制度偏漏、機制扭曲與房價蔓延式飆升

倪鵬飛　沈立

〔摘要〕 本文在“制度-機制-行為-績效（IMCP）”范式建構基礎上研究2016年中國樓市的制度驅動型狂潮特征。研究表明，房價蔓延式飆升背后的深層次原因在于住房、土地、金融、行政等現行制度缺漏和錯配導致房地產市場機制扭曲，并引致購房者、金融機構、房地產開發商、地方政府等主體紛紛基于自身利益最大化而形成合作博弈。正是市場主體和政府部門在房地產領域的合作博弈直接推高了房價，進而形成高房價預期，使整個市場達成投資房地產更有利的共識，各領域資金不約而同涌入市場，在增加實體經濟企業成本的同時，加劇實體經濟貸款難問題，使實體經濟利潤進一步走低，最終迫使已有的資金撤出實體經濟領域轉而涌向房地產市場，從而釀成短期房價蔓延式飆升局面。抓緊住房市場制度體系改革，完善金融市場制度體系和土地制度、財稅體制，合理確定經濟增長的目標區間是當前亟需研究、解決的問題，避免房地產市場帶來更大的風險隱患。

〔關鍵詞〕 住房市場;制度;機制;行為;合作博弈

〔中圖分類號〕F293.31 〔文獻標識碼〕A 〔文章編號〕1000-4769（2019）02-0104-09

一、引言及文獻綜述

受相對寬松貨幣政策影響，2015年中以后，特別是2016年，中國房地產市場進入上升周期，經歷了一輪市場整體回暖過程中的局部過熱。總體來看，2016年2-9月，商品住宅平均銷售價格同比增幅超過2014年和2015年同期水平，全國商品住房銷售面積呈現了一波井噴式增長，1-4月同比增長率一度達到38.3%，創造了2015年初以來的峰值。1-9月，全國商品房銷售面積9.31億平方米，同比增長27.14%，比2015年全年高出20.27個百分點（見

圖1）

從城市層面來看，2016年房價呈現快速蔓延飆升趨勢。一線熱點城市的房價快速大幅上漲，當年4月新建商品住宅的銷售價格同比漲幅達到33.9%，創歷史新高，之后稍有回落，但一直保持在29.0%以上;隨后樓市狂潮向二線城市尤其是合肥、武漢、長沙、鄭州等中部省會城市蔓延，這些城市的房價呈現加快攀升勢頭，9月，合肥、廈門、南京的新建商品住宅價格同比漲幅均超過30.0%，分別達到47.0%、47.0%、43.0%;繼而樓市熱潮又蔓延到一線城市周邊的三四線城市，整體呈現波浪式蔓延和加劇性非理性上漲態勢（見圖2）。

回顧此輪房價暴漲，引發了我們對房地產是否存在泡沫的擔憂。從世界各國經驗看，房地產泡沫會增大經濟運行的風險，引發對經濟長期穩定增長的擔憂，一旦破裂，還會對金融系統的穩定性造成嚴重沖擊，加劇社會階層的分化程度，影響民眾對社會和國家發展的信心。必須高度重視房地產市場的泡沫問題，及早采取措施預防房地產泡沫可能帶來的嚴重后果，因此需要深入探討其背后的原因及機制。

其實早在21世紀初，伴隨房價的快速上漲，學術界便開始了對房地產泡沫問題的討論。主流觀點認為，過度投機是導致房地產泡沫的主要原因，其中，袁志剛和樊瀟彥（2003）從預期、銀行信貸、政府土地、稅收政策等角度分析了房地產泡沫形成的原因。①姜春海（2005）、周京奎（2005）進一步明確指出中國房地產泡沫的主要成因是住房投機和預期。②任澤平（2016）對比了1991年日本房地產泡沫、1998年東南亞房地產泡沫和2008年美國房地產泡沫等全球幾次大的房地產泡沫事件，發現有以下幾個共同原因：一是在開始形成階段均有基本面支持，二是與流動性過剩密切相關，三是與政府支持、金融創新過度、監管缺失等有很大關系。③另外，也有部分學者從其他視角研究房地產泡沫的成因，高波和毛中根（2006）認為人民幣升值預期和人民幣升值壓力的貨幣化加劇了房地產泡沫。④劉民權和孫波（2009）認為地方政府得自批租商業用地的財政利益是推動地價、房價持續上升并最終形成房地產泡沫的內在動力。⑤王永欽和包特（2011）指出住房供給彈性、稅收和購房首付比率等房產政策對房地產泡沫的生成有重要影響。⑥張川川等（2016）則認為收入不平等是導致中國房價泡沫化的重要原因。⑦

