我國以房養(yǎng)老的相關(guān)法律問題與障礙

李書豪

摘 要：以房養(yǎng)老概念，于20世紀(jì)90年代引入我國。其含義是指：符合一定年齡的老年人，以其擁有完整產(chǎn)權(quán)的房屋作為擔(dān)保，向銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)，并經(jīng)金融機(jī)構(gòu)或者其他中介機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的現(xiàn)值、增值、折損，以及老年人的年齡、身體狀況、預(yù)期壽命等進(jìn)行評(píng)估精算后，定期向老年人發(fā)放貸款直至老年人去世。老年人在世期間對(duì)抵押房屋享有居住權(quán)，老年人去世后，金融機(jī)構(gòu)以擔(dān)保不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值來收回貸款本金、利息的一種模式。現(xiàn)如今，幾乎所有的國家都在面對(duì)人口老齡化的嚴(yán)重社會(huì)問題，我國也在適當(dāng)時(shí)機(jī)推出以房養(yǎng)老的制度。但目前以房養(yǎng)老的制度實(shí)施存在一些法律障礙，特別是和我國現(xiàn)行的相關(guān)法律存在矛盾的地方，只有在沒有法律障礙的法律體系中運(yùn)行，以房養(yǎng)老才可以真正做到有法可依，成為真正可以實(shí)施的一項(xiàng)養(yǎng)老制度。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老;法律障礙;有法可依

一、以房養(yǎng)老的概念

（一）以房養(yǎng)老的含義

當(dāng)今世界，人口老齡化是一個(gè)各國都不容忽視的問題，我國是世界上唯一一個(gè)老年人口超過1億的國家，也是人口老齡化形勢(shì)最嚴(yán)峻的發(fā)展中國家。截至2012年年底，我國60周歲以上老年人口已達(dá)1.94億，2020年將達(dá)到2。43億，2025年將突破3億 。①廣義上，“以房養(yǎng)老”是指任何通過房屋獲得收益，盤活資金以提高老年人晚年生活質(zhì)量的養(yǎng)老方式。近期在我國引起關(guān)注的主要是狹義上的“以房養(yǎng)老”，即“反向住房抵押貸款”模式。這種模式起源于荷蘭，之后在美國等國家得到迅速發(fā)展和完善。具體運(yùn)作模式如下： 老人先將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，金融機(jī)構(gòu)通過壽命評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期等一系列方式推算出每期應(yīng)給付老人的貸款金額，一般老人可以自主選擇定期或不定期地向銀行領(lǐng)取貸款，并且可以在銀行應(yīng)給付的總額范圍內(nèi)自主選擇每期的提取額度，老人過世后房屋產(chǎn)權(quán)人變更為相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)，由其對(duì)房屋進(jìn)行變賣，用換得的價(jià)款填補(bǔ)之前向老人支付的貸款。可以看出，與傳統(tǒng)抵押貸款運(yùn)作模式相比，反向抵押貸款的特別之處在于“反向”。具體體現(xiàn)在兩個(gè)方面： 一方面，傳統(tǒng)抵押貸款中，貸款申請(qǐng)主體負(fù)債額度隨時(shí)間推移而變小，而在反向抵押貸款中，貸款人負(fù)債額度隨時(shí)間推移而變大; 另一方面，傳統(tǒng)的抵押貸款是貸款人一次性借一大筆錢后分期歸還，反向抵押中貸款人分期獲得貸款，在抵押貸款約定條件成就后一次性歸還。

（二）以房養(yǎng)老的特征

通過前面對(duì)以房養(yǎng)老的概念的闡述，可以看出以防養(yǎng)老有以下的特征：

第一，貸款對(duì)象的特定化，以房養(yǎng)老制度的設(shè)計(jì)的宗旨在于完善社會(huì)養(yǎng)老保障體系，減輕社會(huì)養(yǎng)老壓力，提升老年人養(yǎng)老物質(zhì)需求保障能力，故該項(xiàng)業(yè)務(wù)的貸款對(duì)象特定而嚴(yán)格，即必須是老年人，從而將主體排除于該業(yè)務(wù)范圍之外。同時(shí)，“以房養(yǎng)老”中的“老年人”必須滿足一定的年齡要求，世界各國有所差異，美國最為嚴(yán)格，規(guī)定適用于年滿62歲以上的老年人。②我國的老年人口的壽命的延長(zhǎng)和退休相關(guān)制度的改變，此項(xiàng)制度中的老年人的年齡也會(huì)相應(yīng)調(diào)整。

第二，抵押房屋產(chǎn)權(quán)的完整化，此項(xiàng)制度中，老年人擁有對(duì)房屋的完整產(chǎn)權(quán)，這是去進(jìn)行此項(xiàng)制度的一個(gè)基礎(chǔ)。這樣貸款人目的才能實(shí)現(xiàn)，金融機(jī)構(gòu)未來的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)才能得到保障。我國很多地區(qū)有著很多沒有完整產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，這類房屋不應(yīng)納入此項(xiàng)制度的范圍里面，以免在金融機(jī)構(gòu)打算實(shí)現(xiàn)債權(quán)的時(shí)候引發(fā)不必要的糾紛。

