房地產公司財務管理現狀及管理措施淺探

賈志超

摘? 要：房地產公司不僅需要根據其所處的市場變動來明確新時期的工作方向，還要參考住房體制的變動，來轉變發展方式，在一定的時期之內完成升級任務。房地產公司的發展區域逐步延伸，產業體系也由原來的單一化朝著多樣化發展。為了面對更多的發展訴求，房地產公司應結合內部財務管控情況，明確新時期中可應用的管理措施。

關鍵詞：房地產公司;財務管理;管理現狀;管理措施

房地產市場在比較短的時間內會出現多種變動，房地產公司需積極響應國家的相關政策，遵守市場變動規律，積極參與抑制高額房價的工作中，面對新的產業發展階段的各種挑戰，房地產企業必須從內部開啟調控活動，結合財務資金使用需要，來調整管理工作方案，通過科學財務管控方法來解決復雜的資金應用事務，找準投資方向，減少財務損失。現針對財務管理工作需求，提供這一內控環節可使用的管理手段。

1 房地產公司展開財務管理工作的現狀分析

1.1 房地產公司使用的管理制度存有缺陷

如今，房地產開發風險大，投資決策分析責任重，要求高;房地產開發活動資金投入量大、管理周期較長;諸多不確定的因素，對房地產企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。然而有很多的房地產公司的財務管理不夠健全，工作人員執行起來也不夠主動，總體的經營戰略不清晰，缺乏長期性的戰略目標，從而導致員工缺乏長遠的發展;財務管理制度缺乏可操作性，導致財務工作的盲目，使財務分析不能夠得到有效的應用;缺乏明確的對資本回報率的考慮，在對投資項目進行選擇的時候只是一味的追求多元化經營和效益。

1.2 財務管理的工作難度高

在房地產實際開發的過程中，因為所涉及到的面比較多，如：土地征用及拆遷補償費、基礎設施費、前期準備費、建筑安裝工程費、公共配套設施費、物業費、安裝費用等等。雖然開發企業產品成本主要由以上成本項目構成，但各成本項目的具體內容同開發產品有所不同，即使是同類型開發產品也因時間、地段而變，使得房屋的成本構成顯得十分復雜。所反映出來的財務關系也比較復雜，這不僅表現在公司和員工、投資者、被投資單位、債權人以及集團內部管理部門和集團內部各個單位之間的經濟關系，也表現在房地產開發過程中和設計單位、供應商、居民、中介、承建商、銀行、購房者、政府部門等一些頻繁和大量的有資金往來的結算關系，這無疑給繁雜的財務管理關系里面又增加了難度。

1.3 籌資問題

房地產企業的開發對象決定了房地產開發過程是巨額資的投入過程。高額的地價和房屋工程造價，要求企業次投入的資金數量很大;加之開發經營過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，需要企業通過各種融資手段來籌集開發資金，并進行項目的滾動開發，所以相應的資金籌集任務十分繁重。隨著國家陸續出臺房地產市場調控措施，銀行融資監管趨緊，信貸資金投入房地產行業的門檻越來越高。

2 房地產公司落實財務管理工作的具體方法

2.1 完善管理制度

財務管理制度是展開財務管控工作的基礎性工作，因此可知房地產企業如果想要構建適合當前行業環境的財務管控制度，就必須要對財務管理制度進行管控，根據制度要求，充分分配財務管理部門應當承擔的工作職責，將會計監督職能有效落實，改變會計管理人員的工作內容，除了基本的財務核算之外，還要在進制定、監督與會審經濟性合同中發揮作用，當前審批財務收支程序的工作也必須被改進，相應的審批人員、審批依據以及審批權限均需被重新明確。

與財務管理相關的費用開支標準也必須隨之發生變化，借助這一標準可對費用支出與房地產項目投資進行限制，結合房地產業務的登記可確認具體運用的監督手段、核算方法與費用管理方法。

2.2 優化發展環境

如果想要保持財務管理工作的規范性，決策者的工作意識是極為重要的，房地產公司的決策者應當給財務管理者塑造更優質的工作環境，創設良好的客觀工作條件，借此還可打造全新的房地產企業形象。

2.3 改進資金管理制度

首先要編制包括經營、建設、投資、籌資等在內的全面預算。在此基礎上，按照項目節點和項目建設進度以及完成的工程量編制項目建設資金使用計劃表。計劃表應優先安排關鍵節點、重要項目、重要設備的資金支付，確保重要項目的按時完成和重要設備的安裝到位。其次是根據"有計劃不超支，無計劃不開支"的原則，按計劃用款，并嚴格按照規定的用途使用資金。嚴格限制超計劃的資金支出，對超計劃的資金支出要有特別的授權與審批程序。三是財務部門專門設置臺賬，定期對項目資金、專項資金的使用情況進行跟蹤管理，若發現違規現象及時向項目部和有關業務部門反饋，待違規情況整改完畢后再繼續支付下一筆資金。

2.4 提升財務管理者的素質

財務管理人員的工作素養關系著企業的財務管控效果，因此房地產公司需要加大對員工，尤其是財務管理者。當外部經濟環境出現變動，國家下發了新的審計工作準則、會計準則、財務管理通則以及稅務相關的法規之后，財務人員應當敏感地感受到工作的變動，以終身學習的態度來面對工作內容出現的變化，通過更新自己的知識系統來給企業提供具備時效性的財務管理服務。基于房地產公司的內部管控規范的各種要求，財務管理者人員還應當適時接受思想教育，完成思想道德建設的任務，定期進行綜合性考核，企業可使用輪崗制度來豐富員工的工作體驗，增設信息技術培訓任務，打造新型高素質的財務管控團隊。

2.5 改善融資系統

房地產公司應當結合企業的發展規模來構建資金管理工作中心，以集中化的方法來完成管理資金的任務，子公司可以提供其閑置資金來確保總公司的內部調劑工作可正常進行，房地產企業可獲取無息貸款，公司的整體資金應用率也被提升，房地產集團還能夠借此來形成綜合的競爭優勢。銀行也通過優惠利率與授信額度來支持房地產企業發展。房地產在宏觀調控的發展背景下，還可借由專門的信托機構來獲取融資服務。考慮到當前具有宏觀化特點的貨幣政策，相關經濟會議提倡應當適當擴大當前的社會融資系統的規模，增加貸款，控制企業在發展階段承擔的融資壓力。適當地放寬財務限制，使當前的貨幣政策可保持穩中偏松的狀態，結合房地產等重要行業的發展情況，來改變貨幣政策，提供更多具有創新性與可用性的融資手段。

3 結束語

區域之間的經濟合作發展活動逐漸活躍化，房地產公司在落實日常的經營管理工作時，必須明確時代發展訴求，長期使用具有動態化優勢的管控系統，面對財務管理任務時，同樣要以市場情況為準，根據相應的政策制度變動來形成資金管控體制，根據現有的貨幣政策來調整融資活動，給財務管理者提供更多的學習資源，督促其進步并適應崗位變動，房地產還應關注其他方面的內控管理活動。

參考文獻

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