淺析產業化養老的開發模式與布局

潘琪

（西北機電工程研究所，陜西咸陽 712000）

根據人口老齡化的相關數據顯示，我國人口老齡化未來會出現持續性、發展快且數量大等特點。黨的十九大以來，我國養老制度更加完善，對老年群體的養老問題需要進行積極響應與提倡?，F為了更好地鼓勵產業化養老開發與布局，全國老齡辦、發改委等都積極倡導養老服務機構的建設與完善，本文主要對產業化養老的開發模式與布局進行研究，旨在為當前養老問題中多元化的養老服務需求提供重要參考基礎。

1 產業化養老的相關理論

1.1 產業化養老的內涵

國內外關于產業化養老的相關研究成果表明，產業化養老對老年人的實際需求以及養老照顧服務供給選擇具有重要而深遠的意義。同時影響產業化養老的因素眾多，包括退休人員的退休金、養老服務產品的多樣化、老年人群體偏好等等，都會隨著社會經濟的進步與發展而逐漸提高與增長。當產業化養老面臨著多元化的養老服務時，會逐漸形成一個大型的、復雜化的老年社區，涉及家政、醫療、護理以及交通等多方面的服務需求。

在1970年前后，由石油危機引發的經濟危機對西方國家產生了重要的影響，造成西方國家提供全面福利的基礎愈加不夠穩定，加快了產業化養老前進的步伐，將傳統而單一的養老服務產品轉化為由政府、市場、家庭與社會等共同支持的一個多元化、綜合化的養老服務選擇，在一定程度上提高了市場經營的效率。目前我國產業化養老還處于萌芽階段，部分學者對其進行了詳細的分析與研究。研究表明，目前傳統的養老模式受到福利性的嚴重束縛在一定基礎上無法真正使得社會化養老的需求得以滿足，需要真切實現產業化養老的目標，可以通過養老公寓、度假式養老等形式，并結合交通、居住環境以及生態環境等進行全面考慮。

產業化養老主要是將產業經營作為養老設施供給方式，同時將地產項目開發作為主要手段，是一種市場化運作的養老模式，其內涵是以提供改善型與享受型養老產品以及服務為主要目標。其中，產業化養老的改善型需求主要是通過構建品質優良的生活環境以及建設完善的養老設施配套服務以促進養老產業轉變與升級；產業化養老的享受型需求主要是在改善型需求的基礎上，與地域文化、人文風情等有機結合與統一，使得產業化養老更加具有多元化的優勢。

1.2 產業化養老的特征

產業化養老與家庭養老、機構養老以及社區居家養老相比較為不同，產業化養老的特征主要包括市場定位高端化、產業形態融合化、項目設施享受性、項目設施高端化以及產品服務多樣化五種特點。家庭養老具有使家庭同住、縱享天倫等優勢，但存在著子女負擔較重且無法對父母進行專業周到服務的缺點；機構養老主要是以機構養老設施為主要居住形態，具有緩解負擔且能夠提供專業護理的優勢，但存在著政府與社會財政壓力大且老年人思想未能接受等缺點；社區居家養老主要居住形態是居家與社區相結合，具有減輕社會財政壓力、專業的養老服務等優勢，但存在著養老設施建設不完善且服務體系構建不成熟等缺點；與這三者相比產業化養老具有專業化、享受性的養老服務且緩解政府財政壓力等優勢，但存在著門檻較高且對老年人支付能力要求較高等缺點，產業化養老與其他養老模式相比較其發展趨勢較好。

產業化養老的五大特征的主要表現為：（1）市場定位高端化。產業化養老的主要定位對象為經濟支付能力較高且自理能力較高以及對養老思想觀念較為開放的高端老年群體；（2）產業形態融合化。產業化養老主要是旅游產業、房地產產業以及養老服務業進行融合而產生的，一般通過地產項目開發為主要借助手段，同時通過特色旅游資源以及優良的生態環境來吸引人群；（3）項目設施享受性。產業化養老主要是為提升老年群體的養老服務質量，在產業化養老設施的建設中注重其建設區域、周圍配套設施等，無論是在住宿物業還是設施規劃或是護理服務，都需進行整體完善；（4）項目設施高端化。產業化養老項目設施建設需要注重高端性能，明確其對象針對的是高端老年群體，可以通過建設養老社區、度假區等配備高端的養老設施，例如專業性強的護理醫院以及多元化的高端消費休閑中心等；（5）產品服務多樣化。產業化養老可以通過為老年人提供住宅、運動健身、旅游休閑等提高老年人養老服務質量。

