北京寫字樓市場需求旺盛帶動產業園區發展

近日，戴德梁行在京舉行2016年第四季度媒體發布會，重點回顧北京房地產市場在該季度的發展情況。截止到2016年第四季度，北京寫字樓市場需求依舊旺盛，租金持續上漲。北京產業園區近年來憑借大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等優越條件已越發受租戶青睞。隨著政策推動，未來幾年，北京成熟產業園區將繼續受到企業青睞，次級產業園區也將繼續發展壯大。

甲級寫字樓市場需求旺盛推動租金繼續上漲

截止到2016年第四季度，北京寫字樓市場需求依舊活躍，全市甲級寫字樓年度凈吸納量高達78.5萬平方米。以望京-酒仙橋最為可觀，其租賃成交量占比達到22.9%；燕莎商圈位列第二，占比為16.3%。旺盛的需求推動租金繼續上升。該季度北京全市甲級寫字樓市場按建筑面積計算的有效凈租金達每月每平方米人民幣387.2元，環比增長0.9%。五大核心商圈甲級寫字樓按建筑面積計算的有效凈租金達每月每平方米人民幣409.5元，環比增長1.6%。其中租金漲幅最高的分別為中關村、金融街及燕莎商圈。

英皇國際大廈、金輝大廈、利星行中心二期B座、佳兆業廣場、駿豪中央公園廣場在該季度如期入市，為甲級寫字樓市場帶來約26.7萬平方米的新增供應。2016年全年北京甲級寫字樓新增供應高達101.2萬平方米，是自2008年以來年度新增供應的最高值。但得益于優質項目較高的預租率，該季度全市甲級寫字樓空置率僅較上季度上升0.8個百分點，為6.6%，五大核心商圈空置率為5.0%，較上季度上升0.5個百分點。

從市場成交方面來看，內資企業仍為成交主力，年度成交總量為總成交面積的81.3%。同時，主要成交行業仍然以金融業、高科技業和專業服務業為主，占比分別達到40.2%、22.6%和14.9%。

2017年，北京全市預計將有238萬平米新增寫字樓入市。戴德梁行北中國區寫字樓-企業服務部主管嚴區海表示：“大量的寫字樓入市為北京市場帶來了挑戰的同時也帶來了機遇。另外，2016年7月北京市政府出臺進一步落實房產稅的通知，由于業主方或將由新政策帶來的上升的稅務成本轉嫁給租戶，預計未來租金將會面臨新一輪上漲。對新政策的執行情況及其對市場帶來的變化需保持密切關注?！?/p>

產業園區優勢顯現，成租戶新歡

由于北京寫字樓市場租金高居不下且空置率連續6年都保持在10%以下，很多企業租戶都在另尋新的租賃方案。產業園區近年來憑借大面積、低租金、優惠的政策、舒適的綠化環境等優越條件已越發受租戶青睞。

截止到2016年第四季度，北京全市產業園區總存量約為1456萬平方米，其中北京經濟技術開發區存量最高，達314萬平方米，占總存量的22%，其次為中關村和望京-酒仙橋商圈，存量占比分別為21%和15%。

該季度，北京全市產業園區平均租金報價為162.1元每月每平方米，同比上漲4.5%，空置率為12.8%，同比下降0.7個百分點。其中，中關村報價領跑全市，達每月每平方米244.1元，同比增長10.7%，其次為望京-酒仙橋和城區產業園區，平均報價分別為175.5元和169.5元。隨著互聯網企業的迅速發展，內資互聯網業位居各行業成交之首，成交個數約占總成交個數的50%。政府政策推動產業園區蓬勃發展，同時政府提出的“轉移北京非核心功能”概念，將推動北京周邊產業園區的租賃需求。

到2020年，北京全市產業園區預計將有約327萬平方米的新增供應投放市場。戴德梁行預計，未來幾年，北京成熟產業園區將繼續受到企業青睞，次級產業園區也將繼續發展壯大。產業園區需求依然強勁，租金將繼續呈上揚態勢。

北京零售市場年底開業高峰，全數聚集南城

2016年第四季度，北京零售市場共有五個新項目趕在年末集中投放市場，其中，豐臺萬達廣場、槐房萬達廣場和恒泰廣場均來自豐臺區，其余兩個分別是位于大興的綠地繽紛城二期和位于房山的京投港·長陽購物中心，共為北京零售物業市場帶來60萬平方米的新增供應。在購物中心爭相開業的同時，該季度北京又有兩個老百貨——華堂商場十里堡店和太陽宮百盛相繼關閉，其中華堂商場已經在今年關閉兩家百貨店了，目前華堂在北京僅剩豐臺北路店以及亞運村店，而其在三里屯的高端食品店也于12月19日關閉。至此，全市優質商鋪存量約為1219萬平方米，購物中心占比進一步提升至83%。

該季度開業的五個購物中心均位于北京南城，其中兩座萬達廣場的開業為豐臺區增添了兩座地標性建筑，對于提升該區域的商業價值起到一定的助推作用。尤其是位于西南四環“金角”的豐臺萬達廣場，項目周邊地塊多為近兩年來北京地王，且周邊環繞3000余家企業總部，未來商業價值巨大。另外四個項目雖然體量不大但也各有特點，其中，綠地繽紛城二期定位為休閑生活方式中心，在一期的基礎上完成了社區購物中心向生活方式中心的延伸拓展，輕資產運營是其最大的一個突破；京投港·長陽位于地鐵房山線長陽站南側，二層與地鐵實現無縫連接，是京投公司的又一軌道交通商業項目，也是房山首個TOD商業物業項目。

在“雙十一”的帶動下，該季度北京零售市場表現也異?；馃帷！半p十一”目前已不僅僅是電商市場最重要的年度促銷日，也為國外商家和線下商家提供了商機，發展成集購物、娛樂、文化于一身的體驗式購物節。2016年“雙十一”北京各大購物中心及品牌實體店都參與其中，開展了線上下單、線下取貨、線上線下統一價格等促銷模式，有的甚至實體店價格比線上平臺更加優惠，為消費者提供了更為多樣和便利的消費體驗。

戴德梁行北中國區研究部主管魏東總結：“縱觀2016年北京商業市場新入市項目，基本都位于四環以外，南城居多。新開業項目預租率基本都維持在95%以上，且呈現出明顯的“社區服務型”特點，各商業項目業態設置圍繞周邊居民的購物、餐飲、娛樂等需求展開。預計未來，越來越多的實體商業會融入社區，并與線上平臺、物流配送等一起，在社區內形成一個跨界共生的新型商業運作模式。