淺議房產(chǎn)測繪中測繪面積的質(zhì)量控制對策

文/李自然 珠海市測繪院 廣東珠海 519000

針對房屋而言，面積作為房屋產(chǎn)權(quán)中最為關(guān)鍵的內(nèi)容，必須要確保其測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性。因此，必須不斷加強對測繪工作的重視程度，對測繪質(zhì)量進行認(rèn)真的掌控，為房屋產(chǎn)權(quán)中關(guān)于面積的設(shè)定提供真實有效的數(shù)據(jù)支撐，同時也可以在一定程度上促進我國的房地產(chǎn)行業(yè)向著更加良性的方向發(fā)展。

1、有效提供房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制的重要性與意義

1.1 在房屋交易中發(fā)揮法律保障作用

房產(chǎn)測繪成果是不動產(chǎn)確權(quán)的法律依據(jù)。房產(chǎn)測繪為城市規(guī)劃管理、房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記以及產(chǎn)籍管理等工作的開展提供了必備條件。

1.2 有效維護房產(chǎn)市場發(fā)展秩序

房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量控制工作的不斷強化，能夠使房屋銷售面積更加精準(zhǔn)，以免在房屋交易中引發(fā)糾紛，對消費者合法權(quán)益予以維護，保證房產(chǎn)市場秩序。

2、影響測繪面積質(zhì)量的因素

2.1 缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)

因為我國對于房產(chǎn)測繪中關(guān)于實際建筑面積的規(guī)定存在著一定的漏洞和不足，對于房產(chǎn)測繪來說并不具備比較統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。因此，經(jīng)常出現(xiàn)同一房產(chǎn)中得到不同測繪結(jié)果的問題。尤其是對于一些整體結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜的房屋而言更是如此，出現(xiàn)這種問題后非常容易導(dǎo)致客戶和房產(chǎn)公司之間的糾紛、扯皮，不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

2.2 測繪隊伍業(yè)務(wù)素質(zhì)差異

近年來，建筑房屋設(shè)計的方式更加多樣化，房產(chǎn)測繪工作的復(fù)雜性也愈加明顯。因涉及諸多數(shù)據(jù)信息，數(shù)據(jù)處理量大，直接增加了測繪工作難度，影響房屋面積的測量質(zhì)量。對于測繪企業(yè)內(nèi)部而言，由于很多方面之間的差異性，如：管理水平參差不齊、人員素質(zhì)的不同等都會對房屋測繪工作產(chǎn)生一定的影響，致使測繪結(jié)果的準(zhǔn)確性難以得到有效的保證。

3、提升房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量的相關(guān)策略

3.1 構(gòu)建高素質(zhì)房產(chǎn)測繪人員隊伍

不斷強化對工作人員專業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力的考察，定期安排學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，便于豐富相關(guān)人員的專業(yè)知識和實際操作經(jīng)驗。

3.2 加強測量的事前、事中、事后控制

3.2.1 事前嚴(yán)格審核圖紙和資料

事前審查房產(chǎn)測繪委托單位提供的圖紙和相關(guān)文件資料，資料必須是合法合規(guī)經(jīng)過審批后使用的，包括土地使用、土地規(guī)劃、工程規(guī)劃、建筑設(shè)計總平面圖與功能使用設(shè)計說明提高審查質(zhì)量，存在變更情況的還要提供變更圖紙和變更公示審批資料。

3.2.2 事中測量控制

①編制測量實施方案，依據(jù)測量精度確定外部測量控制網(wǎng)等級、選用相應(yīng)精度儀器，提供外部控制網(wǎng)精度等級，加強外部控制網(wǎng)引入房屋內(nèi)部控制網(wǎng)的過程精度，減少精度損失。采用多條測量線路校核內(nèi)部控制點、內(nèi)外網(wǎng)測量閉合檢驗房屋界址點的點位精度。為了能夠進一步的增強關(guān)于房角點以及界址點部分測量工作的準(zhǔn)確性，首先最重要的是需要建立一個具有高標(biāo)準(zhǔn)并且可以確保其精確性的控制網(wǎng)，然后再進行相應(yīng)的測繪工作。

②提高界址點采樣精度，建立誤差消除模型，控制和消除棱鏡偏心誤差。

③提高隱蔽界址點采樣精度，注意隱蔽界址點的交匯和直線延伸法適用的精度范圍，合理使用。如規(guī)范中二類界址點的點位中誤差在7.5cm,則可以考慮選用距離交匯和直線延伸法，這兩張方法的點位精度可控制在7cm以內(nèi)，符合規(guī)范要求。

3.2.3 事后嚴(yán)格實行驗收和檢查工作

在對房產(chǎn)測繪進行檢查時需要嚴(yán)格遵守相關(guān)制度和規(guī)定中的要求，需要進行系統(tǒng)性的自查以及互檢，然后再安排專業(yè)人員對測繪結(jié)果進行細(xì)致的檢驗，最后委托有關(guān)部門進行最終的驗收工作。在進行實際檢查時，需要嚴(yán)格遵守下面幾點要求：首先，不同級別的檢查驗收工作需要保持獨立性，不應(yīng)該隨意更換檢測人員。其次，分?jǐn)偡桨负头治鲇嬎阈枰獓?yán)格按照規(guī)范要求進行，確保統(tǒng)一性。最后，需要對圖紙和測繪結(jié)果和質(zhì)檢報告等進行認(rèn)真的核查。需要注意的是，如果在檢測期間出現(xiàn)人員意見不統(tǒng)一的情況，應(yīng)該進行再次的確認(rèn)。

4、實際應(yīng)用情況

在珠海某投資公司委托的天成美景（商住）小區(qū)的不動產(chǎn)測量項目的實踐檢驗中，在同一施工單位相同施工技術(shù)水平控制的前提下，對各棟房屋的面積測量中，通過對比采取以上各項質(zhì)量控制措施前后的成果情況，發(fā)現(xiàn)確權(quán)成果與預(yù)算成果較差、相對較差有較大的提高，較差百分比提高了1.3個點。

結(jié)語：

對于房產(chǎn)面積的測繪工作而言，對其質(zhì)量的控制會在很大程度上有影響到消費者的切身利益，該工作在實際測繪中具有一定的難度，并且涉及到很多關(guān)鍵性的問題。因此，必須要加強對測繪工作的重視程度，，從而促進我國整個房產(chǎn)測繪領(lǐng)域向著良性方向發(fā)展。