一起房屋買賣糾紛背后

（發自廣東廣州）

案涉房屋所在小區

2016年3月，因需要一筆錢做投資，廣州市民陳慧雯決定將自己名下的一套房產出售。在地產中介的促成下，陳慧雯與購房者曹宇訂立了買賣合同。

然而，半年后，該房屋不僅未能順利交易過戶，買賣雙方還鬧上了法庭。買方曹宇訴稱，賣方是看到房價大漲后，后悔房子賣便宜了，故意找借口撕毀合約；而賣方陳慧雯則堅稱，買方在簽訂合同時，隱瞞其名下已有兩套住房的事實，違反限購政策，意圖騙購第三套房，這種情況是辦不了過戶手續的，合同根本無法履行。

到今天，該案已歷時兩年多，廣州市天河區法院經一審、重審，均判令合同有效。但陳慧雯均不服，一再提起上訴，在她看來，天河法院的判決不僅在法理上站不住腳，還與國家調控政策背道而馳，使限購政策成為了一紙空文。

2018年12月7日上午，該案二審在廣州中院開庭，本刊記者到場旁聽了本次庭審。

房屋買賣引發糾紛

故事要從兩年前的那份買賣合同說起。

2016年3月，在地產中介服務商廣東中原地產代理公司的促成下，廣州市民陳慧雯與曹宇簽訂了一份房屋買賣合同。合同約定，陳慧雯將其位于廣州市天河區一套112.65 平方米的住宅，以580 萬元的總價出售給曹宇，并約定在120 天內完成交易過戶。合同簽訂后，曹宇向陳慧雯支付了20 萬元定金，其中現金5 萬元，通過曹宇銀行卡轉賬10 萬元，通過曹宇當時妻子黃某銀行卡轉賬5 萬元。

當年3月14日，在中介方中原地產的協助下，買賣雙方簽訂了編號為“穗存量房合字16030123995 號”的網簽合同。合同約定的交易付款方式為，乙方（曹宇）應在合同簽訂后向甲方（陳慧雯）支付58 萬元首期房款；于取得房地產交易中心收繳證件收據當天支付116 萬元；剩余房款406 萬元則由乙方委托按揭服務機構協助申請辦理銀行按揭手續，按照按揭方式付款，按揭的方式為商業貸款，甲乙雙方應當及時提供辦理按揭手續所需的資料。

幾天后，曹宇又向陳慧雯支付了38 萬元，完成了首期房款58 萬元的支付。為了使交易順利進行，作為賣方的陳慧雯亦需要向原貸款銀行申請提前還款。陳慧雯告訴本刊記者，因為急需資金做投資，她實際早在3月1日就向銀行發出提前還款申請。然而，銀行的審核流程卻十分緩慢，直到2016年6月20日才通知她可以提前還款，她隨即通過電話告知了中介方。

而曹宇卻稱，陳慧雯并未第一時間將可以還款這一情況告知他本人，他最早獲悉該情況是在2016年6月30日。他同時表示，因合同規定在他取得銀行同意貸款書后，雙方必須在5 個工作日內遞件過戶，所以，在沒有確認陳慧雯提前還款請求獲批前，他一直沒有貿然辦理同貸書，這么做是“為了避免造成對方違約”。

但在陳慧雯這邊，故事卻是另外的版本：“從始至終，他都在說謊，合同中已有約定，因銀行等原因導致交易延期的，則時間相應順延，所以他根本不用擔心造成我的違約。”陳慧雯指出，曹宇曾于當年5月30日在微信群里宣稱“各方面手續半個月前就已經準備好了”，她信以為真，也沒再催促對方去辦理相關手續，然而，當自己各方面手續全部辦妥后，竟發現曹宇連同貸書都沒辦好。

后中介于7月3日提醒曹宇辦理同貸書，曹宇回復說：“我現在在新加坡出差，下周五回來去辦一下。”而陳慧雯則指出，“后來法院也查明了，曹宇當年7月4日和妻子辦理了離婚手續，所以他根本就不在新加坡出差。這同時證明，他此前并不具備購房資格，自然也無法辦理同貸書。”

曹宇與前妻的離婚協議顯示，雙方因感情不和離婚，并協商同意將位于廣州市區內的2 套房屋的所有權全部歸黃某所有。也就是說，在離婚之前，曹宇家庭名下實際已有2 套房產，根據廣州市相關限購政策，他已不具備購房資格。