2 產業化養老的開發模式

產業化養老的開發模式可以根據當地的旅游資源特色進行養老社區、養老公寓、養老休閑農莊以及養老旅游度假區等產業化養老模式的開發與構建。

（1）養老社區。通常情況下，養老社區的主要群體為高端老年人，是一種以會員制為形式、且將社區居家養老與機構養老融為一體的全新的養老模式，主要表現為一個綜合性、多元性的高端綜合社區，具有高質高價、高起點、全方位、多功能、專業化與國際化的優點，主要是借助產業融合為手段。高端養老社區屬于高檔型養老地產項目，是為高端老年群體以及其子女提供居住等服務的一個綜合性社區。同時養老社區項目的物業具有獨立產權，可以通過產權分割的形式對養老公寓進行出售或租賃。

（2）養老公寓。這里的養老公寓特指候鳥式養老公寓，是一種較為新型的養老模式，主要是一種以養老與分時度假酒店相結合的分時度假養老模式。可以通過分時度假酒店產權出售為主要手段，可以將酒店產權通過不同時段將其進行出售，進而作為一種季節性的旅游養老與度假休閑服務。候鳥式養老公寓可以根據當地氣候特點以及旅游淡旺季進行開發與經營。

（3）養老休閑農莊。養老休閑農莊作為產業化養老模式中一種全新的以養老與農家樂進行結合的養老模式，深受高端老年人群體的喜愛與青睞。其主要是通過傳統的特色農村進行改建升級而建造形成的一個新興的農家樂養老設施，能夠為老年人提供更加享受性的農家樂體驗服務，無論是農業耕種或是農家餐飲都會為養老服務奠定更加堅實的基礎。養老休閑農莊的建設成本與其他三種模式相比較具有成本相對較低且節約資源等優勢，同時具有項目開發設計較為容易的特點。項目中房屋的產權歸屬農民所有，但在規定時限內使用權與經營權歸公司所有。

（4）養老旅游度假區。養老旅游渡假區可以將養老與度假旅游進行有機結合與統一，是一種全新的養老模式。養老旅游度假區這一養老模式具有相對較好的服務體系，是一類多元化的服務項目，其中要突顯出養老模式中旅游度假的功能。其項目建設價格相對較高、投資也相多較大，項目建設產權歸屬開發商，將部分物業產權分割給消費者后則分別歸消費者所有。

3 產業化養老的布局

3.1 產業化養老的布局原則

產業化養老的布局需要遵循一定的原則，但根據不同的地區也略有差異。產業化養老設施布局需要從交通、自然、資源以及空間等各個方面出發。首先要遵循交通便利通達原則，既要全面考慮老人養老獨立空間的舒適性，又要避免老人與城市完全脫離進而產生更多的孤獨感，注重產業化養老中配套設施的建造，全方位考慮養老社區位置的交通是否便利；其次要注重是否符合老年人養老的需求特征，對老年人的心理需求以及生理需求都進行仔細考慮；再次根據自然與人對話原則，將產業化養老的布局選在自然環境優美且生態環境優良的區域；然后遵從合理利用資源原則，在設施布局與建設中需要真誠對待自然，不可惡意毀壞自然環境，對布局選址進行合理且科學的規劃，同時也要對周邊的布局進行合理配套；最后在布局中要遵循空間適度均衡原則，注意養老設施布局的合理規劃與設計，使得資源與空間協調一致。

3.2 產業化養老的布局與開發

產業化養老的布局與開發需要側重于重點項目的布局與開發，首先要將其與不同地域的旅游特色進行緊密聯系，分為具有特色的養老農莊、養老度假區、養生文化度假村等等，同時要對重點項目的選址進行科學的規劃，制定合理的空間布局方案，在確定布局方案后，再對重點項目的開發制定詳細的開發思路。在制定開發思路的過程中，秉承休閑生活、文化養生的先進理念，與相關產業進行有機融合，營造一個和諧養生的環境氛圍。

4 結語

綜上所述，對產業化養老的開發模式與布局的研究在一定程度上能夠為緩解政府財政壓力、為滿足老年群體的差異化需求提供堅實的基礎。本文首先為產業化養老的相關理論進行梳理與分析，詳細探討了產業化養老的內涵與特征，其次對產業化養老的開發模式進行研究，最后對產業化養老的布局原則與開發進行探析，為此本文提出相應的建議：（1）改舊建新、集約利用?？梢酝ㄟ^對廢舊的廠房或閑置的房舍等房區資源進行拆遷、置換以及共享等各種形式與手段，對產業化養老的項目開發資源進行集約利用；（2）統一規劃、分期設施。對產業化養老的布局需要通過統一規劃，進行合理且科學的設計與開發，遵循分期實施的準則，對舊城區進行改造與升級，并與周圍基礎設施進行配套；（3）多規協調、統籌安排。根據不同地區與地域的發展形勢進行養老項目的規劃與開發。