觀察中國房地產市場我們發現，其泡沫的形成除了上述原因外，還有特殊的制度和機制方面的原因。2016年中國房地產市場的局部過熱正是由這一制度和機制所引起的難得一見的經典案例，具有非常大的研究價值。真實記錄并細致深入地研究這一問題，無論是對中國當前的政策制定和制度改革，還是為全球其他國家的未來發展提供經驗借鑒都具有十分重要的意義。本文將嘗試在構建“制度-機制-行為-績效（IMCP）”分析范式的基礎上研究2016年中國樓市的制度驅動型狂潮特征，通過分析現有住房金融制度、土地制度和財政制度的缺陷以及由此導致的合作博弈機制和各主體的行為，廓清造成制度驅動型樓市狂潮的原因，進而提出較為切實可行的政策建議。

二、“制度-機制-行為-績效”的新SCP范式構建

“市場結構-企業行為-市場績效”范式（即SCP范式）由哈佛大學教授E.S.Mason于1930年代首創，經J.S.Bain、F.M. Scherer等學者發展完善，最終形成了一套完整的三段論分析范式。《產業市場結構和市場績效》一書的出版即標志著SCP分析范式的正式形成。之后，有學者對這一分析范式提出了批評，以D.Stigler、H.Demsetz、R.Posner等為代表的芝加哥學派認為，應該是市場績效和市場行為決定市場結構。W.Baumol側重突出市場行為的外生性，并將市場結構看成內生變量。以C.Menger、E.V.Bohnbawark為代表的新奧地利學派則重點分析企業行為而非市場結構。此外，還有許多學者對此范式進行了擴展和完善，A.M.Spence、S.C.Salop、A.K.Dixit、J.Tirole等經濟學家紛紛將新制度經濟學、博弈論等分析方法引入SCP分析范式，從而大大增強了SCP范式的解釋力。

20世紀90年代以后，隨著中國市場經濟的不斷發展，國內經濟學者也開始重視對產業組織問題的研究，SCP范式成為首選研究框架。國內學者對SCP范式的借鑒主要分為兩類：一類是直接套用SCP范式對實際產業組織問題進行研究，另一類則是對原有SCP范式進行擴展改造，引入中國特色的制度因素，從而建立與實際相符的研究框架。在一般SCP范式中，制度因素一直被認為是外生因素，沒有充分考慮制度與市場結構、企業行為、市場績效之間的關系，但是目前國內已有越來越多的學者將制度因素納入了SCP框架。馬建堂（1993）指出，影響企業行為的因素既包括產權結構，也包括市場結構。⑧金碚（1999）進一步指出，一個包含制度因素的SCP范式將能很好地解釋我國的產業現實。⑨劉小玄（2003）、白重恩等（2006）、李楠和喬榛（2010）則分別從宏觀角度出發檢驗了市場結構和產權結構對產業績效的影響。⑩劉小玄和李利英（2005）、季曉南（2009）分別從微觀角度研究了產權結構對企業績效的影響。（11）唐要家（2005）在之前的研究基礎上，將所有權內生化以分析中國轉型中的產業組織績效，提出了“所有權結構-市場結構-企業行為-市場績效（SSCP）”框架，并做了實證檢驗。（12）馬金柱和張偉（2015）進一步在唐要家（2005）的基礎上將規模經濟納入影響市場績效的因素之中，建立了“產權結構-市場結構-規模-市場行為-市場績效（ISSCP）”框架，使對市場績效因素的研究更趨合理。（13）張曉明（2006）則從博弈論角度分析了制度-行為-績效的內在機制，認為制度決定不同行為主體的博弈策略集，制度主體則在現行制度決定的可行空間內選擇最有利于自己的行為，而所有人的行為將最終決定社會的經濟績效。（14）

上述SCP基本范式和擴展范式雖然為住房市場研究提供了一個基本框架，但過于強調對市場結構和企業行為的分析，即使其中也有考慮制度因素的文獻，但多是將制度范疇限于產權結構，而這并不符合中國住房市場的現實，不利于增強對現實經濟現象的解釋力。因此，本文在倪鵬飛（2015）提出的“制度體系-行為體系-目標績效（ICP）”（15）分析框架基礎上，進一步構建了一個“制度-機制-行為-績效（IMCP）”新框架，用以分析中國住房市場。中國住房市場的相關制度（Institution）主要包括土地市場制度、商品房市場制度、住房金融制度、住房保障制度、房地產稅收制度等一系列基礎制度;住房市場運行機制（mechanism）指住房市場相關主體在既定制度條件下追求利益最大化并且能保證整個市場持續的行為集合;市場主體行為（conduct）指住房市場相關各方包括中央政府、地方政府、房地產開發企業、城鎮居民、金融機構等為追求自身利益最大化的行為;績效（Performance）指不同的行為主體實際取得的利益及市場表現。一般而言，基礎制度決定市場的運行機制，基礎制度變動必然會引發市場運行機制的變動，而市場運行機制會進一步影響行為主體的市場行為，失衡的運行機制又必然引發行為主體的沖動行為，而市場主體的行為將最終決定各自的實際收益及市場表現。

