住房租賃市場供求失衡難題待解

張斌

【摘要】一個(gè)本意為租房群體減輕稅負(fù)的政策在執(zhí)行中演變成租房者負(fù)擔(dān)的增加或陷入根本無法落實(shí)的困境，這反映出當(dāng)前部分城市住房租賃市場供求關(guān)系的失衡。因此，建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制是構(gòu)建公平合理并得到有效實(shí)施的房地產(chǎn)稅制體系的基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】房租 租房群體 個(gè)稅扣除 【中圖分類號】F812.42 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

2019年開始實(shí)行的專項(xiàng)附加扣除制度是我國個(gè)人所得稅歷史上具有里程碑意義的重大改革。在六項(xiàng)專項(xiàng)附加扣除實(shí)施過程中，納稅人要享受住房租金專項(xiàng)附加扣除除了需要留存住房租賃合同、協(xié)議等有關(guān)資料備查外，還需要填報(bào)房東的姓名和身份證件號碼。由于房東擔(dān)心稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)這些信息對住房租金收入征稅，因此出現(xiàn)了拒不提供信息或要求上漲租金，甚至拒絕出租的情況。一時(shí)間，“房租個(gè)稅扣除”引發(fā)了較大的爭論。為了讓納稅人更便捷地享受到住房租金扣除，稅務(wù)機(jī)關(guān)更新了個(gè)稅APP，不再要求填寫房東的姓名和身份證件號碼。盡管相關(guān)爭論已逐漸平息，但由此暴露的稅收征管，乃至社會(huì)治理層面的深層問題卻需要我們深思。

房租收入的稅負(fù)并不重，對房租收入較高的納稅人而言反而是偏低的

要厘清圍繞“房租個(gè)稅扣除”引發(fā)的爭論，首先要明確如果依法納稅，房東究竟應(yīng)交多少稅？房屋出租方分為“個(gè)人”和“組織”兩類，出租房屋的性質(zhì)分為“住房”和“非住房”。此次爭論的焦點(diǎn)是個(gè)人，即自然人房東出租住房獲得租金收入交稅的問題。按照現(xiàn)行稅法的規(guī)定，自然人房東出租住房涉及到增值稅及其附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等稅種。

為了鼓勵(lì)住房租賃市場的發(fā)展，個(gè)人出租住房的房產(chǎn)稅由按租金的12%減按4%征收，免征城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。2019年-2021年，個(gè)人出租住房月收入不超過10萬元的免征增值稅（2014年10月至2018年12月為不超過3萬元），超過10萬元的按照5%的征收率減按1.5%征收，加上增值稅附加的稅費(fèi)后（市區(qū)住房）綜合稅率為1.68%。

個(gè)人出租住房所得屬于個(gè)人所得稅法規(guī)定的財(cái)產(chǎn)租賃所得，每月租金收入可以扣除已繳納的稅費(fèi)、修繕費(fèi)用（每月800元為限，可以在下個(gè)月繼續(xù)扣除，扣完為止），不超過4000元的，可以再扣除800元，超過4000元的扣除20%，租金收入扣除上述項(xiàng)目后的余額為應(yīng)納稅所得額，減半征收個(gè)人所得稅，即適用10%的稅率（財(cái)產(chǎn)租賃所得的標(biāo)準(zhǔn)稅率為20%）納稅。

在征管實(shí)踐中，除按照上述規(guī)定據(jù)實(shí)征收外，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對個(gè)人出租住房還采取了核定征收的方式，即規(guī)定一個(gè)包括各稅種的綜合征收率，房東按照租金收入乘以綜合征收率的金額納稅。如北京規(guī)定的綜合征收率為5%；深圳對未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的租金收入的綜合征收率為4.5%（其中房產(chǎn)稅4%；個(gè)人所得稅0.5%），超過10萬元的綜合征收率為6.18%。

應(yīng)當(dāng)說，現(xiàn)行稅法規(guī)定對個(gè)人出租住房給予了較大的稅收優(yōu)惠，尤其在核定征收模式下，與其他所得項(xiàng)目，如工資、薪金所得、勞務(wù)所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得適用3%-45%的超額累進(jìn)稅率相比，租金收入無論高低均適用一個(gè)較低的比例稅率。考慮到房租收入屬于被動(dòng)的資本所得，總的來說房租收入的稅負(fù)并不重，對房租收入較高的納稅人而言反而是偏低的。

部分房東不了解個(gè)人出租住房的稅收優(yōu)惠政策，稅收征管存在“盲區(qū)”導(dǎo)致房東普遍不交稅

如果說個(gè)人出租住房的稅負(fù)并不重，為什么房東普遍沒有交稅，由此引發(fā)擔(dān)心出租住房的信息被稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握而抵制租客填報(bào)相關(guān)信息的行為呢？產(chǎn)生這一現(xiàn)象的原因，一方面是因?yàn)椴糠址繓|并不了解個(gè)人出租住房的稅收優(yōu)惠政策，認(rèn)為房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、增值稅等累加在一起要交很多稅；即使了解稅法規(guī)定的房東，也不太情愿多交稅，同時(shí)還擔(dān)心稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳多年以來未交的稅并產(chǎn)生滯納金、罰款等。

