海口市街巷系統開放空間的有效性評價

陳 隆，林世平

(海南大學 熱帶農林學院，海口 570228)

街巷是人們各種行為發生多樣化和密集化的場所，是城市活力的發生器，是市民的生活空間和生活的基本組織空間；街巷除了具備基本的交通功能外，還承載更多的社會功能[1]。街巷開放空間指供居民日常使用和社會活動的室外場所，主要包括街道兩側商鋪前空間、巷弄、破碎化公共綠地、小型廣場和邊角空間等。隨著我國城市化進程的不斷加快，城市建設也進入到了新時代，但城市開放空間建設的深層次矛盾和問題已逐漸凸現，主要體現在以下2方面：1.城市建設供地緊張，但街巷內許多零碎地塊被浪費和忽視。街巷內人口密集程度較之一般區域大，建筑密度高，可利用土地緊張，同時許多空間被浪費和忽視，最終使得城市街巷開放空間逐漸喪失活力，使用效率大打折扣，失去本來應該帶給市民的社會價值，低效化開放空間成為城市街巷的常態[1]。2.城市有大面積的開放空間，但在街巷內的綠色開放空間卻稀少而不均。如何把分布在城市街巷內許多零散且被忽視甚至浪費的開放空間通過定量方法篩選出來，并進行景觀化改造，滲透到市民身邊，不但能增加街巷內可用的開放空間，還能讓市民就近使用開放空間，提高空間活力，緩解用地壓力。究其原因，是因為對街巷開放空間的研究更多的是居于主觀設計經驗，以定性為主，雖說有一定的指導性，但要把那些不符合供給質量要求的低效開放空間篩選出來，有效提升街巷活力與效率，是非常困難的。因此，筆者以科學量化的方法，通過對海南省海口市街巷社區實地調研獲取數據，構建Hedonic模型重新解釋函數形式，以量化的形式構建科學客觀的城市街巷開放空間的評價體系，嘗試把街巷中低效開放空間篩選出來，為今后的城市規劃建設提供參考依據。

1 材料與方法

1.1調查樣本選擇選取海南省人口密度大、經濟較為發達的海口市中心城區(美蘭區、龍華區、秀英區和瓊山區)作為研究對象，研究范圍分別選取4個市轄區的4個代表性街巷社區，選取樣本不僅包括道路紅線內的空間，還包括能提供給人們駐足休息的道路兩旁商鋪前開放空間，巷子內部零碎化的小型開放空間。

1.1.1 標準參照樣本的選擇以調查區域居民評價口碑良好且政府官方評選出來品質良好的街巷社區，作為標準參照樣本。居民評價通過發放問卷的方式獲得。筆者通過受訪者對25個影響街巷開放空間的指標因子的滿意程度設置調查問卷，問卷等級采用利凱特量表法[3]，制定3個等級程度(滿意、一般、不滿意)。設計發放問卷350份，收回有效問卷316份，有效率90.3%，符合樣本的容量要求[4]。采用Cronbach’s a信度系數檢測問卷信度[5]，檢測結果表明調查問卷信度符合要求，可以確定居仁坊社區為本研究的標準參照樣本。政府官方評選則根據2016年度《海口市“雙創”工作指揮部關于評選表彰市級文明衛生先進集體和先進個人的通知》(海雙創指[2017] 6號)獲得，居仁坊社區在綜治、環衛、計劃生育等工作方面，曾多次被省、市、區評為愛國衛生達標單位、精神文明建設、計劃生育先進單位、社會治安和“雙創”工作模范單位。1997年4月被海南省民政廳評定為一級居委會。作為海口市首條在“雙創”中啟動改造的小街小巷，2015年居仁坊率先“變臉”，改造后的街道環境也受到市民的廣泛好評，為全市小街小巷的改造樹起了標桿。2016年，獲得海口市“雙創”工作指揮部評選的先進社區。2017年，居仁坊社區獲得了全國文明單位稱號。最終選取居仁坊社區作為標準參照樣本，以此作為η標準，篩選低效空間。

1.1.2 調查樣本以秀英區愛華社區、瓊山區高登社區和美蘭區萬福社區作為低效性空間的研究對象，經過海口市4個市轄區代表性社區調研走訪，并對所有研究街巷的開放空間進行分析。

1.2數據獲取為保證數據的準確性和實效性，在短時間提取同一社區數據，以消除指標在不同時間段呈現的異質性。在固定社區與時間的前提下，搜集的數據更準確。筆者對各個研究區域均收集300套二手房房價數據，25個二手房的相關解釋變量數據[6]。由于房地產數據資料的保密性，數據資料難以獲取，本文數據來源多樣化，其中房地產數據主要通過安居客海口站獲得，醫療、超市等由百度地圖和實地調研獲得，綠化率等數據是通過ArcGIS建立區域周圍的緩沖區，統計獲取，噪聲、風速等通過專業測試儀器獲得。