根據IMCP分析框架，制度缺陷引發的運行機制失靈，導致市場主體的沖動行為，進而引起市場失衡。據此，比對2016年中國住房市場情況不難發現如下問題：在制度方面存在如下主要缺陷：一是住房金融制度不完善，融資渠道單一，主要依賴間接融資渠道，政策性住房金融體系覆蓋面有限，難以惠及大眾;二是土地供應制度不完善，土地制度城鄉分割現象嚴重，地方政府壟斷了土地一級市場;三是政績考核制度不全面，行政問責制度不具體;四是房地產開發制度不合理，預售制容易引發房地產開發企業在投資收益和風險承擔上的錯配，從而帶來風險隱患。正是這一系列制度缺陷的存在，致使住房市場的價格機制、融資機制和土地拍賣機制出現很多問題，從而導致相關主體的一系列行為沖動，如地方政府炒賣土地的沖動、企業紛紛涌入房地產領域的沖動、金融機構擴大房地產信貸的沖動、普通居民跟風投資投機的沖動，中介機構違規放貸的沖動，而這一系列沖動的行為最終引發了住房市場的混亂局面（圖3）。

三、基于IMCP范式的各主體行為分析

1.財政分權和政績考核制度下的地方政府行為邏輯

地方政府在房地產領域其實也受到一系列制度的束縛。長期以來，中央政府一直將政府績效考核作為評判地方政府政績的重要依據，但是由于中央政府和地方政府間存在信息不對稱和信息傳遞偏差等問題，中央政府難以全面真實地掌握地方政府官員的信息，只能選擇一些易于衡量和比較顯性的指標考核官員，于是，GDP、財政收入等顯性指標自然而然地成為判斷地方政府政績好壞的指示燈（胡海洋、姚晨，2015）。（16）其次，由于1994年分稅制改革以后，地方政府的財稅收入分成比例較低，不足以滿足其承擔事權所需的開支，因此，作為妥協，中央政府允許其擁有全部土地出讓金，這也為地方政府的“土地財政”提供了原始的動力，而房地產稅收是地方稅收的一大重要來源。再次，按照《中華人民共和國憲法》規定（17），中國實行城市土地的國家所有制和農村土地的集體所有制。其中對城市土地，國家依法實行國有土地有償使用制度（18），但正是通過這一制度，地方政府徹底壟斷了城市的住房土地供應市場，為“土地財政”創造了條件，并通過土地拍賣制度將壟斷收益最大化;同時也通過土地抵押獲得了更多的城市開發和經濟建設貸款。而另一方面，政府內部缺乏健全的調控監督與協調機制，使房地產調控效果大打折扣。

所以，現行財政分權體制、行政考核體制以及土地制度共同導致了地方政府的行為機制扭曲，并誘發了地方官員行為的短期化傾向，對此學界已經形成較為一致性的看法：在目前土地制度框架下，政府是同時以主權者和市場主體的雙重身份出現的，一方面以公權力為后盾獲得土地，另一方面又利用市場批發土地獲利，從而導致土地市場具有極強的行政主導色彩。在房地產市場發展過程中，地方政府作為建設用地的唯一合法批發商，在受到中央政府的指標配額約束前提下，決定著土地供給的數量、結構、進度、區位、容積率以及供給價格，但對于不同用途的土地，政府的行為也并不一致。對于住宅和商業用地，地方政府運用招拍掛方式通過限量供應獲得高額土地出讓金，從而導致用地成本過高、房價高企;而對于工業用地，地方政府則采取積極擴張規模、壓低價格，甚至不惜以零地價方式出讓土地，以吸引企業入駐，帶動當地GDP和就業增長，其實這一點從國務院的相關法規最先只是要求商業和住宅等經營性用地必須采取招拍掛形式出讓便可以看出端倪。地方政府之所以這樣做，其根本原因在于制造業企業具有較強的主動權，使其在與地方政府談判時具有很強的優勢，而地方政府為了最大限度地增強地方經濟實力和財政收入，只能以壓低地價的方式吸引企業;相反，房地產業等領域的企業因具有很強的地域性，使地方政府具有壟斷話語權，因此，地方政府采取通過吸引制造業企業進駐以增加人均收入和人口流入，進而控制土地供應提高房價，間接獲取經濟發展收益，對此我們稱之為“借雞生蛋”模式。特殊的土地制度與分權的財稅體制交織而成的土地財政制度，經過極致化發展，在經濟新常態背景下成為經濟與房地產兩者相互依賴、相互推動機制的基礎。一方面，土地征用制度、使用權出讓制度與土地儲備制度，塑造并強化了地方政府作為土地使用權唯一供給者的壟斷地位，因土地出讓收益主要歸地方支配，強化了地方政府攫取土地壟斷高價的欲望;另一方面，在眾多的土地開發需求者中，國有企業擁有雄厚的經濟實力和融資能力，加上預算軟約束，使之擁有不計成本的高地價支付能力。一些非國有企業雖然有硬預算約束，甚至經濟實力有限，但通過與金融機構和中介機構的合作，也擁有志在必得的高地價支付能力。在這樣的土地市場上，簡單價高者得的“土地拍賣”制度必然使得樓市長期看好，尤其房價短期回升的一、二線核心城市首先成為高價拍地的重災區。

