開征房產稅對房屋買賣及租賃市場的影響

嚴洋盈 劉孟欣

摘 要：2011年1月28日， 上海市和重慶市發布了《開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》， 打響了滬渝房產稅改革的第一炮， 標志著滬渝房產稅改革的開始。項目前期，我們小組就開征房產稅對重慶房屋買賣及租賃市場的影響進行了研究與考察，后期我們重點研究了上海的房屋買賣及租賃市場。項目結束，我們對我們的研究成果進行了分析與總結。

關鍵詞：房產稅； 房價 ； 地區差異； 改革

一.我國房產稅的開征簡述

2011年1月28日， 上海市和重慶市發布了《開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》， 打響了滬渝房產稅改革的一炮， 標志著滬渝房產稅改革的開始。

從重慶和上海試點的改革中， 我們可以看出，雖然兩個城市改革出發點相同， 但是在具體稅制設計方面差異較大。重慶房產稅改革重點對象是高端住房， 通過減少高端住房增加中低端商品房的數量想據此來緩解緊張的房地產業，而上海主要是針對同時擁有多套房產的家庭征稅，主要目的在于房地產投機行為、炒房等現象。房產稅改革可以增加持有房產的成本，引導群眾理性購房，減少房產投機行為， 對房地產市場正常發展起引導作用，這次改革對我國將實行的全面的房產稅改革提供了模板，起到了重要的指導作用[1]。

二.房產稅開征的意義

房產稅的開征幾乎確定是未來中國房地產市場改革中的重要舉措，開征房產稅對于目前中國市場而言，能夠起到調控房價，社會財富再分配與彌補土地出讓金受限后的財政收入等重要作用。通過對重慶、上海兩地房產市場的調查，以及對當地居民的問卷調查，我們較為深入全面地了解了房產稅改革對兩地的影響特別是在房屋買賣與租賃上，以及它目前存在的弊端以致它的效果不那么顯著無法推廣到全國的原因。重點在于探討房產稅的開征對于商品房市場的價格，及房屋租賃市場的供需及市場行為的影響，從微觀層面剖析開展房產稅后，屋租賃市場微觀主體的行為的種種改變。進一步探討該政策對居民生活水平的影響。上海、重慶作為房產稅改革試點地區為我們研究房產稅改革積累了一定的經驗和教訓。本文就此做了整理與總結，并對它該如何進一步完善提出了自己的方案與意見。

三.滬、渝兩地房產稅政策的差異

開征房產稅，對于優化上海房地產資源布局，整合城市資源具有積極作用。在這次試點中，上海房產稅沒有把存量房納入征稅范圍，只對新增住房課稅，無疑極大減小了社會阻力；并且免稅依據為房屋面積，不與房價掛鉤，實際征稅只需篩查需要納稅的房源即可，施行起來可操作性強；同時，尚未成家與父母共同居住的成年子女也享受免稅住房面積，這樣將進一步降低房產稅的起征點。但是，上海房產稅制度設計中也存在一定的局限性。要達到合理調節收入分配、促進社會公平的房產稅征收預期，上海的改革措施還顯得不夠全面。其次，上海房產稅開征試點還暴露出一個短板，就是沒有對存量房征稅，只對新增住房征稅，一方面，短期內無法形成對房價的有效調節；另一方面，也無法滿足拓寬房產稅稅基的目的。最后，房產稅減免面積不針對非上海人，地域限制會加重外來務工人員的生存壓力，也會進一步削弱房產稅的影響力。

重慶市房產稅試點改革的最大特點就是向高檔住房征稅，其目的是抑制高檔住房的消費，限制土地資源向富有階層的傾斜。盡管我國現有的評估體系尚不能支撐這樣的計稅依據，但這樣的改革思路顯然是正確的。當然，重慶市制定的房產稅試點方案也存在一些不足之處。比如，一個擁有重慶戶籍的家庭擁有多套住房，但這些住房既不是獨棟商品住宅，又不是新購的高檔住房，則完全可以免稅。從征稅用途看，重慶將房產稅全部用于公共租賃房的建設和維護，然而從實際效果來看，目前的稅收收入對于服務社會保障建設只是杯水車薪，難以真正起到幫扶弱勢群體的目的。