待曹宇實際取得銀行同貸書時，已經是2016年7月12日，超出了雙方約定的120 個交易日。陳慧雯告訴本刊記者，在與曹宇簽訂合同后，她與廣東某公司簽訂了合作協議，約定在2016年7月8日前對該公司投資420 萬元，并支付了定金50 萬元。在快要到達截止日前的7月6日，陳慧雯還再一次邀曹宇前去辦理過戶，但曹宇當時仍未向銀行申請辦理同貸書，過戶自然無法實現。最終，陳慧雯未能及時收齊房款，未能及時支付投資款，導致前期支付的50萬元定金被予以沒收，造成巨大經濟損失。

“120 天時間已經夠久了，一般的房屋交易時間都不會約定這么久，為此我還跟對方爭論過，但即便如此，對方還是逾期了。那好，我們就按合同來。”陳慧雯認為，根據合同規定，她有權解除合同。

一審判令合同有效

“既然是自愿簽的合同，為什么不履行？現在房價是漲了，那如果跌了呢？契約精神就是被這些人搞壞的。”在接受本刊記者采訪時，曹宇堅持認為，這起買賣糾紛的實質就是對方在房價大漲后故意找理由撕毀合同。據他回憶，2016年上半年是近十年來房價上漲最快的半年，就在雙方簽訂合同后的短短四個月時間里，案涉房屋的價格漲了大約100 萬元。

在取得同貸書后，曹宇多次催促陳慧雯前往房管局辦理過戶手續，但陳慧雯均未予理會。2016年8月11日，陳慧雯向曹宇發出了解除合同的書面通知，8月13日，曹宇收到了上述通知。而曹宇顯然不同意解約，他收到通知后，再次邀請陳慧雯一同前往房管局辦理過戶。

陳慧雯卻將曹宇斥為“戲精”：“他就是在演戲，他都沒購房資格，怎么過戶？而且他7月12日取得同貸書，同貸書的時效只有1 個月，8月11日就失效了，他還約我8月24日去過戶，過什么戶？即便他后期通過假離婚獲得了購房資格，也應該在獲得購房資格后再來商定購房事宜，雙方重新簽訂合同，這才符合限購政策。”

由于陳慧雯拒不履行合同，曹宇于2016年9月訴至天河區法院，請求法院確認雙方買賣合同合法有效并繼續履行。曹宇訴稱，陳慧雯曾于2016年5月19日向中介方抱怨房屋賣便宜了，他據此判斷，陳慧雯是因房價上漲而意圖不履行合同，故意設置陷阱使他違約。

陳慧雯對此并不認同，她辯稱，其在約定期限內辦好了還款申請，并及時通知了中介方，亦辦理了相關涂銷抵押手續，還要求曹宇一起前往房管部門辦理交易過戶手續，一直是在積極履約，根本不存在任何違約行為。“我7月6日還約他去過戶，但他卻謊稱在新加坡出差，如果像他說的，那我干嘛還約他過戶？這不是矛盾嗎？”

陳慧雯同時反訴曹宇在合同簽訂及履行過程中存在嚴重的欺詐行為，曹宇在簽合同時家庭名下已有2 套住房，根據廣州市國土資源和房屋管理局2011年出臺的限購政策（即“穗國房字【2011】156 號”，以下簡稱“156 號文”）第一條之規定，在本市已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，不得購買住房。“156 號文”同時規定，房地產交易登記部門在辦理房地產轉移登記時，發現購房人提供虛假信息，騙購住房的，不予辦理房屋登記。

陳慧雯據此認定，曹宇隱瞞自身財產情況，違反限購政策，意圖騙購房產，已經構成根本違約，導致合同目的無法實現，依據《合同法》相關規定，她有權解除合同。

一審法院查明，曹宇與原配黃某于2016年7月4日簽訂離婚協議書，并同意夫妻共同所有的兩套房產均歸女方所有。此外，廣州市房地產檔案館于2016年9月8日出具的證明顯示，曹宇名下無房地產情況記錄。故此，一審法院認定曹宇具備購房資格，進而認為本案爭議的焦點為，陳慧雯是否有權在曹宇遲延辦理銀行同貸書導致雙方未在買賣合同簽訂后120 天內完成交易過戶手續的情況下，行使合同解除權。