第三，抵押房屋居住權(quán)的終生性，該項(xiàng)制度的推出目的就在于解決養(yǎng)老金不足，切實(shí)保障老年人的養(yǎng)老權(quán)益。從金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋抵押后，又不影響老年人在自己熟悉的生活環(huán)境中度過自己的余生，可見該項(xiàng)制度的人性化。等到老人去世后，金融機(jī)構(gòu)將抵押的房屋進(jìn)行變現(xiàn)以收回貸款的本金和利息。

二、以房養(yǎng)老的法律問題

為了對(duì)以房養(yǎng)老有更深入的認(rèn)識(shí)，必須要從以房養(yǎng)老的相關(guān)法律性質(zhì)和其所涉及的法律關(guān)系角度進(jìn)行分析。

（一）以房養(yǎng)老的法律性質(zhì)

第一，主債權(quán)的確立時(shí)間與傳統(tǒng)抵押擔(dān)保不同，傳統(tǒng)抵押是以主債權(quán)為核心的，處于從屬地位的是抵押擔(dān)保，但是以房養(yǎng)老所擔(dān)保的核心是將來實(shí)現(xiàn)的債權(quán)，即等到老年人去世后，才能確定債權(quán)相關(guān)數(shù)額。這就和最高額抵押類似。都是在為將來債權(quán)擔(dān)保的一種抵押權(quán)，但根據(jù)實(shí)際情況以房養(yǎng)老沒有可能設(shè)置最高限額，所抵押擔(dān)保的是老年人在世期間所有的債務(wù)。

第二，擔(dān)保的設(shè)定方式及目的和傳統(tǒng)房屋貸款不同，傳統(tǒng)房屋貸款是不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，用房屋的產(chǎn)權(quán)去進(jìn)行抵押擔(dān)保獲得貸款，等到債務(wù)清償完畢后，房屋產(chǎn)權(quán)回歸原始狀態(tài)。但以房養(yǎng)老在一開始就是要轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，等到老年人去世后，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至金融機(jī)構(gòu)處置后清償老年人在世期間養(yǎng)老費(fèi)用的相關(guān)債務(wù)。

第三，有無追索權(quán)和傳統(tǒng)抵押擔(dān)保不同，傳統(tǒng)抵押中，如果抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)所得的價(jià)款超過了所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)，那么抵押人對(duì)超過部分有所有權(quán)。那么反之，抵押人對(duì)不足部分要進(jìn)行清償，債權(quán)人仍然有追償權(quán)。但在以房養(yǎng)老制度下老人去世后房產(chǎn)變現(xiàn)不足以清償債務(wù)的話，債權(quán)人無權(quán)向老人進(jìn)行不足部分的追償。我國物權(quán)法規(guī)定物權(quán)法定原則，“因?yàn)榈盅簷?quán)的公事要件為登記，若債權(quán)不明確，那么抵押權(quán)的公示之目的就難以彰顯”。③如果物權(quán)法能夠得到相關(guān)完善，那么更加有利于以房養(yǎng)老制度的推廣。

（二）以房養(yǎng)老的法律關(guān)系

第一，借貸法律關(guān)系，以房養(yǎng)老制度中，老年人是借款人，金融機(jī)構(gòu)是借款人，雙方簽訂借款合同，并約定金融機(jī)構(gòu)按期向老年人發(fā)放一定數(shù)額的借款改善老年人的生活直到去世。該法律關(guān)系中老年人必須擁有對(duì)房屋的完整產(chǎn)權(quán)，借款數(shù)額和還款期限以老年人去世時(shí)間為節(jié)點(diǎn)才能得以確認(rèn)。

第二，不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保法律關(guān)系，以房養(yǎng)老制度中，老年人是抵押人，金融機(jī)構(gòu)是抵押權(quán)人，雙方簽訂擔(dān)保合同或約定擔(dān)保條款，約定由抵押人以完整產(chǎn)權(quán)房屋向抵押權(quán)人提供抵押，以保證合同的順利履行。以房養(yǎng)老的抵押擔(dān)保法律關(guān)系是借貸法律關(guān)系得以順利進(jìn)行的關(guān)鍵。

三、我國推行以房養(yǎng)老制度的法律障礙

以房養(yǎng)老是一種新興的養(yǎng)老制度，但該制度與我國的顯存法律存在沖突，那么就必須對(duì)該制度和我國現(xiàn)行制度之間的法律障礙進(jìn)行分析，找出問題的原因。

