保障性住房對商品房價格的影響

(云南財經大學 云南 昆明 650032)

一、引言

當前我國城市化進程加快，城市人口迅速增長，城市住房供給與快速增長的城市住房之間的矛盾越來越突出，伴隨著商品房價格的不斷上升，高房價背后的城市部分群體的住房需求被嚴重剝奪，中低收入人群的住房需求與高房價之間矛盾尖銳化，我國保障性住房建設呈現出加快的態勢。

隨著我國保障性住房體系的逐步建立，保障性住房的政策性與商品房的市場化并存，大量保障性住房的建設是否會有效拉低房價。此舉是社會財富再分配與住房價格宏觀調控的手段之一，但事實上保障房對于住房市場調控的效果并不明顯。其影響尚不明確，本文旨在通過理論和實證分析，理清保障房對商品房價格的影響，為政府的調控決策提供更多的參考。

國外學者在這方面取得了很有借鑒意義的研究成果。但由于發達國家和我國的保障性住房方面存在很大差異，所以我們必須有所取舍。

Murray(1999)從擠出效應的角度研究了美國的保障性住房(公共房)對住房存量的影響，該研究實證了興建住房計劃對住房供給的影響程度和路徑，同時發現美國60-80年代住房供給量的穩定是由于保障性的住房政策擠出了私人的住房投資。Malpezzi和Vandell(2002)對美國1987年～2001年各個州的住房保障項目對人均住房的影響，也證實了保障房的建設對商品房市場存在擠出效應。Lee(2007)仍然從擠出效應的角度出發，認為政府對公共租賃住房的建設能夠對商品房市場投資產生刺激作用，但前提條件是住房市場需求遠大于供給。

Cutts(2001)針對人們對住房補貼政策的質疑進行了實證。作者通過實證說明，降低各層級補貼標準擴大保障范圍是可行的措施。Anne(2001)則考慮到了這一點，他通過分析法國住房補貼政策，對Cutts的研究進行了補充，認為短期內政府對低收入家庭發放的補貼被房東分享了，因為政府發放補貼間接地使房租有所提高，因此作者對保障性住房政策的效果提出質疑。Todd Sinai(2005)則從人均住房面積和住房自有率的角度考慮保障性住房政策，認為住房補貼政策到底有沒有起到效果，應該從多方面考慮。但該研究特別考慮了住房需求方面，通過實證發現樣本區域住房確實增加了，存在保障性住房擠出私人投資的現象。

國內學者認為保障性住房建設能夠穩定、甚至降低商品房價格的學者占了大多數，他們均從商品房需求的角度闡述了保障性住房的建設對商品房價格的抑制。

王先柱，趙奉軍(2009)通過構建簡單的房地產供求模型證實保障性住房的興建能拉低商品房價格。高波(2010)則進一步分析了保障性住房建設對商品房價格產生影響的內在機制，認為保障性住房之所以能夠抑制商品房價格，源于其分流了商品房市場的需求。王斌，高戈(2011)根據研究目的構造SVAR模型，證實保障性住房的建設對商品房價格上漲有明顯的抑制作用。陳濤、何宜慶(2011)認為保障性住房的建設對商品房價格具有較強的抑制效應。周文興，林新朗(2011)構建VAR模型分析顯示，經濟適用房的投資在短期內能夠期起到平抑商品房價格的作用。曲曉燕(2011)從需求轉移的角度出發，建立模型預測了我國未來五年的商品房供需缺口，認為我國大規模興建保障性住房可以對商品房價格產生抑制作用。

但同時也有人認為，保障性住房會推高商品房價格。張越松，連宇(2011)利用多元回歸模型分析商品房價格的影響因素和發展趨勢，認為土地作為房地產價格的關鍵因素則不容忽視，保障性住房建設造成的商品房用地稀缺反而可能對房價產生較強的影響。任超群，張娟鋒(2011)構建基于面板數據的誤差修正模型，定量分析了限制土地供應將導致住房供應量減少，引起房價上漲。

二、理論基礎

(一)供給的“擠占作用”

土地是房地產開發中重要的生產要素，也是房屋成本的主要組成部分。因此，保障性住房和商品房在生產要素的供給上存在一定競爭關系。

從土地方面來看，伴隨城市規模擴張，建設用地逐漸稀缺，不同類型住房的地理位置已經難以嚴格區分，往往混合在一起。因此，有限的土地資源用于保障性住房之后，商品房建設的可用土地量相應減少。

(二)需求的“替代作用”

假設將人群按照收入劃分等級，并且假定按照城鎮家庭收入由低到高的順序，住房消費順序是從保障房到商品房、從租賃房到購買房，從而把住房消費按照消費形式粗略劃分為兩個類別Q1和Q2：

Q1=Q11+Q12+Q13

Q1：收入平均線以下人群的消費需求規模。

Q11：租賃保障房；Q12：購買保障房；Q13：租賃商品房。

Q2=Q21+Q22+Q23

Q2：收入平均線以上人群的消費需求規模。

Q21：商品房居住；Q22：商品房空置；Q23：商品房出租。

在收入平均線以下住房困難家庭總規模Q1保持不變的情況下，增加保障性住房的供給。因為與商品房之間存在價格差，作為理性人會優先考慮租賃或購買保障房，則租賃保障房Q11和購買保障房Q12的需求量將會增加，普通商品住房租賃Q13的需求相應減少。商品房租賃需求Q13的下降，導致租賃市場需求疲軟，需求曲線左移，交易量下降，價格降低。長期來看，租金價格走低和空置率上升將有效降低投資性需求。