盡管中央政府基于經濟增長與社會安全權衡，采取多種政策工具屢次對宏觀經濟及房地產市場進行調控，但是由于地方政府基于土地財政的現實以及本地經濟增長的考慮，必然存在控制土地供應、抬高地價、助推房價的內在激勵，且政府內部也缺乏健全的調控監督與協調機制，致使房地產調控效果甚微。

2.監管缺失和績效考核扭曲下的金融機構行為邏輯

經過一系列市場化改革之后，我國金融機構目前在公司治理層面盡管基本上建立了相對完善的績效考核體系，將風險規避和利潤最大化作為績效考核目標，但在實際管理層面上，績效考評體系仍呈現較為明顯的政績化、短期化、逐利化傾向，面臨許多制度約束以及監管制度的漏洞。究其原因關鍵還是因為法人治理結構和組織架構換湯不換藥。管理層出于追求政績和完成考核目標的壓力，急于擴大資產規模，追求短期效益，掩蓋問題和風險，缺乏對實際情況和長遠發展的深入思考。而現行的抵押貸款制度和期房銷售制度使房地產供求雙方都需要大量的銀行貸款，導致銀行成為房地產市場的主要資金來源方。同時金融監管制度不完善和監管措施不嚴格則致使金融機構的“金融創新”層出不窮，大量資金“成功”逃避監管進入房地產市場。

許多金融機構基于利潤、風險及業績權衡，抓住金融監管制度不完善和監管措施不嚴格的漏洞，放松對貸款方的信用資格審查，從而將大量資金通過正規或非正規渠道引入樓市以獲取低風險高額利潤。一是銀行通過委托貸款等方式繞道將大量資金導入房地產市場。商業銀行為繞開政策限制，借道券商、資管、基金子公司等非銀金融機構以委托貸款形式將資金導入房地產行業。在此模式下，貸款委托人實際上充當了銀行資金的通道，銀行則是真正的資金提供方和風險承擔者。這類方式的委托貸款資金有不少進入了房地產領域，甚至在土地競拍保證金和土地首付款環節使用，而這恰恰是國家政策所不允許的。二是金融機構通過債權收益權轉讓方式繞開監管將資金導入房地產市場。由于監管政策的嚴格限制，基金子公司或者券商資管沒有發放貸款的資質，不能直接投資債權，但卻通過購買債權收益權（母公司對項目公司借款）方式成功規避監管限制，將資金導入房地產行業。三是金融機構通過非標債權業務為資金繞道進入樓市提供新通道。非標資產是指未在銀行間市場及證券交易所交易的債權性資產，一般包括信貸資產、信托貸款、委托債權、承兌匯票、信用證、應收賬款等。隨著房地產行業成為銀行貸款限制投入的領域，通過非標融資方式變相取得銀行貸款進而成為房地產企業的主要融資方式。另一方面，對于銀行而言，出于規避信貸管制的考慮，也會積極借助信托、券商、保險公司等通道投資非標產品以進入利潤豐厚的房地產市場。正是借助于金融機構的配合，大量資金通過各種渠道涌入房地產領域。進而在樓市熱潮以及一系列政策利好刺激下，使各大銀行的個人按揭貸款呈現爆發式增長。

