論加強(qiáng)設(shè)計管控在房地產(chǎn)建筑工程項目管理中的必要性

文/張潔 上海恒冉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 上海 201400

1、總述

在工程項目全壽命中周期中，工程項目管理分為決策階段的管理DM（Development Management，項目前期的開發(fā)管理）、實施階段的管理PM（Projec tManagement，項目管理）以及使用、運(yùn)營階段的管理FM（Facility Management，設(shè)施管理）。

工程項目的設(shè)計管理屬于PM 實施階段的管理。

工程項目設(shè)計階段是建設(shè)項目全壽命周期中非常重要的一個環(huán)節(jié)，它是在前期策劃和設(shè)計準(zhǔn)備階段的基礎(chǔ)上，通過設(shè)計成果將項目定義和策劃的主要內(nèi)容予以具體化和明確化，同時是下階段項目實施階段的具體指導(dǎo)性依據(jù)。設(shè)計過程是實現(xiàn)策劃、建設(shè)和運(yùn)營銜接的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。

2、工程項目設(shè)計管理的范疇

工程項目設(shè)計管理的范疇有廣義及狹義之分：“廣義”的設(shè)計管理是指從工程項目管理的角度出發(fā)，工程項目的設(shè)計工作往往貫穿于工程建設(shè)的全過程，從選址、可行性研究、決策立項，到設(shè)計準(zhǔn)備、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計、招投標(biāo)以及施工，延續(xù)到項目的竣工驗收、使用運(yùn)營及回訪總結(jié)階段。

狹義的設(shè)計過程，則是特指與設(shè)計工作緊密聯(lián)系的從組織設(shè)計競賽或委托方案設(shè)計開始，到施工圖設(shè)計（包括各項深化設(shè)計）結(jié)束為止的全過程。

本文討論的設(shè)計階段強(qiáng)管控主要指狹義的設(shè)計過程管理，即從項目決策立項之后到施工開始之前的這一段過程。

工程項目設(shè)計是集社會、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理為一體的復(fù)雜、特殊的系統(tǒng)性生產(chǎn)過程，它不是設(shè)計單位的個體創(chuàng)造，而是業(yè)主、設(shè)計單位、政府主管部門和其他項目參與方共同參與及協(xié)作的成果。

3、工程項目設(shè)計管理的管控方法與要點

設(shè)計階段項目管理的核心是通過建立一套溝通、交流與協(xié)作的系統(tǒng)化管理制度，在業(yè)主與設(shè)計單位、政府有關(guān)建設(shè)主管部門和其他項目參與方之間建立起組織、溝通和協(xié)作的橋梁，實現(xiàn)工程項目建設(shè)的藝術(shù)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和社會效益的平衡。

在正式的設(shè)計工作開始之前，前期的信息及設(shè)計要求的導(dǎo)入，是關(guān)鍵性更是前提性的要求，是保證一切工作按照正確的方向發(fā)展的保證。

工程項目設(shè)計管理工作不再是單線條地按部就班地推進(jìn)設(shè)計，而是在推進(jìn)設(shè)計進(jìn)程的同時，將政府主管部門要求、各項目參與方的意見以及各條線的信息融入設(shè)計，綜合作用，修正設(shè)計方向。

隨著國家及整個行業(yè)、市場對工程項目建設(shè)要求的不斷提高，工程項目設(shè)計階段的設(shè)計工作，不僅僅只是狹義上的方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計，亦包括各項相關(guān)專項深化設(shè)計，如綠色建筑及節(jié)能設(shè)計、抗震超限專項設(shè)計、幕墻深化設(shè)計、亮化設(shè)計、景觀深化設(shè)計、標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計及機(jī)電二次深化設(shè)計等。各專項深化設(shè)計在原有設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行，同時亦影響及修正原有設(shè)計。

工程項目管理涉及時間（時效）、經(jīng)濟(jì)及質(zhì)量三個維度，工程項目設(shè)計管理亦是如此。而時間（時效）、經(jīng)濟(jì)及質(zhì)量亦是衡量設(shè)計管理優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)。

基于理論的支持，在從業(yè)經(jīng)歷的眾多項目的實踐中，筆者認(rèn)為在工程項目設(shè)計管理過程中，按照設(shè)計推進(jìn)進(jìn)程，可從以下幾點加強(qiáng)管控：

3.1 前置條件的充分收集及落實

在正式啟動設(shè)計之前，需將前置條件理清并確定，如項目定位、用地規(guī)劃條件、后期使用要求（設(shè)計任務(wù)書）等相關(guān)信息確定并落實，才可著手開展具體的設(shè)計工作。