1.3數據的處理采用多種科學量化的評價方法相結合，輔以數理統計軟件處理調研數據，判斷城市街巷的低效性。以開放空間價值作為評價的切入點，分析其使用價值和價值。當使用價值≥價值時，表明該空間物盡其用，屬于非低效性狀態。當使用價值<價值時，表明該開放空間未物盡其用，處于一定程度的低效狀態。為此，運用指標因子賦值打分評價法得出開放空間現狀使用價值(M)；采用Hedonic模型評價法推導出開放空間模型價值(α)(圖1)。

但這樣的研究方法問題也是明顯的，即通過計算得出的該開放空間兩種價值單位不同，一個是價格占比，另一個是分值，因而無法直接進行該開放空間的使用價值與價值的等價比較。為解決這一問題，筆者引入利用率概念，利用率是生產系統術語之一，是指資源實際的使用狀況和其可被使用的最佳生產水平之間的比率[7]。利用率概念廣泛應用于科研和生產領域，例如設備利用率、能量轉化效率和產能利用率等，都表示實際狀況的利用效率。因此，根據本研究的實際情況，提出開放空間實際利用效率概念，即單個開放空間現狀使用價值(M)與價值(α)的比值(η)，這樣，不同開放空間的單位統一且具有量化的可比性。即：

(1)

公式(1)中，η：實際利用效率/%；M：現狀使用價值/%；α：Hedonic模型價值/%；M為各類型開放空間的現狀使用價值，通過指標因子賦值打分評價得出。α是基于房價的Hedonic評價，通過多元線性回歸模型計算得出的整個區域的開放空間的價值，α由Stata 14軟件統計得出。因此，本研究可計算出不同開放空間的實際利用效率η，并可從低到高對各開放空間實際利用效率可以進行比較評價。

(2)

當η樣本≥η標準，則該樣本開放空間被充分利用，反之，η樣本<η標準，則說明該樣本處于低效使用狀態。

1.3.1 評價方法

1) 指標因子賦值打分評價法-導出現狀使用價值(M)。對于現狀使用價值的衡量，筆者基于指標因子賦值打分評價[8]，對街巷開放空間指標打分評判，用得到的指標因子權重占比除以指標因子權重的總和，得到該指標因子在街巷開放空間中的貢獻比例，以此作為使用價值的衡量標準。本研究采用五分制打分評價法，設定現狀使用價值為M。制定評價指標和影響因子并確定賦值方式，總結出25個二手房的相關解釋變量[6]數據(表1)。選取的變量包括(1)房屋結構變量，選取6個對二手房影響較明顯的面積、房齡、裝修程度、所在樓層、臥室個數和衛生間個數進行研究。(2)開放空間變量，安全性指標5個，從生理和心理安全2方面進行研究；功能性指標10個，主要包括物質和精神層面；舒適性指標5個，分為外部環境和內在感官2個方面；觀賞性指標5個，以硬景和軟景區分開來。以指標因子為打分對象(表2)，通過公式(3)計算得出使用價值M。

(3)

公式(3)中，M：研究樣本現狀使用價值；T：因子得分總和；F：因子個數×5。

表1 影響城市住宅價格的主要變量

2) Hedonic模型評價法-導出多元線性回歸模型價值(α)。對于價值的衡量，筆者基于Hedonic模型構建多元線性回歸模型，對分解因子進行回歸，得到的分解因子系數之和表示該區域的開放空間價值[9]。 Hedonic模型價格評價方法可追溯到1966年Kelvin John Lancaster的研究[10]，他提出著名的Hedonic理論；2004年Freeman對Hedonic模型法進行了更深入的解析[11]，使得Hedonic模型這一領域的經典模型。根據該模型的描述，房價作為房屋價值的體現，是由多種要素綜合作用的結果，房價對要素投入求偏導，可以得到該分解要素對房價的貢獻度，其模型設定形式如下：

lnV=∑BilnXi+∑rjDj+ε。

上述模型中，V是被解釋變量房價，X是影響房價的分解變量(即解釋變量)，D為虛擬變量。結合本研究目的，剔除原模型中的虛擬變量，拓展原模型中的影響因子，對該模型進行修正，得到適用本研究的空間基準模型，即：

lnPi=α0+∑α1ilnX1i+∑α2iX2i+εi。

在筆者的分析框架下，影響房價的因素包括結構變量和開放空間變量，后者是本研究的重點，于是構建以上半對數多元線性回歸模型，通過估計開放空間變量的系數得到開放空間各分解要素對房價的邊際貢獻。上式中，P表示房價；X1為結構變量，包括房屋面積、房齡和裝修程度，X2開放空間變量，包括安全性、功能性、舒適性和觀賞性，這也是本研究主要用于衡量城市開放空間的變量；α0為常數項，α1i為結構變量的影響系數，α2i為開放空間變量的回歸系數，α2i越大，就表示i中開放空間分解因素對房價的影響越明顯，而所有α2的總和是地區開放空間對房價的總影響，即是開放空間的價值。基于此，筆者將開放空間的價值表示為α，則通過Hedonic模型計算出的開放空間價值為：α=∑α2i。