3.利益最大化下的房地產開發商行為邏輯

有理由認為，一系列的制度安排造就了房地產開發商的主導地位。我國現行住房供應制度存在城鄉二元割裂問題，城市房地產開發模式顯現出政府壟斷土地市場、房地產開發商壟斷住房供應的特點，尚未形成多層次多渠道的住房供應體系。由于房地產開發市場涉及土地拍賣、環境保護、城市規劃、配套設施等一系列環節，而每個環節都涉及相應的開發資質，因此，房地產開發成為一項具有高準入門檻的行業，一般個人和非專業組織由于缺乏相應的資質已經很難成為住宅供應的主體，同時也徹底堵死了個人自行建房或合作建房的渠道，最終使少數房地產開發商得以壟斷城市住宅開發市場。雖然地方政府推出了廉租房、經濟適用房等住房供應模式，但是畢竟數量較少，難以影響整個住房供應市場。其次，現行商品房銷售制度主要是借鑒香港的經驗，采取期房銷售制度，允許房地產開發商將正在建設中的房屋預先出售給購房者，這一方式明顯有助于房地產開發商快速回籠資金，降低開發風險和開發成本。最后，由于房地產開發商自持租賃制度不完善，政府對開發商自持租賃模式的限制也較多，并且開發商自持租賃的利潤極低，導致房地產開發商沒有動力采用自持租賃的模式供應住房。

房地產開發涉及巨額資金，并且開發周期長，需要巨額的外部融資支撐。目前，房地產開發企業的融資模式主要有權益融資、開發貸款、非標融資、傳統債券融資以及資產證券化等方式。權益融資的優勢在于能夠直接增加凈資產，改善企業資產負債率，從而實現迅速加杠桿;銀行開發貸款的優勢在于成本和門檻低，是一種最穩定的融資方式;非標融資則由于門檻低、監管靈活而受到房地產企業的青睞;債券融資的優勢在于審核難度較小、期限與開發周期匹配、進入門檻和綜合成本低;資產證券化則可以實現基礎資產與發行人資質的隔離。自2006年以來，伴隨中國房地產投融資制度的不斷調整，房地產融資渠道也經歷了階段性變遷，IPO、股票融資、非標融資、定增、公司債等融資方式相繼受限，銀行資金成為房地產開發企業最穩定的資金來源。但另一方面，外部監管制度不健全，尤其是金融監管制度不完善致使大量銀行資金通過灰色渠道流入房地產開發企業，使房地產開發商敢于高價拍地、激進擴張，金融機構審核不嚴則更加劇了這一現象。

4.沖動狀態下的購房者行為邏輯

在住房消費領域，購房者行為受到一系列制度的制約。為了滿足普通家庭的住房需求，解決資金不足的難題，中國住房市場開啟了住房抵押貸款制度。這一模式的實行，一方面為居民的住房需求提供了資金支持，另一方面也減少了銀行貸款風險，為銀行收回貸款提供了最有效的保證。與快速發展的經濟形勢相比，中國金融市場的發展相對滯后，居民投資渠道十分狹窄，同時，金融制度改革特別是利率市場化改革步伐緩慢，利率明顯偏低，難以滿足居民財富保值增值的需求。而房地產稅收體系相對不完善，只對房地產交易環節征稅，缺乏房地產持有環節的征稅，使得購房者的持有成本很低;與此同時，保障房供應嚴重不足，導致租售比過低，而現行稅收制度并不鼓勵租房消費，政府對租房消費的保護制度相對也不完善，導致租房市場發展整體滯后。

住房需求一般分為兩種：居住需求和投資投機需求，兩者均會受到上述制度的影響。自住房市場化改革以來，伴隨經濟的快速發展，城市化率不斷提高，大量農村人口進入城鎮，從而形成了對城鎮住房的巨大剛需。同時由于城市人口年齡結構總體比較年輕，再加上新進入城市的居民多為年輕人，進一步增加了對城市住房的剛性需求。上述兩個因素疊加，為中國房地產市場的黃金十年奠定了深厚基礎，而現行金融制度則為房地產市場的投機需求創造了條件。一方面，中國居民的人均收入伴隨經濟高增長而水漲船高，居民財富不斷增加，從而引發一系列投資需求;另一方面，中國金融制度改革特別是利率市場化改革步伐緩慢，利率明顯偏低，難以滿足居民財富保值增值的需求，并且金融市場的發展相對滯后，導致居民的資產投資渠道十分狹窄。反觀房地產行業，由于受到強大居住需求和投資投機需求的推動呈日漸火爆趨勢。兩重因素疊加，致使日益增加的居民財富大量地涌入被視為優質資產的房地產行業，希望通過投資房地產實現資產的保值增值。同時抵押貸款制度大大降低了居民投資房地產的門檻。由于住房投資屬于大額投資，如果沒有外部融資，一般家庭很難進入，而抵押貸款制度的出現為普通收入家庭購買住房提供了厚實的資金，大大降低了居民購房的門檻，為住房市場提供了充足的需求。而住房價格的節節攀升反過來激發了居民的投資投機需求，進一步加劇了住房市場的火爆程度。稅收制度不完善則為居民投資投機房地產市場提供了便利，中國目前的房地產市場稅收體系重交易環節、輕持有環節，使得居民投資房地產的稅收成本大大降低，特別是房地產稅的缺失，在一定程度上鼓勵了居民將財富大量投資于房地產市場，進而將房地產市場推向了異常火爆。