項目前期定位對整個項目的開發(fā)、運(yùn)營有著決定性的作用，從宏觀上決定著整個項目的發(fā)展方向。因此在設(shè)計開始之初，需對項目定位進(jìn)行理解和明確，作為依據(jù)貫穿于整個設(shè)計進(jìn)程。

在滿足用地規(guī)劃條件，并在國家、地方及行業(yè)規(guī)范的制約下，按照后期使用（設(shè)計任務(wù)書要求）開展設(shè)計，是從具體操作過程中推進(jìn)項目進(jìn)程，與項目定位相互制約，互為補(bǔ)充。

3.2 多條線同步推進(jìn)設(shè)計，各專業(yè)、專項綜合協(xié)調(diào)，設(shè)計進(jìn)程相互穿插；注重后期使用要求對設(shè)計進(jìn)程的干涉，深化設(shè)計的適時介入

工程項目無論規(guī)模大小，均涉及多專業(yè)、多工種及多個參與方的共同協(xié)同配合。大規(guī)模的城市綜合體項目更因體量巨大，建筑功能多樣，涉及的設(shè)計內(nèi)容眾多等客觀因素，對建立合理、清晰的溝通、交流與協(xié)作的系統(tǒng)化管理的要求更為嚴(yán)格。

工程項目的設(shè)計工作，應(yīng)按照政府建設(shè)主管部門對項目每一階段設(shè)計的審批要求進(jìn)行推進(jìn)，除按部就班遵循概念設(shè)計、方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等一般設(shè)計報批流程之外，在項目推進(jìn)進(jìn)程中，各專項設(shè)計對于項目的影響和制約，亦須體現(xiàn)在整個設(shè)計推進(jìn)過程中，并應(yīng)協(xié)調(diào)好各條線的設(shè)計，及深化設(shè)計介入的時間，以避免同一階段設(shè)計工作的反復(fù)并減少設(shè)計修改的工作量。

所有的工程項目均為后期使用服務(wù)。招商運(yùn)營對于建筑空間的要求，辦公塔樓的使用者對垂直交通合理、高效的利用要求等，均影響著設(shè)計。隨著技術(shù)水平的發(fā)展，對建筑節(jié)能綠建設(shè)計要求、機(jī)電深化設(shè)計要求均有了更高的要求，而隨著建筑形態(tài)、建筑高度的不斷突破，對結(jié)構(gòu)設(shè)計的合理性、各種超限設(shè)計的論證等，亦提出了更嚴(yán)格的要求。

以筆者正在進(jìn)行設(shè)計管理的合肥壩上街環(huán)球中心二期T3T4C4 項目為例。

合肥壩上街環(huán)球中心項目位于合肥市瑤海區(qū)，長江東路與滁州路交口，毗鄰淝河景觀軸，總用地面積為11.4 萬平米。該項目是集超星級酒店、高級辦公樓、商業(yè)金融中心及住宅于一體的超高層群大型綜合項目，容積率高達(dá)8.2，總建筑面積約130 萬平米，最高建筑高度300 米。整個建筑風(fēng)格簡潔大氣，具有強(qiáng)烈的流動感和唯美的線條感，超高層塔樓玻璃幕墻的現(xiàn)代感與裙房立面深淺兩種石材的厚重感形成對比，裙房屋面層層跌落與收進(jìn)的處理手法結(jié)合大量屋頂綠化，使建筑整體更具有空間層次感，為合肥市“東門”的標(biāo)志性建筑群。

T3T4C4 項目為整個壩上街環(huán)球中心項目的一部分，由52 層及49 層兩棟超高層辦公塔樓、局部8 層裙房商業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施組成，總建筑面積約37 萬平米，最高建筑高度為250 米，建筑風(fēng)格與壩上街環(huán)球中心整體項目一致。該項目目前正在進(jìn)行施工圖設(shè)計。

商業(yè)綜合體項目，負(fù)責(zé)后期運(yùn)營的商管公司對于平面布局、空間凈高均有要求。壩上街T3T4C4 原方案設(shè)計報規(guī)通過后，商管公司介入，對原有的平面布局以及層高均提出了新的要求，以至于設(shè)計方需要花費(fèi)大量的時間來完成設(shè)計修改，引起新的增量時間成本及設(shè)計成本，并需要重新報規(guī)劃局審批。若在方案設(shè)計報規(guī)前，將商管公司意見導(dǎo)入，則可以避免大量的設(shè)計修改，以節(jié)省時間及成本。

