今年樓市“穩(wěn)”字當(dāng)頭

李焱

在連續(xù)近兩年的嚴(yán)厲調(diào)控下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度有所下降，房?jī)r(jià)漲幅明顯趨于平穩(wěn)。

1月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，去年我國(guó)70大中城市中，一二線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格累計(jì)平均漲幅同比均回落。以一線(xiàn)城市為例，2018年1-12月平均同比上漲0.5%，漲幅較上年同期回落9.6個(gè)百分點(diǎn);二手住宅方面，同比上漲0.7%，漲幅比上年同期回落11.3個(gè)百分點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控政策仍以微調(diào)為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持降溫態(tài)勢(shì)。

主體調(diào)控政策以穩(wěn)為主

2018年，我國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境更加復(fù)雜。在金融財(cái)政政策定向“寬松”的同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍然“從緊”。2018年3月，全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控。7月，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題……堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)上漲”，這兩次重要會(huì)議確定了全年房地產(chǎn)調(diào)控的政策基調(diào)。與此同時(shí)，各地方延續(xù)2016、2017年因城施策的調(diào)控風(fēng)格，在需求端繼續(xù)深化調(diào)控的同時(shí)，更加注重強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，保障合理住房需求。在供給端則發(fā)力住房供給結(jié)構(gòu)調(diào)整，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性安居住房，增加有效供給比重。

中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年，一線(xiàn)城市樓市總體成交量相比2017年微降3%，二線(xiàn)城市樓市總體成交量同比上升7%，三線(xiàn)城市樓市總體成交量同比下降12%。整體來(lái)看，2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)因城施策，供求平衡精準(zhǔn)調(diào)控下，價(jià)格趨穩(wěn)。截至2018年12月，百城新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅連續(xù)26個(gè)月在1%以?xún)?nèi)。

中指院進(jìn)一步分析指出，“可以說(shuō)，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的變化和調(diào)整，正是這一輪始于2016年的調(diào)控政策取得的積極效果。但我們也要清醒認(rèn)識(shí)到，支撐市場(chǎng)趨于冷靜的情緒基礎(chǔ)仍不完全牢固，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期的效應(yīng)正在不斷強(qiáng)化。由此，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)保持穩(wěn)定的概率較大，很難出現(xiàn)輕易轉(zhuǎn)向。基于短期調(diào)控政策取得的時(shí)間窗口，各地政府正在加快改善供求結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大有效供給，提升各層次需求的保障水平，為中長(zhǎng)期市場(chǎng)供求走向平衡積累基礎(chǔ)。”

近期從中央層面釋放的政策信息來(lái)看，預(yù)計(jì)2019年在房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定運(yùn)行的前提下，主體調(diào)控政策仍將以穩(wěn)為主，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制也將加快建立。2018年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“2019年將以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)。年終兩大會(huì)議奠定了2019年樓市調(diào)控的主基調(diào)仍然是“房住不炒”。住房回歸居住屬性的進(jìn)程不會(huì)停止，這將是一個(gè)長(zhǎng)期、持久堅(jiān)持的政策導(dǎo)向。

日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行保持在合理區(qū)間，總體平穩(wěn)、穩(wěn)中有進(jìn)的態(tài)勢(shì)在持續(xù)發(fā)展。2019年房地產(chǎn)投資取決于很多因素，比如調(diào)控政策、房?jī)r(jià)的走勢(shì)、企業(yè)拿地的積極性等很多因素。

“綜合起來(lái)看，企業(yè)整體預(yù)期也還是比較穩(wěn)定的。從最近幾個(gè)月看，土地的成交略有放緩，2019年房地產(chǎn)投資大體來(lái)講還能夠比較平穩(wěn)，但是穩(wěn)中略降的概率可能更高一點(diǎn)。”毛盛勇預(yù)計(jì)并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，“我們要清醒地看到，前期樓市存在的投機(jī)炒作現(xiàn)象已經(jīng)使其積累了不少金融風(fēng)險(xiǎn)。各級(jí)政府出臺(tái)調(diào)控措施、促進(jìn)房屋回歸居住屬性，就是為了促進(jìn)樓市穩(wěn)定健康發(fā)展，從而為穩(wěn)增長(zhǎng)創(chuàng)造環(huán)境。因此，目前的樓市調(diào)控不可能是一陣風(fēng)，‘房住不炒是需要長(zhǎng)期持續(xù)的政策基調(diào)。”預(yù)計(jì)未來(lái)樓市總體平穩(wěn)、波動(dòng)降低將會(huì)是大概率事件。