（一）與物權(quán)法的沖突

以房養(yǎng)老制度主要是借貸法律關(guān)系和不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保法律關(guān)系來規(guī)制的，其中借貸法律關(guān)系屬于合同法的規(guī)制范圍，根據(jù)合同自由原則，只要不損害國家、社會(huì)和他人利益，不違反國家強(qiáng)制性規(guī)定，就可以根據(jù)意思自治自由設(shè)定合同類型和合同內(nèi)容。那么以房養(yǎng)老制度中，老年人和金融機(jī)構(gòu)所做的約定，符合合同法的相關(guān)規(guī)定，不存在法律適用的障礙。

但是，對(duì)于物權(quán)法規(guī)制的不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保法律關(guān)系，正面臨著不可逾越的法律障礙。我國的物權(quán)法嚴(yán)格規(guī)定了物權(quán)法定原則，即物權(quán)的種類和內(nèi)容都受到物權(quán)法定主義原則的制約。④物權(quán)法定原則和合同自由原則就有了明顯的對(duì)比，老年人提供的完整產(chǎn)權(quán)的房屋作為擔(dān)保的形式就和我國物權(quán)的的擔(dān)保物權(quán)有了一些類似的地方，但該制度在操作過程中與傳統(tǒng)物權(quán)法中擔(dān)保物權(quán)有著明顯差異。其中最為明顯的關(guān)于流質(zhì)條款的約定，流質(zhì)條款，是指在設(shè)定抵押權(quán)時(shí)或者債權(quán)清償期著兩種情況下，約定債權(quán)如到期沒有清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)直接歸抵押權(quán)人所有。⑤我國物權(quán)法對(duì)流質(zhì)抵押條款采取絕對(duì)禁止的規(guī)定，那么以房養(yǎng)老就出現(xiàn)了問題，老年人去世后，金融機(jī)構(gòu)直接將被抵押的房屋變現(xiàn)來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，這就和抵押權(quán)人直接將被抵押的房屋直接變賣的流質(zhì)條款十分相似。如果和流質(zhì)條款對(duì)比的話，也應(yīng)該同樣無效。

（二）與土地所有權(quán)的沖突

1.與住宅建設(shè)用地適用期限的沖突

我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的期限，居住用地是70年，《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”而《物權(quán)法》第149條規(guī)定“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。但同時(shí)有學(xué)者表示：《物權(quán)法》的規(guī)定是對(duì)《城市房地產(chǎn)管理法》中“重新批準(zhǔn)、簽合同、繳納土地出讓金”規(guī)定的取締，在沒有規(guī)定繳納續(xù)期費(fèi)用的情況下，以出讓方式取得的土地使用權(quán)已經(jīng)具有完整所有權(quán)的基本特征，不在受出讓期限的影響。⑥如何續(xù)期，是否需要重新繳納相關(guān)費(fèi)用等等很多問題都不能對(duì)以房養(yǎng)老問題進(jìn)行明確的指導(dǎo)。同時(shí)，以房養(yǎng)老制度的推行還將面臨“房地產(chǎn)法規(guī)定變化較大、拆遷制度和房屋質(zhì)量強(qiáng)制鑒定等”不確定風(fēng)險(xiǎn)。⑦

2.與農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的沖突

我國物權(quán)法規(guī)定規(guī)定按照一戶一宅的原則進(jìn)行分配，特別是對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)采取了嚴(yán)格禁止的政策，這就意味著宅基地不能用來收益和處分，因此宅基地使用權(quán)的內(nèi)容只有占有和使用兩項(xiàng)。2017年黨的19大報(bào)告中提到“我國城鎮(zhèn)化率年均提高一點(diǎn)二個(gè)百分點(diǎn)，八千多萬農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口成為城鎮(zhèn)居民。”⑧農(nóng)村“空巢老人”現(xiàn)象普遍，農(nóng)村老年人普遍生活拮據(jù)，社會(huì)保障體系對(duì)于農(nóng)業(yè)人口的覆蓋程度和資金支持力度都存在缺口。對(duì)宅基地限制，那么農(nóng)民無法將其作為抵押財(cái)產(chǎn)，那么以房養(yǎng)老制度無法真正普及。

注釋：

①國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見[R].中華人民共和國民政部官網(wǎng).

②柴效武，于中國.美國反抵押貸款制度實(shí)施的報(bào)告[J].浙江金融.2005（6）.

③江平著.中國物權(quán)法教程[M].知識(shí)產(chǎn)權(quán)出版社.2008.

④梁慧星，陳華彬著.物權(quán)法[M].法律出版社2007.

⑤陳華彬.物權(quán)法原理[M].國家行政學(xué)院出版社.1998.

⑥李廷榮.房地產(chǎn)法原理與案例教程[M].中國人民大學(xué)出版社.2009.

⑦張愷悌.以房養(yǎng)老政策釋義[M].華齡出版社.2014.

⑧決勝全面建成小康社會(huì) 奪取新時(shí)代中國特色社會(huì)主義偉大勝利——在中國共產(chǎn)黨第十九次全國代表大會(huì)上的報(bào)告[R].中國共產(chǎn)黨新聞網(wǎng).