壩上街T3T4 超高層塔樓，垂直交通的運(yùn)力直接影響著后期使用。初期方案的電梯運(yùn)行方案為在一層大堂設(shè)穿梭梯將一半人流運(yùn)送至塔樓中間層，再分上下區(qū)間分設(shè)高地區(qū)。在初步階段電梯顧問介入后，通過計算與論證，發(fā)現(xiàn)原方案運(yùn)力無法滿足使用，需要改變原有的垂直交通組織模式為整個塔樓高中低區(qū)分區(qū)，取消轉(zhuǎn)運(yùn)梯的設(shè)置，此調(diào)整對核心筒及底層大堂包括與地下車庫的銜接布局均需要做相應(yīng)的調(diào)整，同時由于需要兼顧本身就比較低的得房率，調(diào)整難度非常大，同時核心筒結(jié)構(gòu)布置受到影響進(jìn)而影響在初步設(shè)計前就已經(jīng)通過審批的結(jié)構(gòu)超限抗震專項設(shè)計，花費(fèi)了大量的人力及時間成本。但是由于設(shè)計優(yōu)化，不僅提高了電梯運(yùn)力，同時減少了電梯數(shù)量，節(jié)省成本。由此可見，深化設(shè)計顧問及早地介入設(shè)計，有益于整個設(shè)計進(jìn)程的發(fā)展。

3.3 尋找藝術(shù)與技術(shù)的平衡點

建筑物作為構(gòu)成城市環(huán)境的重要要素，在滿足使用功能需求的同時，亦發(fā)揮著其作為形成城市肌理、造就城市形象的作用，兼具了藝術(shù)與技術(shù)的需求。現(xiàn)整個社會對于建筑物審美及創(chuàng)新的接受度越來越高，也就出現(xiàn)了一部分項目為了外部造型而犧牲內(nèi)部功能及技術(shù)合理性的情況。

同樣以壩上街T3T4C4 項目為例，整個項目形象以有機(jī)、生態(tài)為主體形象，建筑形態(tài)為曲線型。而兩棟220 米超高層辦公塔樓為了保持挺拔的比例，同時滿足北側(cè)住宅的日照要求，標(biāo)準(zhǔn)層面積僅1800 平米，與通常相對經(jīng)濟(jì)的超高層標(biāo)準(zhǔn)層面積2200-2500 平米形成一定差距。對于220 米的超高層建筑，不論標(biāo)準(zhǔn)層面積的差異大小，容納基本的設(shè)備管井及滿足消防疏散的樓梯、電梯等的核心筒大小不會有太大差異。標(biāo)準(zhǔn)層面積過小，在核心筒面積無法大幅縮小的情況下，直接導(dǎo)致塔樓得房率低，建設(shè)成本的投入產(chǎn)出比低，經(jīng)濟(jì)效益低下。而要規(guī)避此種情況，需在項目概念設(shè)計階段充分考慮技術(shù)性要求對建筑形態(tài)的影響，合理地選擇平衡點。

3.4 設(shè)計的合理性可直接節(jié)省成本

在施工圖設(shè)計開始前，應(yīng)盡可能高比例地合理優(yōu)化設(shè)計，以避免施工圖階段的大量修改，帶來額外的工作量并造成時間的浪費(fèi)，進(jìn)而引起增量成本。

以筆者曾經(jīng)負(fù)責(zé)的一個總建筑面積2 萬平米，地上建筑面積1.5 萬平米，客房數(shù)174 間的小型商務(wù)精品酒店為例，在設(shè)計初期，變配電所根據(jù)市政進(jìn)線位置設(shè)置于位于場地西南角地下一層，而按照地上部分建筑流線，酒店后勤服務(wù)區(qū)域位于場地最東側(cè)，故強(qiáng)弱電井亦設(shè)置于場地最東側(cè)，整個供電路由西南側(cè)的變配電所跨越整個場地送至最東側(cè)的強(qiáng)弱電井，再反向送回各末端，設(shè)計的不合理造成了極大的浪費(fèi)。通過調(diào)整建筑布局，合理優(yōu)化后，將強(qiáng)弱電井移至靠近變配電室處，減少了相關(guān)管線、橋架的用量，降低了施工難度，直接節(jié)省造價100 萬元，折合50 元/平米，節(jié)省的成本總量在這樣一個小規(guī)模項目中相當(dāng)可觀。

綜上所述，從以上要點加強(qiáng)對設(shè)計進(jìn)程的把控，能夠在工程項目推進(jìn)預(yù)計的時間內(nèi)（甚至比預(yù)期更短的時間內(nèi)），以點蓋面，發(fā)揮強(qiáng)管控力度，保證項目質(zhì)量的同時，節(jié)省成本，以獲得最大的經(jīng)濟(jì)利益。