更加強(qiáng)調(diào)因城施策

從近期地方密集召開(kāi)的“兩會(huì)”以及住建部門(mén)年度工作會(huì)議透露的房地產(chǎn)調(diào)控政策看，因城施策、確保當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展仍是各地主要方式和政策目標(biāo)。

具體看，各地政策調(diào)控力度不一，因地制宜、一城一策、培育發(fā)展租賃市場(chǎng)等成為多地房地產(chǎn)調(diào)控政策的關(guān)鍵詞。

河南省“兩會(huì)”提出，2019年將繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控城市主體責(zé)任，堅(jiān)持因地制宜、綜合施策，實(shí)行“一城一策”。

福建省“兩會(huì)”指出，2019年要健全促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，夯實(shí)城市主體責(zé)任，編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃，福州、廈門(mén)編制“一城一策”實(shí)施方案，切實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期;堅(jiān)持租購(gòu)并舉，推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)改造，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)住房和租賃住房建設(shè)，培育租賃市場(chǎng)，完善住房保障體系。

江蘇省“兩會(huì)”指出，2019年要加大住房保障力度，落實(shí)好城市主體責(zé)任，因城施策健全市場(chǎng)體系和保障體系，著力解決好城鎮(zhèn)中低收入居民和新市民住房問(wèn)題。

江西省近期召開(kāi)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，加強(qiáng)住房公積金運(yùn)營(yíng)監(jiān)管，強(qiáng)化房地產(chǎn)交易監(jiān)管，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。

北京“兩會(huì)”提出，2019年將出臺(tái)進(jìn)一步規(guī)范管理住房租賃市場(chǎng)政策措施，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定;多渠道建設(shè)籌集租賃住房5萬(wàn)套（間）、政策性產(chǎn)權(quán)住房6萬(wàn)套，完成棚戶(hù)區(qū)改造1.15萬(wàn)戶(hù)。

上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房，著力穩(wěn)市場(chǎng)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，并提出2019年確保新增供應(yīng)6萬(wàn)套保障性住房，完成50萬(wàn)平方米中心城區(qū)房屋改造。

深圳市提出2019年要做好穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)租金、穩(wěn)預(yù)期工作，2019年計(jì)劃建設(shè)籌集人才住房和保障性住房8萬(wàn)套、供應(yīng)3.4萬(wàn)套。

梳理各地“兩會(huì)”政府工作報(bào)告記者發(fā)現(xiàn)，2019年各地將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的定位，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，防范房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)成為重點(diǎn)表述，并將加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的培育力度，出臺(tái)具體措施繼續(xù)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。

總體而言，針對(duì)市場(chǎng)不同情況，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)、精準(zhǔn)調(diào)控成為地方調(diào)控住房市場(chǎng)的“藥方”。

業(yè)內(nèi)人士表示，從地方“兩會(huì)”的政策基調(diào)看，堅(jiān)持“房住不炒”的定位清晰，防范風(fēng)險(xiǎn)屢被提及。因城施策方面，個(gè)別庫(kù)存充足、房?jī)r(jià)穩(wěn)定、調(diào)控壓力較小的城市或出現(xiàn)政策微調(diào)。此外，加快培育住房租賃市場(chǎng)，成為部分地方樓市轉(zhuǎn)型發(fā)展的關(guān)鍵。

北京房?jī)r(jià)逐步趨穩(wěn)

1月23日，北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)召開(kāi)發(fā)布會(huì)介紹2018年北京經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況。數(shù)據(jù)顯示，2018年，北京市商品房新開(kāi)工面積2321.1萬(wàn)平方米，比上年下降6.2%。其中，住宅新開(kāi)工面積1233.6萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)0.6%。商品房銷(xiāo)售面積696.2萬(wàn)平方米，下降20.4%。其中，住宅銷(xiāo)售面積526.8萬(wàn)平方米，下降14%。

