我國商業銀行住房信貸風險的管理研究

張久超

【摘 要】隨著我國房地產市場的不斷發展，住房信貸違約風險的管理已成為商業銀行必須重視的重要問題。基于此，本文采取理論與定性相結合的分析方式，分析了我國商業銀行住房信貸風險管理這個課題。

【關鍵詞】住房信貸；商業銀行；風險；防范

20世紀90年代以來，我國房地產市場不斷發展，地產行業逐漸成為國民經濟的支柱產業。在住房價格持續上升的背景下，我國銀行業逐步將個人住房抵押貸款視為核心業務。但隨著住房信貸金額的持續上升，個人住房貸款不良率也與之增加，風險不斷浮現，住房信貸違約風險的管理已成為商業銀行不得不重視的重要問題之一。

一、我國商業銀行個人住房信貸風險現狀

二十世紀八十年代我國個人住房貸款開始萌生，自一九九八年起住房體制改革步入正軌，這給2000年之后地產市場迅速擴張創造了有利條件。相關上下游產業也得到了巨大的發展機遇，反過來這些行業的發展助長了我國房地產市場長達二十年的穩定繁榮與發展。總體來看，商業銀行個人住房貸款的成長及規模的迅速擴張，導致了風險的不斷增加。

（一）宏觀角度。利率、匯率、宏觀經濟政策、市場環境、經濟周期等因素的相應變動，都會在一定程度上增加商業銀行住房信貸的風險。比如利率變化的不確定性，使得還款時限較長的住房抵押貸款產生違約風險。同時利率風險也將體現在市場方面的利率波動上，不利于確定還款成本，會誘發還貸行為延緩，本息難以收回的可能性。再比如，抵押物的價值是會隨著相應的經濟周期增值或貶值的，借貸人會比較抵押貸款物和將還貸款間的利益價值，理性選擇其利益的最大化。若抵押物貶值到低于還款額時，貸款人可能拒絕歸還貸款，對銀行違約。除此之外，我國的商業銀行在如何調節處置收入與缺失的貸款本息與處置費的關系上也存有問題，已有的處置收入難以平衡失誤性貸款及處置成本帶來的損失。

（二）銀行角度。銀行在操作上存在風險。銀行內部運作管理程序的不完善、人事管理、員工素質、系統以及意外的外部因素都有給銀行業務帶來風險和損失的可能性。此外，系統的處理能力較為落后也可能引發操作風險。當下大多數商業銀行都面臨著銀行系統單一、儲存信息量小、效率不高的問題。

由于商業銀行近年來不斷擴張，招納眾多流動性員工，引起以下問題：（1）貸前調查不充分。在個人住房信貸業務上，以零售形式為主要銷售模式，加劇信貸人員考察、審核工作的難度。同時，在強度較大的業績壓力下，容易產生責任心弱、不記后果的行為，給銀行帶來損失；（2）貸后貸款監管的缺失。有些貸后監管人員因自身業務水平較差或其他原因做不好貸后貸款監督工作；（3）不能持續對貸款人資信情況變化及抵押物的價格變動進行追蹤。

二、我國商業銀行住房信貸風險管理問題的原因

（一）商業銀行內控機制不完善。絕大部分商業銀行面臨注重放貸看輕監管、注重放貸看輕收本收息的問題，銀行業的競爭隨著市場經濟的發展逐漸加注，存款保險制度退出之后，一些經營不善的小銀行更是面臨倒閉的風險。

（二）商業銀行住房信貸風險管理方法落后。我國商業銀行重點采用以盈利能力指標來分析并評價房地產的信貸風險，其中考慮范疇包括了：（1）總資產與凈資產的收益率；（2）營運能力的指標如流動資產周轉率；（3）償債能力的指標如資產負債率、流動比率、償債保證比率、流動比率和個人收入還款比例等。雖然收集以上的指標進行住房信貸風險預測有一定的準確性和合理性，但在評定的過程中，業務員較多的憑借個人工作經驗評定，影響預測的客觀性。

三、我國商業銀行住房信貸風險管理對策

（一）完善健全風險預警機制。銀行業系統應定期更新相關測量指標。建立并完善風險預警機制有利于提高其對市場的宏觀把控能力，可以適當規避因房地產行業迅猛增長帶來的信貸風險。有效結合當前的國家政策，做出有針對性的風險預警指標，是我國商業銀行行之有效的管理辦法。以房價收入比監測為例，加權平均國家或區域市場的房價和國家或當地居民平均收入比是測量個人消費風險的一個重要指標。國外住房市場發展經驗表明，房地產行業的銷售價格和消費者收入之間合理的比例是6-8倍，但我國的比例達到16.8：1。這表明我國大部分公民的個人住房貸款還貸壓力尚未緩解，這給信貸業務人員的能力提出了新的要求。商業銀行需要提高入職門檻，增強對新老員工分層式地培訓，不斷強化風險管理意識，從而促成我國個人住房信貸風險預警機制更加完善。

（二）提高操作風險防范水平。在銀行體系中，操作風險帶來的損失往往高于市場與信用的風險。國際上，金融行業和相關監管單位對操作風險管理的技術探索上從未止步，并已經在組織與方法的建造中獲取顯著進步。而如何有效地應對這一風險，則需要通過各種方式來嘗試，總體上離不開對貸前、貸中、貸后的風險防范。操作風險的發生很大程度跟人員職業素質有關，提高從業人員職業素養，建立商業銀行內部獎懲措施，可有效提高操作風險防范水平。

（三）制定合理的住房信貸制度。促進住房抵押債權的證券化，成立住房抵押二級市場。目前應當拓展抵押貸款證券化試點領域，構建二級市場，尋求適合我國國情的資產證券化形式。通過二級市場可以減輕流動性風險并加強信貸資金的流動性，擴充住房抵押貸款的融資渠道，將住房抵押貸款風險轉移和分散給眾多投資者，促進住房信貸資金良性循環。把收益較穩定、流動性小、風險相對低的個人按揭貸款組合發放到市場上，風險就將會擴散至更多的投資人，同時也拓寬了商業銀行貸款融資渠道。在發展成熟后的適當的時機中，可逐步引入保險制度，從而緩解政府及商業銀行擔保業務的壓力。最終，建立起合理的住房信貸制度，達到防范商業銀行外部風險的目的。

（四）建立個人信用評價體系。良好的信用風險管理離不開監管力度，更離不開一整套完備的信用評價制度體系。個人信用制度是根據居民的家庭收支、借還款、信用卡透支、不良信用的訴訟和懲罰等行為進行考察評估，最終決定其是否具有還款能力及發放貸款的額度的制度。在很多西方國家中，個人信用評價體系早已存在，對信用喪失的個人發達國家會在法律上給出嚴厲的懲罰。而對于我國公民而言，長期受到了傳統消費理念的影響，大多數人對個人信用不重視。為避免信用風險，必須建立優質完備的個人信用評價制度體系。從2013年起，為了提升征信服務水平，我國人行征信中心積極拓展服務領域，推動聯網查詢個人信用報告取得了良好的試點效果。該征信系統支持個人查詢，目前暫不收費。征信系統的完善說明我國經濟社會越來越重視個人信用，對房貸借款人來說是一個軟約束。不過，我國目前還有部分省市無法聯網查詢。商業銀行若具備了功能強大的信用收集系統，將個人信用及隱私切實地保護起來，并在銀行業中實行安全的信用共享，就可以極大地便捷對貸款者的資格審核的流程，這有利于我國商業銀行住房信貸風險管理趨于客觀和準確，切實規避房貸風險發生的可能。

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