另一方面，對稅務(wù)機(jī)關(guān)而言，個(gè)人之間住房租賃交易一直是稅收征管的難點(diǎn)甚至是空白。盡管在稅法宣傳，委托社區(qū)或居委會(huì)代收等方面做了許多工作，但由于難以掌握相關(guān)納稅信息，個(gè)人出租住房的征收率一直較低。實(shí)際上，這是全世界稅務(wù)機(jī)關(guān)都面臨的老大難問題，在發(fā)展中國家尤其嚴(yán)重。此次專項(xiàng)附加扣除制度的實(shí)施使稅務(wù)機(jī)關(guān)可以獲得相當(dāng)數(shù)量的個(gè)人出租住房的信息，從依法征稅的角度看，利用這些信息解決長期以來困擾稅務(wù)機(jī)關(guān)的難題，更好地履行稅收征管法定職能本無可厚非。

但是，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)利用這些信息加強(qiáng)個(gè)人出租住房的稅收征管勢必帶來稅負(fù)的增加，這將打破長期以來形成的利益格局，從而引發(fā)社會(huì)爭議。實(shí)際上，近年來圍繞“營改增”后稅收征管加強(qiáng)帶來的部分企業(yè)實(shí)際稅負(fù)增加，社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)統(tǒng)一由稅務(wù)部門征收可能帶來的征收率提高等社會(huì)熱點(diǎn)問題，與此次“房租個(gè)稅扣除”導(dǎo)致的社會(huì)關(guān)注在這一點(diǎn)上具有相似的性質(zhì)。我們應(yīng)當(dāng)看到，在某種意義上，上述問題是在國家治理現(xiàn)代化進(jìn)程中不可避免的陣痛，在稅制持續(xù)優(yōu)化的前提下，稅法得到有效實(shí)施是現(xiàn)代稅收制度的必然要求。

北上廣深等住房租賃市場供求關(guān)系失衡，導(dǎo)致房東處于有利地位，可隨意漲價(jià)，而租房者處于相對不利地位

如果僅僅是稅收征管加強(qiáng)導(dǎo)致房東的稅負(fù)增加這一個(gè)問題，加強(qiáng)個(gè)人出租住房的稅收優(yōu)惠政策宣傳，強(qiáng)調(diào)依法納稅的必要性，優(yōu)化納稅服務(wù)讓房東更方便的交稅，乃至出臺(tái)法律豁免之前少交的稅款等措施都可以較好地平息社會(huì)爭論。但此次爭論的重點(diǎn)不在于房東應(yīng)不應(yīng)該納稅，而是在北上廣深等城市，房東為避免稅負(fù)增加而將其轉(zhuǎn)嫁給租房者，導(dǎo)致本意為這一群體減稅的政策陷入無法落實(shí)的困境，住房租賃市場供求關(guān)系失衡是產(chǎn)生這一問題的深層原因。

近年來，隨著房價(jià)的快速上漲，租房居住的群體不斷擴(kuò)大，但出租房源的供給卻沒有同步增加，住房租賃市場供求關(guān)系的失衡導(dǎo)致房租持續(xù)上漲，這一問題在作為人口主要流入地和高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的一、二線大城市尤為突出。在這樣的市場環(huán)境下，房東在談判中占據(jù)著有利地位，可以輕易地將增加的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給租房者，而包括稅務(wù)機(jī)關(guān)在內(nèi)的政府部門對通過市場價(jià)格調(diào)節(jié)導(dǎo)致的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是無能為力的。

社會(huì)各界對“房租個(gè)稅扣除”政策的爭論也提醒我們，在公共政策制定過程中，不能僅考慮政策的目標(biāo)，還要結(jié)合政策實(shí)施的環(huán)境與利益相關(guān)各方可能的反應(yīng)，更加科學(xué)地設(shè)計(jì)具體實(shí)施方案。而此次爭論暴露出的現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的特征，在下一步房地產(chǎn)稅改革中要引起特別的關(guān)注。

構(gòu)建公平合理并得到有效實(shí)施的房地產(chǎn)稅制體系

從長期看，構(gòu)建公平合理并得到有效實(shí)施的房地產(chǎn)稅制體系是現(xiàn)代稅收制度的必然要求，而這一稅制體系是以房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的建立為基礎(chǔ)的?！胺孔鈧€(gè)稅扣除”引發(fā)社會(huì)爭論的根源是當(dāng)前住房租賃市場供求關(guān)系的失衡。應(yīng)按照2018年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的要求，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的定位”，因城施策、分類指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，通過完善住房市場體系和住房保障體系才能有效解決這一問題。

對稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，此次“房租個(gè)稅扣除”引發(fā)的社會(huì)爭論在某種程度上普及了個(gè)人出租住房的租金收入要納稅的觀念，應(yīng)借此機(jī)會(huì)加大個(gè)人出租住房稅收優(yōu)惠政策的宣傳，增強(qiáng)納稅人依法納稅的意識(shí)，為納稅人提供更為便捷的稅款繳納服務(wù)。

從進(jìn)一步完善稅制的角度看，未來隨著住房租賃市場供求失衡問題的逐步解決，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)稅改革統(tǒng)籌設(shè)計(jì)與住房相關(guān)的稅制體系。在條件成熟時(shí)，為更好地發(fā)揮個(gè)人所得稅調(diào)節(jié)收入分配的作用，應(yīng)考慮將財(cái)產(chǎn)租賃所得納入綜合所得范圍，這不僅可以通過超額累計(jì)稅率有效調(diào)節(jié)收入分配，還有利于實(shí)現(xiàn)不同來源收入之前的稅負(fù)公平。

（作者為中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理，稅收研究室主任、研究員）