(三)四象限模型

四象限模型將房地產市場分為房地產使用市場和房地產資產市場。兩個市場之間的聯系是通過租金和增量住房建立起來，使用市場的供給由資產市場的增量住房決定，資產市場的住房價格則由使用市場的租金決定，這就將整個住房市場連成一體。從圖1中可以看出，第一象限(Q1)和第四象限(Q4)是房地產使用市場，第二象限(Q2)和第三象限(Q3)是房地產的資產市場。

圖1 房地產市場四象限模型

當政府通過保障性住房對低收入群體進行補貼時，商品房的使用市場的需求發生變化，從而使第一象限的需求曲線內移。最終的均衡狀態將使得存量、租金、價格和新建量均下降。如圖2所示：

圖2 保障房對房價的影響

三、計量模型

本文選取商品房平均銷售價格Y作為被解釋變量，解釋變量為保障性住房面積X1、城鎮居民家庭人均可支配收入X2、商品房竣工面積X3。

設保障性住房對商品房價格的影響函數為：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+μ

根據方程的設定進行如下分析：

1.單位根檢驗

為確保模型估計的有效性，避免虛假回歸，在回歸前對數據做單位根檢驗，確保數據的平穩性。本文采用相同根單位根檢驗LLC、不同根單位根檢驗ADF、PP三種檢驗方法，如果它們都拒絕存在單位根的原假設，則可以認為此序列是平穩的。數據的一階差分單位根檢驗結果顯示，在5%的顯著水平下拒絕原假設，說明序列的一階差分為平穩過程。

2.協整檢驗

各個變量在單位根檢驗中為一階單整，則可以進行協整檢驗，以確定變量之間是否存在長期穩定的關系。本文采用group ADF檢驗、group PP檢驗和kao ADF檢驗。原假設為不存在協整關系。

t-StatisticProb.Group PP-Statistic-7.038060 0.0000Group ADF-Statistic-3.337653 0.0004ADF-2.3600080.0091

從檢驗結果可以看出，在三個檢驗在5%的顯著水平下都拒絕了原假設，說明序列之間存在協整關系，解釋變量與被解釋變量之間存在著長期穩定的關系。

3.模型確定

首先確定模型的影響形式，在固定效應和隨機效應之間選取，采用Hausman檢驗。檢驗結果顯示，在5%的顯著水平下，P值為零，則拒絕原假設，選擇固定效應影響模型。

Test SummaryChi-Sq.StatisticChi-Sq.d.f.Prob.Cross-section random41.01650030.0000

面板數據模型根據常數項和系數向量是否為常數，分為3種類型：混合回歸模型、變截距模型和變系數模型。本文應用F統計量來判定選擇哪個類型的模型，建立F統計量：

其中，S1、S2、S3分別為變系數模型、變截距模型和混合模型的殘差平方和，k為解釋變量的個數，N為截面個體數量，T為觀測值的時間數。若統計量F2的值小于5%的顯著性水平下的相應臨界值，則接受假設用混合模型擬合樣本。反之，若F1的值小于5%的顯著性水平下的相應臨界值，則用變截距模型擬合，否則用變系數模型擬合。

通過分別構建變系數模型、變截距模型和混合模型得到各個模型的殘差平方和如下：

S1=15752181，S2=33172114，S3=564000000

取 N=20、T=7、k=3，最終的到F1=1.164、F2=21.98，在給定 5%的顯著水平下，得到相應的臨界值：

F1(57，60)=1.541，F2(76，60)=1.507

從結果看出，F1的值小于臨界值，則選用變截距模型擬合較為優良。

(四)回歸分析

本文的統計數據以中國20個省市2009-2015年的數據為依據，模型選擇固定效應的變系數模型進行回歸，為盡量減少估計誤差，消除橫截面的異方差與序列的自相關性，采用截面加權估計法進行回歸估計。回歸結果如下：

VariableCoefficientStd.Errort-StatisticProb.C2002.821265.71687.5374250.0000X1-0.0735610.0717271.0255660.0072X20.1833780.01212715.120890.0000X3-0.1363380.087320-1.5613650.0211Weighted StatisticsR-squared0.973523F-statistic195.5395Adjusted R-squared0.968544Prob(F-statistic)0.000000

根據回歸結果，在控制收入、商品房竣工面積的前提下發現，保障房的面積與商品房的價格存在反向變動，當保障房面積每增加1個單位，商品房價格就要下降0.07個單位，驗證了前文的假設。

四、總結

通過分析我們可以知道加強建設保障性住房可以解決低收入家庭住房困難問題，可以促進解決社會分配不均問題，使社會經濟和諧平穩增長。另一方面能夠使商品房價格平均水平下降，促進房地產市場穩定發展。

居民的住房需求作為城市居民的最基本生活需求，需要一個良性的住房供給體系來保障住房權利的實現。由此，未來要實現我國住房保障體系的健全，首先必須要明確未來住房保障體系的方向，政府應該從長遠角度出發，把城市住房保障作為保障居民安居樂業的長效機制，而不應當做刺激經濟、調控市場的手段，應該建立以保障為主、其他功能為輔的住房保障機制。