與此同時(shí)，保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)。全市保障性住房新開(kāi)工面積1049.2萬(wàn)平方米，占全市商品房新開(kāi)工面積的45.2%，比上年提高3.9個(gè)百分點(diǎn)。保障性住房銷(xiāo)售面積221.7萬(wàn)平方米，占全市新建商品房銷(xiāo)售面積的31.8%，比上年提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。

投資方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)3.4%，其中，保障性住房投資增長(zhǎng)44.1%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的31.7%，同比提高9個(gè)百分點(diǎn)。

二手住宅方面，在成交均價(jià)連續(xù)上漲9年后，2018年北京二手住宅成交市場(chǎng)出現(xiàn)了大轉(zhuǎn)折。據(jù)我愛(ài)我家集團(tuán)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2018年全年，北京二手住宅成交均價(jià)首次出現(xiàn)同比下跌的現(xiàn)象。2018年北京全市二手住宅平均成交價(jià)格為56118元/平方米，環(huán)比2017年下跌4284元/平方米，跌幅達(dá)7.1%。自2009年北京二手房成為市場(chǎng)主導(dǎo)時(shí)，其年成交均價(jià)為13763元/平方米，此后逐年上漲，2017年漲至60401元/平方米，2018年則出現(xiàn)了十年的首次下跌。

我愛(ài)我家集團(tuán)研究院認(rèn)為，2018年北京二手房市場(chǎng)少投機(jī)，多自住，房?jī)r(jià)的下跌很大程度上是在2010年至2017年價(jià)格過(guò)快上漲的背景下，價(jià)格向價(jià)值回歸的一種表現(xiàn)。所以2018年市場(chǎng)的整體健康度較高，這有利于北京二手房市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展。

對(duì)于后市的成交情況，我愛(ài)我家集團(tuán)研究院認(rèn)為，2019年，若目前的政策調(diào)控局面得以繼續(xù)，北京的二手房市場(chǎng)將延續(xù)2018年的態(tài)勢(shì)——交易量穩(wěn)步上升，價(jià)格回歸理性。逐步趨穩(wěn)將是2019年北京二手房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

土地市場(chǎng)方面，中指院提供的數(shù)據(jù)顯示，北京2018年宅地供求較上年回落，出讓金總額降近四成。1-12月，北京共推出住宅用地57宗，合計(jì)377萬(wàn)平方米，同比下滑38%;成交52宗，合計(jì)348萬(wàn)平方米，同比下滑37%。1-12月，北京宅地推出樓面均價(jià)為19733元/平方米，同比下滑2%;成交樓面均價(jià)為23499元/平方米，同比下滑5%。

值得注意的是，北京2018全年共7宗宅地流拍，而2013年至2017年五年之間，北京宅地總流拍數(shù)量也僅為6宗。為此，去年9月份，北京啟用了用地預(yù)申請(qǐng)制度，規(guī)避流拍風(fēng)險(xiǎn)。另外，為了結(jié)合市場(chǎng)新形勢(shì)，防止項(xiàng)目扎堆入市，造成市場(chǎng)波動(dòng)，北京創(chuàng)新建立了“上市項(xiàng)目庫(kù)”，把已基本具備供應(yīng)條件的項(xiàng)目納入庫(kù)中，擇機(jī)入市。同時(shí)，通過(guò)向社會(huì)公布入庫(kù)項(xiàng)目信息（包括名稱(chēng)、區(qū)位、四至、規(guī)模及相關(guān)控規(guī)、規(guī)劃條件等），引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，今年北京市將在土地環(huán)節(jié)繼續(xù)加快供應(yīng)，確保庫(kù)存保持在合理區(qū)間。北京市政府工作報(bào)告提出，2019年將完成1200公頃住宅供地，加快已供地住宅項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)和入市步伐。從2019年1月北京土地出讓市場(chǎng)情況看，截至1月28日已完成14宗住宅用地出讓。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，2019年北京將有較大體量的限競(jìng)房和共有產(chǎn)權(quán)房入市，北京總體市場(chǎng)庫(kù)存較為充足，將有利于房?jī)r(jià)穩(wěn)定在合理區(qū)間。