2 結果與分析

2.1使用價值評價結果對居仁坊社區和被評價的其他3個社區的開放空間進行實地調研獲取數據，最終得到開放空間指標的基本數據，結合上述賦值打分法評價導出使用價值M(表3)。表3中，①表示開放空間2級指標的打分結果，因分值總和在2級指標間存在差異性，所以②匯報了賦值總分。而③表示打分系數，是打分分值與該指標的分值總和的比值。以居仁坊社區街巷開放空間安全性為例，現場調研打分結果為7分，總分為25分，故打分系數M為(=7/25)。最后對一個空間的4項指標系數匯總，得到現狀使用價值系數M。

表3 居仁坊社區街巷開放空間現狀使用價值匯總

2.2價值評價結果

2.2.1 價值結果Hedonic法雖然可以建立相關資產與其相關屬性(結構變量和開放空間變量)的功能關系，但是由于其數據量多且不可避免的接觸到龐大的數學計算過程，筆者借助Stata 14統計分析軟件輔助分析數據[12]。運用其相關與回歸分析的統計功能，對居仁坊社區和其他3個社區的解釋變量原始數據進行了回歸分析。在量化這一行為的過程中，基于Hedonic法模型，構建半對數的多元線性回歸模型，得到如下回歸結果(表4)。

2.2.2 回歸結果由表4得出該研究區域開放空間因素的價值，使用Stata 14進行多元線性回歸模型回歸的結果分析見表5。經計算可以得到居仁坊社區、愛華社區、高登社區和萬福社區的使用價值M和價值α。

2.2.3 4個社區的實際利用效率選出標準參照樣本后，對其他3個研究樣本的開放空間實際利用效率η進行數據處理。根據上述公式和表5計算，可以分別得到4個社區的實際利用效率η(表6)。

根據表6匯總結果得到η標準(居仁坊社區)的實際利用效率為77.10%，愛華社區實際利用效率η為66.94%，高登社區實際利用效率η為83.19%，萬福社區實際利用效率η為73.17%。本研究將η標準作為量化空間低效性的評價標桿。將低效研究樣本與之進行實際利用效率η橫向比較，篩選出街巷中的低效開放空間。因此，本研究中4個社區街巷開放空間實際利用效率利用從高至低排序為：高登社區>居仁坊社區>萬福社區>愛華社區。可以看出將空間使用價值與價值量化后，研究樣本中高登社區大于標準樣本(居仁坊社區)，表示該社區街巷開放空間實際利用效率高，居民在此游憩活動更加舒適，開放空間設計物盡其用，屬于充分使用狀態；而萬福社區和愛華社區的開放空間實際利用效率則小于標準樣本(居仁坊社區)，說明這2個社區街巷開放空間處于低效使用狀態，居民使用狀況未達到預期的建設效果，處于未被充分利用狀態。

表4 多元線性回歸模型回歸結果

表5 開放空間使用價值與價值匯總

表6 標準樣本與研究樣本實際利用效率計算結果匯總

3 討 論

筆者從城市街巷的各項指標因子出發，建立城市街巷開放空間實際利用效率的評價體系(定量指標)。首先，構建評價體系和計算實際利用效率η，運用指標因子賦值打分法(定量數據)和Hedonic模型法，其中，運用多元線性回歸模型以及Stata 14數理軟件處理得出數據，分別得出開放空間變量系數(M)和開放空間變量對房價的貢獻度占比(α)，即η=M/α。其次，為進一步判斷街巷開放空間是否低效，筆者采用政府評判、問卷調查等方式確定海口市龍華區居仁坊社區標準樣本社區，作為本次評價街巷開放空間低效性與否的標準樣本。最后，將另外3個街巷開放空間研究樣本與標準樣本進行橫向比較，進而判斷空間使用低效與否。空間的實際利用效率≥η標準，則表示該空間屬于被充分使用狀態；反之，若空間的實際利用效率<η標準，則說明該空間目前處于被浪費狀態，亟待解決。本研究著重探索城市街巷開放空間低效性評價方法，以客觀的量化數據將評價結果直觀的表示出來，并且構建低效性評價體系，篩選低效開放空間，為城市街巷系統開放空間的優化改造提供理論依據與數據參考。