四、房地產市場參與主體之間的合作博弈

1.合作博弈模型構建

本合作博弈模型的構建基于如下邏輯推理：在固有的制度缺陷之下，房地產開發商、金融機構、購房者、政府部門等房地產市場參與主體必然會基于自身利益最大化動機，利用相應的制度漏洞推動房價上漲，但與此同時也要付出相應的代價，如時間、資金等成本以及可能出現的政策風險。另外，各參與主體之間也存在競爭關系，比如采取更多行動利用制度漏洞的一方有可能獲利，而遵循規則的另一方則可能沒有收益甚至會有損失，因此，雙方都可能會爭相利用制度漏洞獲利，但是由制度套利行為增加而引發的房價暴漲必然引起中央政府的嚴厲管制。基于此，我們構建了一個包含兩個參與主體的簡單博弈模型分析參與主體之間的合作博弈過程。假設房地產市場有兩個參與主體A和B，每一個參與主體的效用函數為

πi=pqi-cqi （i=A，B）

其中，πi表示房地產市場參與主體i所獲得的凈效用;p表示房價增長率，由于在很長一段時期中國住房市場的房價基本處于上漲狀態，唯一變化的是房價的增長率，因此，判斷房地產市場形勢好壞的標準主要看房價增長率;qi表示參與主體i為了自身利益最大化而采取的行為，比如，利用各種制度漏洞達到利益最大化的行為;c則表示參與主體為了達到自身利益最大化而付出的邊際成本，我們姑且將不同參與主體的邊際成本看成是一致的。因此，pqi表示參與主體i所獲得的總效用，房價增長率越高以及所付出的努力越多，總效用也越多;cqi則表示參與主體i所付出的總成本，其付出的努力越多，成本也越高。總的來看，總效用（pqi）減去總成本（cqi）即為凈效用πi。此外，房價增長率還受到外部因素的制約，中央政府出于維護政治社會經濟等諸多考量，必然會采取強硬手段抑制過快增長的房價。如果房地產市場各參與主體采取越多的行為致使房價過快增長，則中央政府會采取更嚴厲的措施穩定房價，我們以如下公式表示房價與參與主體的行為所受到的約束：

p=d-∑iqi （i=A，B）

其中，p是房價增長率，qi表示參與主體i為了自身利益最大化而采取的努力，d則是常數，并且d>c。一般而言，房地產市場各參與主體為了實現自身利益最大化而采取的行為越多，中央政府的抑制措施也越嚴厲，兩者之間呈現負相關關系。

（1）考察各參與主體不合作前提下各方所獲得的凈效用的穩定解。通過聯立參與主體A和B的反應函數，可得各參與主體的均衡解：

πA=πB=（d-c）2/9（1）

p=（d+2c）/3（2）

（2）考慮各參與主體相互合作前提下各方所獲得的凈效用，這好比我們將各參與主體看成一個整體M，其均衡解為：

πA=πB=（d-c）2/8（3）

p=（d+c）/2（4）

對比不合作和合作兩種情況下各參與主體所獲得的凈效用，可以明確：各參與主體在房地產市場中相互合作所獲得的凈效用高于不合作情況下的凈效用。同時，合作情況下的房價增長率也快于不合作情況下的房價增長率。因此，這一模型初步說明了房價快速上漲主要是房地產市場各參與主體相互合謀而造成的結果，但是這一合作博弈具有一定的不穩定性，各方行為很容易偏離均衡解。

（3）雖然上述合作博弈均衡具有一定的不穩定性，但是考慮到現實經濟中博弈是具有長期性的，如果我們進一步考慮無限重復博弈，并且采取觸發戰略，只要一方發生任何背離，另一方可在以后階段采取不合作，那么合作博弈會具有相當的穩定性（Friedman，1971）。（19）