網簽系統顯示不予通過

一審法院認為，曹宇延遲辦理同貸書確已構成違約，但根據買賣合同約定，逾期超過30日，陳慧雯方有權解除合同。最終，在歷經一年多的審理后，天河法院于2017年11月2日作出民事判決，認定曹宇與陳慧雯簽訂的買賣合同網簽合同是合法有效的，雙方均應依約履行。

購房資格如何認定

陳慧雯并不認同法院關于曹宇購房資格的認定，她指出，天河法院已經確認，廣州市不動產登記中心出具的證明顯示，曹宇截至2017年10月30日具備購房資格。然而，并沒有任何證據證明曹宇是從何時起具備購房資格的。一審法院認定曹宇具有購房資格是屬于期限錯配，自創審判規則，“就像現在放開了二胎政策，并不意味著在放開前超生就不算違法。”

陳慧雯向廣州中院提起了上訴，在經歷了十多個小時的開庭審理后，廣州中院裁定撤銷原判，發回重審。天河法院另行組成合議庭審理后，于2018年9月5日 再次就該案作出判決，仍舊判令合同繼續履行。

陳慧雯依舊不服，再次向廣州中院提起了上訴。她告訴本刊記者，在重審開庭前，她曾向廣州市國規委申請取證曹宇的購房資格，2018年6月22日，國規委曹姓工作人員向她回電，表示憑法院出函過來就可以倒查歷史，取證曹宇在合同簽訂及履行期內的購房資格。然而不知何故，天河法院始終未能查清曹宇當時的購房資格情況。

2018年12月7日上午，廣州中院公開開庭審理了陳慧雯與曹宇房屋買賣糾紛一案，中原地產也作為本案的第三人出席了庭審，庭審中，各方就合同有效性問題展開了激烈的辯論。

陳慧雯的代理律師提出，購房資格的認定應當以網簽合同簽訂時為準，其依據有二：首先，根據156 號文第五條的規定，在本市房地產主管部門信息系統網簽合同的，交易時點以網簽購房合同時間為準。此外，廣州市政府印發的“穗府辦【2013】14 號文”第二條規定：市國土房管局要進一步加強對購房行為的監管，購房資格審查環節前移至簽訂購房合同前。

律師指出，上述兩項規定已經明確，購房資格的認定，應當是在簽訂購房合同前，最遲也應當是在網簽之時。也就是說，在簽訂買賣合同時不具備購房資格的，即使在合同簽訂之后又具備了購房資格，該買賣合同仍然不能辦理房屋過戶登記。而由于在簽訂房屋買賣合同時，曹宇不具備購房資格，那么，無論其后期是否具備購房資格，案涉房屋均不能辦理過戶登記。

就在庭審前一天，陳慧雯還前往廣州市國土資源和房屋管理局，實際演練了辦理房屋交易的流程。她當庭提交的證據顯示，在辦理網簽時，系統會自動彈出選項，要求對購買人名下是否有房屋作出選擇，若選擇有兩套房屋，則網簽不能通過，更別說交易過戶了。

曹宇的代理律師則指出，雖然曹宇在簽訂合同時不具備購房資格，但是，根據案涉合同的第十六條規定，合同只要求買方能夠提供合格的文件用于辦理過戶及貸款手續，而并未要求買方在簽訂合同的時候就應當具備購房資格。而且，陳慧雯一方所列舉的相關限購政策，均不屬于法律，只是行政管理方面的法規，所以并不能據此認定合同無效。

曹宇的律師同時指出，本案是先簽署了存量房買賣合同，后簽署網簽協議，并且明確約定，網簽合同與買賣合同不一致的，以買賣合同為準。換言之，本案的情況與“156號文”第五條第二款的情況一致：非網簽形式簽署買賣合同的，以房地產交易登記部門業務收件時為準。

關于限購政策的效力問題，陳慧雯代理律師提出了不同意見：“房產登記機關制定的限購政策，成為了房產買賣合同必須尊重及遵守的行政強制性規范，在房產買賣合同范圍內，限購政策在有效期內已經上升到法律層面。”律師同時指出，此前，佛山中院已有判例認定限購令屬于“行政法規”，律師認為：“在廣州購買房屋的人都應當遵從限購政策，如果以各種形式去規避這個政策，顯然，限購政策就會成為一紙空談。”

截至發稿，該案未宣判。