意見指導，很有可能有些代表在其位不謀其政，在業委會待個好幾年，什么都不干。時間太短選舉的話，有時候大家還沒有太熟悉運作的流程，該做些什么，就要準備換人了，也不利于激發代表們的熱情。所以，最好有一個比較明確的時間段，可以讓業主代表感受到自己能有個緩沖的時間，也有個緊迫的壓力感。因為小區業主人數一般眾多，要達到很高的出席率或者投票率是非常困難的，所以可以將出席率或者投票率要求放寬一些，防止像很多小區想成立業主大會，初期到處找業主簽名湊夠十分之一的人數才能成立業主大會。

總而言之，以上這些建議，都是希望政府能給與業委會成立更多的支持與監督，希望我國的小區業委會能長期運作下去，能更好地發揮小區業主的能動性和創造性，帶領更多的小區，更多的業主意識到自己的權利和義務，創造更幸福的小區生活。

（作者單位：廣州商學院）