假設各參與主體的貼現因子均為δ，如果雙方都遵循合作策略，則各方每一階段的凈效用為：π1=（d-c）2/8;如果各方均采取不合作策略，則各方每一階段的凈效用為：π2=（d-c）2/9;如果參與主體A采取合作策略，而參與主體B偏離合作策略，則參與主體B在本期凈效用最大化的解為：

qB=3（d-c）/8，π3=9（d-c）2/64

但要使雙方采取觸發戰略成為納什均衡，則必須滿足如下條件：

由上式可得，δ≥9/17（8）

因此，在無限博弈的情況下，只要貼現因子δ≥9/17，房地產市場各參與主體便有足夠的動力維持合作博弈。事實上，在現實經濟中，貼現因子在一般情況下都能滿足上述條件，而本文的合作博弈模型正是從房地產市場各參與主體的動機出發，通過描述其行為邏輯，剖析其合作博弈的內在機理，得出由此推動房價上漲的結論。所以，模型基本上能完整有效地解釋房地產市場各參與主體相互合作推動房價快速上漲的現實，同時也證明了IMCP分析范式的理論可行性。

2.現實中房地產市場各參與主體之間的合作博弈及其危害

上述合作博弈模型不僅從理論上解釋了房地產市場各參與主體基于最大化自身利益而進行的合作博弈最終將導致房價上漲的內在機理，對照現實，房地產市場各參與主體也確實在利用各種方式進行合作博弈，且最終導致了房價的普遍上漲，個別地區甚至出現房價暴漲局面，引發了較為嚴重的危害。

第一，銀行等金融機構在業績考核壓力下與購房者相互合謀，通過房地產銷售端創新產品降低個人住房貸款門檻，其中最典型的為消費貸和“首付貸”。雖然銀監會明確規定消費信用貸款不能用于購房，但在實際操作中，由于銀行審核不嚴格甚至有些商業銀行暗中配合，貸款申請人通過貸款擔保公司的一條龍服務可以輕松規避銀行檢查，獲得消費信用貸款，再將貸款用于支付買房的首付款。而“首付貸”一般指金融機構通過各種名目和方式向購房者提供貸款，使支付能力不足或需要資金周轉的購房者達到按揭貸款首付比例，從而完成貸款購房行為的一種金融產品。其中部分“首付貸”是以個人消費貸款等科目由相關金融機構發放的，另有部分“首付貸”產品則由P2P等互聯網金融公司的資金穿透而來。

第二，銀行等金融機構與房地產開發商相互合謀，通過明股實債或股權直投等方式繞開金融監管，變相為土地交易融資。其中一種方式是“明股實債”，即信托公司事先跟房地產開發商約定，到一定期限后由開發商向信托公司以一定的價格回購股權，并保證信托公司取得一定的收益。這種模式一方面可以規避“委托貸款”的合規風險;另一方面不提高房企的負債率。銀行的自營資金和理財資金正是借道資管或信托計劃穿上層層馬甲，通過明股實債的方式，源源不斷地向地產開發商進行“輸血”。另外，中小型房地產企業由于受到規模限制，雖融資渠道并不如大型房地產企業多，但資金通過股權直投方式也繞道進入了房地產企業。

第三，地方政府與房地產開發商合謀，通過炒高地價，營造房地產市場的火爆形勢，不斷強化房價上漲預期，一方面導致房價不斷上漲，使房地產開發商獲得更多凈利潤;另一方面也使地方政府獲得更多的房地產稅費收入，為帶動下一輪地價和房價的循環上漲奠定基礎。

第四，地方政府與銀行等金融機構合謀抬高房價。一方面，地方政府通過炒高地價提升未來土地出讓金的收益，進而再以土地作抵押，從銀行等金融機構獲得更多的貸款，以此加快地方基礎設施建設，為下一輪地價、房價上漲埋下伏筆，最終形成地價和房價相互推升的惡性循環;另一方面，金融機構在地價和房價的輪番上漲中也獲得大量短期利潤，成為這一場房地產盛宴中不可或缺的參與者。

綜上，市場主體和政府部門在房地產領域的合作博弈直接推高了房價，進而形成高房價預期，使整個市場形成投資房地產更有利的共識，導致各領域資金紛紛涌入市場。然而，高房價卻增加了實體經濟的成本，加劇了實體經濟貸款難問題，使實體經濟利潤進一步走低，最終迫使已有的資金撤出實體經濟領域轉而涌向房地產市場。

五、結論與政策建議

綜上所述，2016年的樓市狂潮本質上是由制度驅動的，住房、土地、金融、行政等制度漏洞導致房地產市場機制扭曲，而機制扭曲則進一步導致購房者、金融機構、房地產開發商、地方政府等主體的行為沖動，最終使房地產市場失衡，釀成短期內房價蔓延式飆升局面。對此，本文提出以下政策建議：