五.房產稅開征后的租房市場表現及分析

從重慶市場來看，自2011年1月房產稅開征以來，一年內，租房市場的平價價格上漲幅度，較上年上漲幅度變動不大，但其中高檔住房租賃價格上漲較為明顯，考慮到重慶房產稅政策的階梯式征稅，這部分價格上漲更多可以解釋為經營性房屋所有人為了轉移稅賦壓力而進行的提價行為。

除此之外，一些位于非熱點地區的高檔住房，房屋租賃價格并沒有明顯的漲幅，但根據調查，這部分房屋房產稅被分攤到租房者頭上，導致其實際支出有明顯上漲。相比較而言，這部分漲幅并沒有體現在當年重慶租房的價格水平上。

近年來，重慶市不斷擴大房產稅的征收范圍，以擴大稅基。許多尚未被波及到的經營性房屋所有者預期成本的上漲，而提前上漲提高價格。另一方面是房產稅的開征在短期內加速了二手房的流動，減少了市場上待出租的房源，使得價格上漲。而在上海租房市場，房產稅的開征集中于新增住房，經營性住房。開征后長時間里租房價格的雖然也有較大漲幅，但對比上海房價的漲幅而言，租房價格的漲幅比例遠遠低于出售價格的漲幅。但是，無論是上海還是重慶，房產稅開征催生的一個現象是避稅行為的增加，在房產稅開征之前，合同和登記并不會催生額外的交易負擔，但房產稅開征之后，登記的租房行為會造成稅收負擔的增加，因此催生了大量的不在相關部門登記的租房行為，甚至產生了許多無合同租房。這種避稅行為的發生危害到了房屋所有人，房屋租住者，和政府的三方利益。

六.開征房產稅后對租房市場的消極影響及建議

房產稅開征之后，對于經營性住房的征稅，使得房屋所有者將大量的稅收負擔轉嫁到了房屋租住者的身上，而大多數房屋租賃者是從外地流入城市的新一代市民，其資產對比房屋所有者而言本就有差距，而房產稅的轉移加重了其消費負擔，并沒有真正其他社會財富調節再分配的作用，反而更多的造成了貧富差異的擴大，使得住房消費更加成為了阻礙勞動力流動的壁壘。另一大問題在于出于避稅目的非法租房，和非正規租房行為的涌現。這種行為增加了租房市場的風險和不穩定性，一旦產生租房糾紛，利益受損的更有可能是相對弱勢的消費者。對于政府而言，此類行為干擾了租房市場信息的正常統計，造成經濟統計的困難。

針對此這些問題，團隊提出了以下建議：

第一，在開征房產稅的同時，政府應當加強廉租房建設，以補充由于房產稅開征而造成的租房市場的供給減少，另一方面，減少弱勢消費者的經濟負擔。真正充分發揮房產稅再分配的作用。

第二，改變房產稅的征收模式，對改經營性住房的征稅為新增房屋住房購買的增稅，減少在消費過程中，稅賦的轉嫁。

第三是加強監管，減少租房中避稅行為的發生，降低租房風險。房產稅的原本目的在于調節社會財富，使得社會更加公平，而不合理不適當的措施會影響到弱勢消費者的利益而使政策失去最本質的作用。因此，房產稅的開征與實施仍然需要慎重考慮，權衡多方利益，真正使社會走向公平與高效。

參考文獻：

[1] 宋雯雯、淺議我國房產稅改革的啟示和建議、中國市場、2018年34期：p41-42

[2] 吳迪，陳耀東、我國房產稅試點分析與立法展望、延邊大學學報（社會科學版）、2018年06期：p84-91

作者簡介：

嚴洋盈，生于1998年3月，漢族，四川廣安人，上海對外經貿大學，會展經濟與管理方向。

劉孟欣，生于1997年6月，漢族，浙江金華人，上海對外經貿大學，會展經濟與管理方向。

*【基金項目】本文系上海對外經貿大學2018年度大學生創新訓練計劃項目，項目編號：201810273064