官員任期與房地產投資

文/湯莫亞 南京財經大學產業發展研究院 江蘇南京 210000

1、引言

中國政治上的集權制度，中央政府在官員的任命上具有高度的決定權。一個官員的評價指標主要是從德、能、勤、績、廉。其中唯一能夠量化的指標就是績，實績是官員的主要晉升考核指標。官員為獲得晉升機會，不得不做出超越其他競爭者的業績。主要以GDP 增長率為實績考察的標準，使得官員更加關注所任轄區GDP 增長率以及財政收入等。房地產投資通過促進需求，進而促進經濟增長。何云等（2017）、徐麗杰（2014）根據Granger 因果關系檢驗發現房地產投資每增加1 個百分點，經濟增長就會提高1.37 個百分點，而且這種因果關系是單向的。即只有經濟增長是房地產投資的格蘭杰原因。我國的房地產市場區域化現象比較嚴重，房地產發展的不平衡也會影響到整體的國民經濟發展。黃忠華（2008）、張屹山（2018）則進一步證實房地產投資拉動經濟增長的區位效應，并發現東部地區的房地產投資對經濟增長的貢獻大于中西部地區。

官員往往將上任官員的經濟績效視為其“標桿”，在任期內的相對經濟增速與晉升是呈正相關的（羅黨倫，2015）。龐保慶（2016）以縣級政府數據為依據得出官員任期與經濟績效間是呈直線關系。

2、官員任期對房地產投資的理論分析

有研究發現，官員的晉升與任期內地區經濟效率顯著負相關（蔣德權，2015）。這意味著地方政府為了得到晉升的機會集中注意力發展經濟總量和經濟速度。理性官員則會認為在任職的早期，經濟績效對晉升的影響不是很大。官員想要獲得晉升的機會，則其政績應該是任職后期強于前期。若前期就擁有較好的經濟績效則會提高了后期政績的評價門檻。理性的官員在任職前期不會竭盡所能開發當地的資源。在任期的晉升關鍵時期，官員會加大對經濟的干預，實施一系列措施刺激經濟。任期較短時官員能夠調動當地資源的能力就會有限，一般官員任職時間越長，就越能整合當地資源。我國房地產市場發展自身具有鮮明的特征，受政府政策影響較大。

3、官員任期對房地產投資的實證分析

本文的被解釋變量是房地產投資，以房地產投資占固定資產的比重作為衡量指標，解釋變量是官員任期。

3.1 官員任期與房地產投資的回歸模型

模型的i 代表城市，表示t 時間，mterm 代表市長任期，sterm 代表市委書記的任期，房地產投資hi，本文加入控制變量分別為：第二產業占GDP 的比重（gdps），第三產業占GDP 的比重（gdpt），人均GDP（agdp）。其中，μ為隨機誤差項。

3.2 實證結果分析

表1 官員任期與房地產投資實證結果

以上表格的實證結果顯示，官員任期對房地產投資的影響不管有沒有工具變量，其結果都是顯著的。分析表格可知，官員任期與房地產投資呈現的結果是負相關。一般官員任職對年齡要求較高，低級官員年齡到50 歲就自動默認為沒有上調的可能。當官員任期較長時，其發展經濟的短視行為就會減弱。為了維持經濟的正常運轉，政府對房價的調控會比較嚴格。

結論：

官員任期對房地產投資的影響是負向的。實證顯示的相關系數是負的，其實在正常情況下也很好理解。官員任職前期的時候經濟發展不能很差，至少要在上任經濟發展的基礎上保持平衡。若任職的初期就實現經濟負增長，那么官員的績效考評將嚴重受損。官員任職對年齡的要求比較高，當一個官員在任時間太長時，他的晉升動機將減弱，發展經濟的干勁沒有以前足。實現經濟的目標不強烈則會影響房地產投資的動機就會減少。