1.加快長效機制建設，實現“住有所居”的全面小康目標

建立以市場為主體滿足多層次住房需求和以政府為主體滿足基本保障房需求的兩個住房體系，完善包含樂居、康居、安居、廉居四個層次的住房制度體系。加強保障房建設，多渠道供應住房，提升租房在解決居民住房需求中的比例。加快租賃住房立法，完善住房租賃制度，保障租房者的合法利益。同時，完善開發自持租賃制度，保證開發租賃企業的正常利潤，取消期房銷售制度，實行現房銷售制度，抑制房地產開發商高價拍地沖動。

2.改革完善金融機構的公司治理體系和金融市場制度體系

完善金融機構的公司治理體系，有效平衡資金使用的當前收益與未來風險，平衡房地產領域和其他領域的資金配置，形成趨“住”避“炒”的內在治理機制。加強監管部門對房地產市場的金融監管，完善針對房地產市場各類金融工具的監管制度，形成支“住”限“炒”、風險可控的監管體制。建立健全多層次資本市場體系，拓寬居民投資渠道，創設多樣化投資工具，形成多樣化資產充分競爭局面，和資金供給與住房需求相匹配的體制機制，特別是應增加市政債券融資渠道，為土地財政的退出創造條件。

3.改革土地制度，形成建設用地多元供給新機制

加快改革土地指標的計劃供應制度，建立健全城鎮建設用地總量與人口總量相掛鉤的土地供給制度。加快建立“農村集體建設用地”使用權直接入市制度，完善一級土地供應市場的有效競爭機制。建立城鎮土地價值第三方評估制度，完善土地拍賣相關配套制度，詳細設置拍賣雙方有關資金籌集和后續開發等硬性條件，形成房地產市場均衡價格自動向評估價收斂的定價機制。取消經營性用地儲備制度，建立經營性用地交易市場，通過市場自由轉讓使用權形成有效的二級土地供應市場。

4.建立土地出讓金由中央與地方分成的制度，逐步開征房地產稅

通過立法擴大房地產稅的試點范圍，采取漸進式和試探性策略逐步開征房地產稅。調整土地出讓金的收益分配制度，讓土地財政模式退出歷史舞臺。明確土地增值收益在中央政府與地方政府間的分配比例和形式，以及政府與企業、居民的分配比例和形式，設計相關配套措施，防止地方政府與相關利益主體合謀，確保土地出讓金如數進入中央財政賬戶。改革財稅體制，解決長期存在的地方政府事權與財權不對稱問題。一方面中央應向城市擴大轉移支付和稅收返還;另一方面應增加中央政府的事權，尤其是應增加統籌部分基本公共服務項目的事權。改革地方政府的基礎設施和公共服務融資體系，探索建立以未來房地產稅收和基礎設施收益進行還本付息的市政債券制度。

5.保持戰略定力，健全政府市場管理和內部管理制度

政府未來應保持戰略定力，確定經濟增長的合理區間，堅持房住不炒原則，改革基礎制度，建立長遠機制，讓房地產在宏觀經濟中發揮恰當的作用。積極完善中央監控和地方調控相結合的房地產市場調控制度，在明確不同層級政府間職能定位與分工的基礎上，強化中央政府的監管責任和地方政府的主體責任。建立健全領導負責和部門分工相結合的調控機制，明確和完善相關職能部門的調控職責，加強各部門之間的協調與配合。

① 袁志剛、樊瀟彥：《房地產市場理性泡沫分析》，《經濟研究》2003年第3期。

② 姜春海：《中國房地產市場投機泡沫實證分析》，《管理世界》2005年第12期;周京奎：《信息不對稱、信念與金融支持過度——房地產泡沫形成的一個博弈論分析》，《財貿經濟》2005年第8期。

③ 任澤平：《房地產大泡沫的十大啟示》，《投資與理財》2016年第10期。

④ 高波、毛中根：《匯率沖擊與房地產泡沫演化：國際經驗及中國的政策取向》，《經濟理論與經濟管理》2006年第V卷第7期。

⑤ 劉民權、孫波：《商業地價形成機制、房地產泡沫及其治理》，《金融研究》2009年第10期。

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（16） 胡海洋、姚晨：《中國式分權下的地方政府績效考核研究》，《管理觀察》2015年第1期。

（17） 《中華人民共和國憲法》第十條規定：城市的土地屬于國家所有，農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。

（18） 《中華人民共和國土地管理法》第二條第五款規定，國家依法實行國有土地有償使用制度。但是，國家在法律規定的范圍內劃撥土地使用權的除外。

（19） Friedman，J.“A Non-cooperative Equilibrium for supergames”，Review of Economic Studies，no.38，1971，pp.1-12.